임대인의 단전·단수

 임대인 입장에서나 임차인 입장에서나 위와 같은 판례에서 설시한 법리를 잘 이해하고 분쟁의 해결에 임하여야 할 것이다. 임대인 입장에서는 미지급된 차임이나 관리비의 반환이 요구되는 경우라 하더라도 전기나 수도 그리고 가스의 공급중단이 위 판례의 요건을 갖추었는지 살펴야 할 것이고, 임차인 입장에서는 형편이 어렵다 하더라도 위와 같은 요건에 해당하는 경우에는 단전·단수 내지 가스의 공급 중단이 법적으로 가능할 수 있다는 점을 염두에 두어야 할 것이다.

 이와 관련하여서는 몇 건의 대법원 판결도 나와 있는 상태이다. 그 중 대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157 판결은 임대인이 임차인의 의무이행을 강요하기 위하여 계약서상 규정을 근거로 임차물에 대하여 단전ㆍ단수조치를 취한 경우의 업무방해죄에 대한 위법성조각사유로서의 정당행위가 성립하기 위한 요건에 관하여 비교적 상세한 설시를 하고 있다.

 즉, 위 판결에서는 “호텔 내 주점의 임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 계약서상 규정에 따라 위 주점에 대하여 단전ㆍ단수조치를 취한 경우, 약정 기간이 만료되었고 임대차보증금도 차임연체 등으로 공제되어 이미 남아있지 않은 상태에서 미리 예고한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 형법 제20조의 정당행위에 해당하지만, 약정 기간이 만료되지 않았고 임대차보증금도 상당한 액수가 남아있는 상태에서 계약해지의 의사표시와 경고만을 한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 정당행위로 볼 수 없다”고 판시하였다.

 위와 같은 판례의 태도에 의하면 단전·단수 행위의 위법 여부는 계약서상 근거의 유무, 임대차 기간의 만료 여부, 미지급 차임 등의 공제 후에도 임대차보증금이 남아 있는지 여부, 미리 예고를 하였는지 여부 등 여러 가지의 요소에 따라 심사되고 있음을 알 수 있다.

 근래에는 위와 같은 임대인의 단전·단수 행위뿐만 아니라 도시가스의 공급을 중단케 하는 사례도 나타나고 있다. 도시가스 역시 전기나 수도와 같은 생활필수재로서 마찬가지의 중요성을 가지므로 위와 같은 판례에 준하여 판단될 것으로 보인다.

 임대인 입장에서나 임차인 입장에서나 위와 같은 판례에서 설시한 법리를 잘 이해하고 분쟁의 해결에 임하여야 할 것이다. 임대인 입장에서는 미지급된 차임이나 관리비의 반환이 요구되는 경우라 하더라도 전기나 수도 그리고 가스의 공급중단이 위 판례의 요건을 갖추었는지 살펴야 할 것이고, 임차인 입장에서는 형편이 어렵다 하더라도 위와 같은 요건에 해당하는 경우에는 단전·단수 내지 가스의 공급 중단이 법적으로 가능할 수 있다는 점을 염두에 두어야 할 것이다. ​