신의칙에 반하는 유치권제도의 남용은 허용될 수 없다

​

  부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이다. 이러한 법리는 채무자 소유의  부동산에 대한 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우를 전제로 하는바, 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시된 경우라도 경매개시결정의 기입등기 경료 전에 유치권을 취득한자는 부동산 경매절차에서의 매수인에게 대항할 수 있다.

 이와 같이 저당권 설정 후에 유치권이 성립한 경우에도 유치권자는 그 저당권의 실행절차에서 목적물을 매수한 사람을 포함하여 목적물의 소유자 등에게 대세적인 인도거절권능을 행사할 수 있는바, 부동산유치권은 대부분의 경우 사실상 최우선순위담보권으로 작용하여 경매절차에 참여한 매수희망자들에게 유치권은 상당한 부담으로 작용하여 왔던 것이 사실이고 이로 인해 경매참여를 망설이는 경우가 많았다.

​

  그러나 이러한 유치권의 사실상 최우선순위담보권으로서의 지위를 무조건 보장한다면 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의적으로 작출함으로써 유치권의 최우선순위담보권으로서의 지위를 부당하게 이용할 위험이 크고 그로 인해 선행담보권자 등에게 막대한 피해를 끼쳐 담보권 자체를 무용화 시킬 수 있는바, 개별 사안의 구체적인 사정을 종합적으로 고려할 때 신의성실의 원칙에 반한다고 평가되는 유치권제도의 남용의 유치권 행사는 허용되어서는 안된다.

​

   이와 관련하여 대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결은 “채무자가 채무초과의 상태에 이미 빠졌거나 그러한 상태가 임박함으로써 채권자가 원래라면 자기 채권의 충분한 만족을 얻을 가능성이 현저히 낮아진 상태에서 이미 채무자 소유의 목적물에 저당권 기타 담보물권이 설정되어 있어서 유치권의 성립에 의하여 저당권자 등이 그 채권 만족상의 불이익을 입을 것을 잘 알면서 자기 채권의 우선적 만족을 위하여 위와 같이 취약한 재정적 지위에 있는 채무자와의 사이에 의도적으로 유치권의 성립요건을 충족하는 내용의 거래를 일으키고 그에 기하여 목적물을 점유하게 됨으로써 유치권이 성립하였다면, 유치권자가 그 유치권을 저당권자 등에 대하여 주장하는 것은 다른 특별한 사정이 없는 한 신의칙에 반하는 권리행사 또는 권리남용으로서 허용되지 아니한다. 그리고 저당권자 등은 경매절차 기타 채권실행절차에서 위와 같은 유치권을 배제하기 위하여 그 부존재의 확인 등을 소로써 청구할 수 있다고 할 것이다. 채무자 甲 주식회사 소유의 건물 등에 관하여 乙 은행 명의의 1순위 근저당권이 설정되어 있었는데, 2순위 근저당권자인 丙 주식회사가 甲 회사와 건물 일부에 관하여 임대차계약을 체결하고 건물 일부를 점유하고 있던 중 乙 은행의 신청에 의하여 개시된 경매절차에서 유치권신고를 한 사안에서, 경매개시결정 기입등기가 마쳐지기 전에 임대차계약이 체결되어 丙 회사가 건물 일부를 점유하고 있으며, 丙 회사의 甲 회사에 대한 채권은 상인인 丙 회사와 甲 회사 사이의 상행위로 인한 채권으로서 임대차계약 당시 이미 변제기에 도달하였고 상인인 丙 회사가 건물 일부를 임차한 행위는 채무자인 甲 회사에 대한 상행위로 인한 것으로 인정되므로, 丙 회사는 상사유치권자로서 甲 회사에 대한 채권 변제를 받을 때까지 유치목적물인 건물 일부를 점유할 권리가 있으나, 위 건물 등에 관한 저당권 설정 경과, 丙 회사와 甲 회사의 임대차계약 체결 경위와 내용 및 체결 후의 정황, 경매에 이르기까지의 사정 등을 종합하여 보면, 丙 회사는 선순위 근저당권자인 乙 은행의 신청에 의하여 건물 등에 관한 경매절차가 곧 개시되리라는 사정을 충분히 인식하면서 임대차계약을 체결하고 그에 따라 유치목적물을 이전받았다고 보이므로, 丙 회사가 선순위 근저당권자의 신청에 의하여 개시된 경매절차에서 유치권을 주장하는 것은 신의칙상 허용될 수 없다.”고 판시하고 있다.

​

  이와 같이 채무자 소유의 부동산에 대한 경매개시결정의 기입등기가 경료되기 전에 유치권을 취득한 유치권자라할지라도 경매절차에서의 매수인에게 대항할 수 없는 경우가 존재하는바, 유치권이 문제되는 경매목적물에 관심이 있는 매수희망자는 그 유치권의 존부여부 뿐만 아니라 유치권의 내용 및 성립배경에 대하여 면밀하게 검토한 후 경매에 참여하시기를 권한다.