공동저당에서의 동시배당

 동일한 채권의 담보로 수 개의 부동산 위에 설정된 저당권을 공동저당이라고 한다. 최근 하급심에서 동일한 채권을 담보할 목적으로 채무자와 물상보증인의 공유인 부동산에 저당권이 설정된 뒤 경매 대가가 동시에 배당된 사안에 관하여 판결이 선고되었기에 이에 관해서 살펴본다.

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사실관계를 단순화하여 살펴본다.
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a와 b는 토지의 각 1/2 공유지분권자이다.
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a는 은행으로부터 3,000만 원을 대출받았고, a(채무자)와 b(물상보증인)는 위 대출을 위해 은행에게 그 각 공유지분에 근저당권을 설정하였다.
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은행은 a의 대출금 미변제를 원인으로 위 토지에 관하여 임의경매를 신청하였고, 그 경매절차에서 위 토지는 6,100만 원에 낙찰되었다.

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a는 배당이의 소를 제기하여, 위 경매사건의 배당표에 관하여, 낙찰대금 6,100만 원에서 위 근저당권 피담보채무인 3,000만 원이 우선 배당되어야 하고, 나머지 배당금 잔액 3,100만 원 중 a의 지분인 1,550만 원(= 3,100만 원 × 1/2지분)이 a에게 배당되어야 한다고 주장하였다.

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우선, 공유지분도 공동저당에 있어서의 수 개의 부동산으로 본다. 즉, 동일한 채권의 담보를 위하여 공유인 부동산에 저당권을 설정한 경우 각 공유지분에 대하여는 공동저당의 관계가 성립하여 각 공유지분은 저당권의 피담보채무 전액을 담보한다(대법원 2006. 6. 15. 선고 2005다44091 판결 참조).

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대법원은, 공동저당권이 설정되어 있는 수 개의 부동산 중 일부는 채무자 소유이고 일부는 물상보증인의 소유인 경우 위 각 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는, 경매법원으로서는 ① 채무자 소유 부동산의 경매대가에서 공동저당권자에게 우선적으로 배당을 하고, ② 부족분이 있는 경우에 한하여 물상보증인 소유 부동산의 경매대가에서 추가로 배당을 하여야 한다(대법원 2010. 4.15. 선고 2008다41475 판결)고 판결하고 있다.

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따라서 위 사안에서 ① 채무자 소유 부동산의 경매대가인 3,050만 원(= 6,100만 원 × 1/2지분)에서 공동저당권자인 은행에게 그 피담보채권액 3,000만 원을 우선 배당하고, 나머지 50만 원은 채무자에게 배당하여야 한다. 최초 배당표는 위와 같이 배당되는 것으로 작성되었기에, a의 청구는 기각되었다.

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위 사안에서 배당이의 금액은 약 1,500여만 원에 불과하지만, 여러분의 현실에서는 그 금액이 수억 원일 수도 있다. 권리관계에 대한 부분을 잘 살피고, 부족하다면 전문가의 자문을 얻는 것이, 무익한 소송을 통해 비용과 시간을 낭비하지 않는 길이 될 것이다.