이중경매개시결정

이중경매개시결정이란 강제경매절차 또는 담보권 실행을 위한 매각절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대하여 다른 강제경매의 신청이 있는 때에는 법원은 다시 경매개시결정을 하는 경우를 말한다. 이러한 이중경매개시결정이 있는 경우 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매를 하게 된다(민사집행법 제87조 제1항). 즉, 법은 이중경매신청을 원칙적으로 인정하고 있으며 다만 현금화절차는 먼저 개시결정한 집행절차에 따라 실시되는 것으로 규정하고 있다. 이와 관련하여 실무적으로 문제되는 몇 가지 쟁점을 살펴본다. 

 우선 이중경매신청을 언제까지 할 수 있는가가 문제된다. 이에 대하여 배당요구의 종기까지만 할 수 있다는 견해가 있으나 대법원은 매각허가결정선고 후에도 먼저한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되는 경우도 있으므로 매수인이 대금을 완납하여 그 부동산의 소유권이 채무자로부터 매수인에게 이전될 때까지는 이중경매신청을 할 수 있다는 태도를 취하고 있다(대법원 1972. 6. 21.자 72마507 결정). 다만 배당요구의 종기 이후에 이중경매신청을 한 때에는 선행의 경매사건으로 절차가 진행되는 한 뒤의 압류채권자는 매각대금의 배당에 참가할 수는 없다(민사집행법 제148조 제1호). 

 앞서 살펴보았듯 매각절차는 먼저 개시결정한 선행사건의 집행절차에 따라 진행하여야 하며 뒤의 경매개시결정에 의하여 매각절차를 진행하는 것은 위법하며 이는 민사집행법 제121조 제1호의 “집행을 계속 진행할 수 없을 때”에 해당하여 매각허가에 대한 이의사유가 된다. 그러나 후행사건이 그대로 진행되어 매각허가결정이 확정되고 그 대금까지 완납되었다면 매각부동산의 소유권은 매수인에게 적법하게 이전된다는 판례의 태도도 주의할 필요가 있다(대법원 2000. 5. 29.자 2000마603 결정). 

 이중경매신청과 관련하여 또한 주의할 점은 민사집행법 제102조에서는“부동산의 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없는 경우에 법원은 일정절차를 거쳐 경매절차를 취소하여야 한다”고 규정하고 있는데 위 남을 가망성의 판단기준을 어떻게 판단할 것인가이다. 이와 관련하여 대법원은 “강제경매개시 후 압류채권자에 우선하는 저당권자 등이 경매신청을 하여 이중경매개시결정이 되어 있는 경우에는 절차의 불필요한 지연을 막기 위해서라도 민사소송법 제616조 소정의 최저경매가격과 비교하여야 할 우선채권의 범위를 정하는 기준이 되는 권리는 그 절차에서 경매개시결정을 받은 채권자 중 최우선순위권리자의 권리로 봄이 옳다”라고 판시하고 있다(대법원 1998. 1. 14.자 97마1653 결정). 

 이번 칼럼에서는 이중경매개시결정에 대하여 몇 가지 쟁점을 살펴보았다. 경매절차에는 많은 이해관계인이 자신의 권리를 주장하게 되므로 사실관계를 정확히 파악하고 쟁점에 대하여 면밀히 법적 검토를 한 후에 이에 참여하는 것이 바람직하다.