유치권의 합법적인 양도절차

경매절차에서 합법적으로 성립하는 유치권은 매수인(낙찰자)이 인수해야 한다(민사집행법 제91조제5항). 경매사건에 유치권이 신고되는 사례가 상당하고(1회이상 유찰된 진행물건중 약6% 정도로 추정), 신고되는 유치권중 허위로 추정되는 사건이 80%내지 90% 정도로 보는 것이 실무이다. 

유치권이 신고된 경우, 그 성립여부를 떠나서 일반적인 경매물건보다는 매각가율(낙찰가율)이 낮을 수 밖에 없는데, 유치권을 신고하는 주된 목적은 저가에 낙찰을 받으려하거나, 유치권을 신고해 놓은 다음, 사후에 매각대상 부동산의 인도를 거부하면서 매수인으로부터 고액의 합의금을 받아내려는 것이다. 

이와 같은 유치권은 담보물권이기 때문에 제3자에게 자유롭게 양도할 수 있는데, 단순한 유치권신고 보다 유치권을 양수받았다는 사람(人)이 신고할 경우에는 그 성립여부를 판단하기가 더 어려울 수 밖에 없다.

위에서 언급했듯이 유치권은 자유롭게 양도할 수 있는 담보물권인데, 유치권은 경매대상 물건으로부터 발생한 `채권(견연성)`이 변제기에 있어야 하고, 유치권자가 점유하고 있어야 성립한다. 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이다. 그러므로 유치권은 피담보채권과 분리하여 양도할 수 없고, 피담보채권과 함께 양도해야 하며, 아울러 점유도 양수인에게 이전해야 한다.

유치권의 피담보채권을 양도하기 위해서는 반드시 양도인(유치권자)이 채무자에게 통지하거나, 채무자가 승낙해야 하며, 채무자에게 하는 양도통지나 그 승낙은 확정일자있는 증서에 의하지 아니하면, 채무자 이 외의 제삼자에게 대항하지 못한다(민법 450조 참고). 

실무에서의 채권양도 통지는 먼저 채권양도양수계약서를 작성한 다음에 공증(인증)을 받아서 그 사본과 함께 양수인이 점유를 승계했다는 사실(사진 등을 첨부)까지를 내용증명우편을 이용하는 것이 일반적인 절차이다. 주의할 사항은 만약 도급계약서상에 채권양도를 금지하는 특약이 있다면 양도할 수 없다(민법 제449조 참고).

유치권을 양도함에 있어서 또 한가지 중요한 것은 양도인이 양도일(피담보채권액의 잔금지급일을 말함)까지 점유를 계속하고 있어야 하고, 양도일 이후에는 양수인이 적법하게 점유를 승계하여 계속하여 점유해야 한다. 만약, 양도인이 점유를 상실한 사실이 있거나, 양수인이 점유를 승계받지 못했거나, 점유를 상실한 경우에는 유치권도 소멸한다. 즉, 공사대금 등 피담보채권이 양도되었으나 점유를 이전해주지 않았거나, 점유는 이전하였으나 피담보채권이 양도되지 않았다면 유치권은 성립할 수 없다는 것이 대법원판례이다(72다548호 참고). 

경매물건에 유치권이 신고된 경우, 불안한 마음에 그냥 지나칠 것이 아니라 유치권의 성립요건(견연성, 점유, 변제기도래)과 양도되었을 경우 합법적인 양도절차를 밟았는지 등에 대하여 심층적인 탐문조사를 해본다면, 남들보다 많은 정보를 얻을 수 있고 고수익을 올릴 수도 있다.