상가권리금 보호법 어떤 점을 주목해야하나

 최근 상가건물임대차보호법 개정 형식을 통해 상가권리금보호방안이 입법화되었는데 역사적인 사건이라고 하지 않을 수 없다. 무려 33조에 달하는 엄청난 규모의 시장이고 분쟁도 매우 빈번하게 발생함에도 불구하고 상가권리금에 대한 보호범위나 절차를 법적인 테두리 내에 포함시키지 못하고 방치해 버린채 서로간의 계약에만 맡겨버린 것이 지난 수 십년간의 현실이었다.

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 “권리금”의 개념과 내용을 어떻게 어떤 범위까지 얼마나 객관적으로 정의하고 평가할 것인지가 애매할 수 밖에 없었고, 그러다보니 관련 이슈가 생길 때마다 반짝 거론되다가 논의를 완전히 마무리하지 못한 채 국회 벽장 속에 방치하기를 반복하면서 긴 세월을 허비한 것이다. 그 결과 “권리금”은, 수 십조원이라는 천문학적인 규모로 현실에서는 엄연히 존재하지만 법의 보호로부터는 철저히 외면당하면서 오로지 당사자간의 계약이라는 틀 안에서만 다루어져온 것이다. 그러다보니, 계약을 통해 권리금관계를 형성할 수 없는 임대인과의 관계에서는 아무런 주장을 할 수 없는 처지가 되면서, 실무상으로는 주고받는 임차인들간의 계약으로만 이루어져왔고 그 때문에 실제 분쟁 역시 주고받은 임차인들간 권리금 산정에 관한 다툼이 대부분일 수 밖에 없었다.

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결국, 권리금문제는 임대인에게 아무런 주장을 하지 못하고, 임대인의 마음먹기에 따라 언제 터질지 모르는 임차인들간 폭탄돌리기 게임으로 전락하게 되었다. 즉, 임차인들 중에서 결국 누가 손해보는지만이 문제되는 매우 열악한 구조였던 것이었다. 입법자들의 이런 직무유기로 인해 임대인과의 관계에서 약자일 수 밖에 없는 임차인의 피해만 누적되어 온 것이다. 결국, 이번 법 통과는 지난 수십년간의 무책임한 방치상태를 탈피했다는 점에 가장 큰 의의가 있는 셈이다.

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 하지만, 그럼에도 불구하고 이번 입법은 근본적으로 아쉬운 점이 없지 않다. “권리금”의 특성상 여러 가지가 모호할 수 밖에 없는 측면이 있고 권리금을 검증할만한 객관적인 평가시스템도 미흡한 것이 엄연한 현실이라는 점에서 첫 입법에서는 보다 명확한 범위에만 국한하여 입법한 다음 추후 시행과정에서 보다 범위를 넓혀나가는 것이 입법정책적으로 더 나은 방향이 아니었을까 하는 것이다. 분쟁가능성을 최소화하여 분쟁으로 인한 고통을 줄이는 것 역시 간과되어서는 안될 매우 중요한 부분이다. 그럼에도 불구하고 이번 입법은 임차인 보호라는 명분에 너무 집착하여 심각한 분쟁가능성을 예상하고서도 거의 대부분의 입법규정들을 두루뭉술하고 애매하게 정하고 말았다. ‘이 법 시행으로 인한 최대수혜자는 다름아닌 변호사가 될 것이다’는 웃지못할 이야기가 나오고 있는 이유다.   

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사상 첫 입법인데다가 권리의 특성상 불명확한 규정들이 많아 권리금 보호를 위해서는 매우 세심한 주의가 필요할 수 있다.

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임차인의 기본의무를 이행함에 소홀히해서는 안된다. 상가 임차인의 권리금 보호방법은 권리금평가 상당액만큼을 임대인에게 직접 청구하는 형식이 아니라. 현재의 권리금 관행과 같이 기존 임차인이 다른 임차인을 임대인에게 주선하여 권리금을 회수하는 방식인데, 임대인이 이를 협조하지 않고 방해행위 할 경우를 불법행위로 규정하면서 권리금 평가액 상당을 임차인에게 배상해야 하는 구조이다. 그런데, 임대차보호법상의 갱신거절사유로 정한 임차인의 차임연체, 무단전대 등 여러 가지 사유가 있을 경우에는 배상의 예외사유로 정하고 있다. 따라서, 자칫 무심코 행해진 차임연체 등으로 인하여 막대한 권리금을 보호받지 못하게 될 우려가 있다는 점을 주의해야 한다.

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무리한 권리금요구로 인해 자칫 권리금 자체를 인정받지 못할 우려가 있다. 개정법 제10조의4 제2항 제3호는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”를 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 “정당한 사유”의 하나로 정하고 있어, 임차인이 권리금 액수만에 집착하여 미풍양속을 저해하는 등 임대건물과 어울리지 못하는 업종의 임차인을 주선하는 등의 행위를 할 경우에 임대인이 1년 6개월 동안 임대부분을 공실화시키는 등으로 대응할 경우 자칫 권리금회수기회 자체를 상실할 우려가 있게 된다. 입법 이전부터 임차인 입장에서는 임대인의 탈법행위 등이 가능한 대표적인 법의 허점으로 지적되는 부분이었던 만큼, 주의할 필요가 있다.

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전대차계약은 권리금회수기회보호를 골자로 하는 개정법의 혜택을 받지 못한다.  이 점 때문에 권리금 액수가 상당한 지역은 권리금부담을 덜기 위한 임대인측의 전대차계약 시도가 증가할 것으로 예상되고 있다. 따라서, 전대차 형태로 계약할 경우 회수하지 못하게 되는 권리금액수와 전대차계약 형태로 체결할 경우에 받을 수 있는 혜택, 예를 들어 차임인하, 기간조정 등을 감안하여 계약체결형태에 신중하게 접근할 필요가 있다.

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 아울러, 소급입법이라는 논란의 소지는 있지만, “권리금회수기회보호” 규정은 “이 법은 공포한 날부터 시행한다”는 부칙 제1조와 “제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다”는 부칙 제3조에 따라 결국 2015. 5. 13. 공포되면서 바로 시행에 돌입하게 되었다. 따라서, 이 법 시행일 당시 해지되지 않은 채 유효하게 존속 중인 상가건물 임대차계약 모두가 권리금보호대상이 되면서, 잠시의 여과과정없이 법 시행 이후 계약만기되는 임대차계약 모두가 분쟁대상이 될 가능성이 있다. 그 때문에 구체적인 보호범위의 해석을 둘러싸고 권리금법안의 모호한 내용 모두가 단시간 내에 그것도 한꺼번에 분쟁에 휘말릴 가능성이 커지고 있다. 자산 평가의 객관성을 담보할 수 있을지, 예를 들어 유형자산의 경우에는 객관적인 자료를 구비하지 못하거나 반대로 금액을 부풀린 가공의 자료에 대한 검증이 가능할 수 있을지, 고객관계나 매출액과 같은 무형자산에 대해서는 기본적으로 업종의 특성이나 수익관계 등에 대한 이해가 부족한 감정평가사의 평가를 신뢰할 수 있을 것인지 등에 대해 논란이 예상될 수 있다.

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임대인과 임차인 모두에 매우 세심한 주의가 필요할 수 있다.