공인중개사의 설명의무의 범위와 한계

  부동산 거래의 당사자는 공인중개사가 아니라 본인이라는 당연한 말씀은 공인중개사를 통하여 부동산 거래를 하시는 분들이라면 반드시 유념해야할 사항이다. 물론 공인중개사는 법령에 따라 중개의뢰인에게 중개대상물에 대해 설명할 의무가 있는바, 공인중개사를 통해서 부동산 거래를 하는 경우 중개의뢰인의 위험은 상당부분 경감될 수 있다. 그러나 우리 법원은 공인중개사의 설명의무의 범위와 한계를 규정하면서 사안에 따라 공인중개사의 책임 정도에 관하여 개별적으로 판단하고 있는바, 부동산 거래 당사자의 입장에서는 이에 대한 정확한 이해가 필요하다.

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  우선 공인중개사의 설명의무의 범위에 대한 법원의 기준을 살펴보자.

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  우리 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은, “중개 의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한 사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실 정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 할 의무가 있으며, 중개업자가 확인 설명해야하는 사항으로는 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항, 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항, 거래예정금액, 중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역, 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 등이 있고, 부동산 중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 유사하므로 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다.”고 판시하였다.

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  위 판례의 문구를 보면 공인중개사의 설명의무가 상당히 포괄적이고 구체적이어서 중개의뢰인에 대한 보호가 충분하다고 생각할 수 있으나, 실제로 반드시 그런 것은 아니다. 이와 관련하여 최근에 나온 두 가지 분쟁 사례를 검토해 보자.

case 1. 다가구주택 세입자가 먼저 들어온 세입자들의 보증금 규모를 몰라 자신의 보증금을 날린 경우 공인중개사의 책임은 얼마나 될까?

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  a는 공인중개사 b 소개로 다가구주택 소유자와 임대차계약을 체결하고 입주해 전입신고와 확정일자를 받았다. 당시 이 건물에는 채권최고액 4억 원 가량의 근저당이 설정되어 있었는데, b는 a에게 위 건물에 대한 등기부등본을 열람하게 하였고, 임대차계약서에도 이를 명시하였다. 그 후 이 건물은 경매로 넘어갔고 6억 원에 낙찰되어 매각대금이 선순위 근저당권자와 주택임차인들에게 배당되었다. 그러나 a는 다른 임차인들보다 후순위 임차인이라는 이유로 배당에서 제외되었고, 이에 a는 공인중개사 b가 선순위임차인이 있다는 사실을 제대로 알려주지 않았다는 이유로 b에 대해 손해배상을 청구하였다.

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  이에 법원은, 공인중개사 b가 a와의 임대차계약 전에도 같은 주택에 대해 세입자 4명의 보증금 합계 2억 원인 임대차 계약을 중개했음에도, a와의 계약 당시 ‘중개대상물 확인 설명서’의 ‘실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 아무런 기재를 하지 않은 점을 지적하면서 공인중개사 b는 공인중개사로서의 설명 의무를 다하지 못했다고 판단하였다. 그러나 a도 다가구주택인 건물의 실제 이용현황을 잘 비교 검토했더라면 선순위 임차인의 존재 사실을 어렵지 않게 알 수 있었음에도 별다른 노력을 기울이지 않은 채 중개인 설명만 믿고 계약한 잘못이 있다며 공인중개사 b의 배상책임을 50%로 제한하였다.

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case2. 공인중개사가 임차인에게 최우선변제권을 보장받을 수 있는 임차보증금이 얼마인지 사전에 알려주지 않은 경우 공인중개사의 책임은 얼마나 될까?

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  a는 공인중개사 b를 통해 인천 소재 오피스텔 전세 계약을 체결하였고 보증금은 6천만 원으로 정하였다. 하지만 이 지역의 당시 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차보증금은 5천5백만 원 이하였고, 이후 오피스텔이 경매로 넘어가는 바람에 b는 보증금을 전부 날리게 되었다, 이에 a는 공인중개사 b가 소액임차인이 될 수 있는 보증금액이 얼마인지 알려주지 않아 최우선변제권을 갖지 못했고 그에 따라 배당순위에서 밀려 보증금을 날렸음을 이유로 b에 대해 손해배상을 청구하였다.  

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  이에 대해 법원은, 임대차 계약 시 공인중개사 b에게는 a에게 해당 지역에서 소액임차인으로 인정받을 수 있는 보증금이 얼마인지 적극적으로 설명할 의무가 없고, 문제의 부동산에는 선순위 근저당권이 설정돼 있었는데, 이런 부동산이 경매에 넘어가면 임차인이 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 될 수도 있다는 점이 명백하므로 중개업자가 특별히 설명해야 하는 사항이 아니라고 하며 a의 청구를 기각하였다.

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  위 두 가지 사례에서 볼 수 있는 바와 같이, 우리 법원은 공인중개사의 중개인으로서의 설명의무에 관하여 그 범위와 한계를 설정하고, 공인중개사의 책임 범위를 한정하고 있는데, 개괄적인 판례의 경향을 보면 공인중개사의 책임 비율은 손해액의 50% 이하로 제한되고 있고, 위험성이 높은 부동산 거래일수록 공인중개사보다는 본인의 책임이 훨씬 크다는 입장을 견지한 것으로 보인다.

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  이에 필자는 독자들에게, 부동산 계약은 기본적으로 자기책임 하에 체결하는 것이라는 점을 다시금 분명히 인식하고 계약 시 제반 사항을 꼼꼼히 확인하시기를 재차 당부하는 바이다.