부동산인도명령

  매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청할 경우 법원은 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는바(민사집행법 제136조 제1항 본문) 이를 인도명령이라 한다. 위 인도명령의 상대방으로 규정되어 있는 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자와 관련하여 실무상 몇 가지 쟁점이 문제되나 본 칼럼에서는 부동산 점유자를 살펴본다.

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  구 민사소송법은 인도명령의 상대방 중 채무자, 소유자 이외의 자를 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자로 한정하였으나 현행법은 단순히 부동산 점유자로 규정하고 있다. 따라서 점유를 시작한 때가 압류의 효력발생 전인지 여부와 관계없이, 심지어는 매각으로 인하여 소멸하는 최선순위의 담보권이나 가압류보다 먼저 점유를 시작한 점유자라도 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우가 아니면 인도명령의 상대방이 된다(민사집행법 제136조 제1항 단서).

  이와 관련하여 많은 판례들이 누적되어 있다. 그 중 몇 가지를 살펴보자면, 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않으므로(대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결) 매수인에게 이를 가지고 대항할 수 있다. 또한 민법 제622조 제1항에서는 “건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다”고 규정하고 있는데, 이와 관련하여 대법원은 “처음에 임차인이 소유하는 건물의 등기를 제대로 마쳐 민법 제622조 제1항이 규정하는 대항력을 적법하게 취득하였으면 나중에 그 건물의 부지가 속한 토지가 분할되어 소재지번이 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다”라고 판시하고 있으며(대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결), 또한 “그러한 임차인으로부터 건물을 양수한 자가 토지소유자의 동의를 얻어 건물의 전소유자의 임차권을 적법하게 양수한 경우라면 그 토지의 제3취득자에게 그 임차권으로 대항할 수 있다”고 판시하여(대법원 2011. 7. 22. 선고 2011마778 판결) 이러한 경우 결과적으로 매수인의 인도명령이 인정될 수 없다.

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  인도명령을 구하는 입장에서나 그 상대방이 되는 경우나 ‘매수인에게 대항할 수 있는 권원’의 유무와 관련하여 철저한 권리분석이 요구된다고 하겠다.