공인중개사는 부동산 거래의 당사자가 아니다

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 부동산을 매수하거나 임차하고자 하는 사람들 중 대다수는 본인이 원하는 부동산을 찾기 위한 시간과 에너지를 줄이고자 공인중개사의 도움을 받는 경우가 많고, 이 경우 자연스레 공인중개사 입회 아래 부동산 매매계약 내지 임대차계약을 체결한다. 사람마다 다르겠지만 대체적인 일반인의 경우 마음에 드는 부동산을 찾는대서 한 발 더 나아가 부동산이 법률상 하자 없는 물건인지 여부에 대한 검토까지 공인중개사에게 기대하는 경우가 다반사다.

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  그러나 공인중개사에게 중개를 위임한 부동산이라고 할지라도 이를 둘러싼 법률 분쟁이 끊임없이 발생하고 있는 것이 작금의 상황이나, 부동산계약이 잘못 체결되어 발생한 손해에 대하여 이 체결을 중개한 공인중개사에게 모든 책임을 전가할 수는 없는 경우가 많다. 즉 공인중개사에게 중개를 위임하였다 하더라도 엄연히 부동산계약의 당사자는 본인이 되는 것이며 당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 관한 책임에서 벗어날 수는 없는바, 부동산 거래의 당사자와 공인중개사가 과실 비율에 따라 손해배상책임을 나누어지는 경우가 많아  주의가 필요하다.

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  이와 관련하여 아래의 사례를 소개한다.

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  a씨는 공인중개사 중개로 b건설회사와 부동산에 대한 임대차계약을 체결하여 이사한 후 전입신고를 하고 확정일자를 받았는데, 사실 위 부동산은 b건설회사가 담보신탁계약을 체결한 c신탁회사에게 소유권이전등기를 마쳐준 것으로 b건설회사는 소유권이 없는 임대인이었다. 그러나 공인중개사는 위 임대차계약 체결을 중개하면서 위 부동산이 담보신탁대상인 것을 충분히 설명하지 않았고, 결국 b건설회사가 임대차계약을 한 위 부동산은 임대인 소유가 아니어서 a씨는 c신탁회사에게 우선변제권을 주장할 수 없게 되는 손해가 발생하였다.

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  위 사안에서 서울중앙지방법원 2012가합78165 판결은 공인중개사가 임대차계약 체결을 중개하면서 해당 부동산이 담보신탁대상인 것 등을 충분히 설명하지 않아 a씨는 전입신고와 확정일자 요건을 갖추기만 하면 임차목적물에 관한 우선변제권과 대항력이 있는 임차권을 취득하는 것으로 잘못 알게 됐다고 하면서 공인중개사는 a씨에게 과실로 인한 손해를 배상해야 한다고 판시하였다. 즉 공인중개사는 담보신탁된 부동산에 관한 임대차계약을 중개할 때 임차의뢰인에게 신탁 원부를 제시하면서 법적효과를 설명해야 한다며, b건설회사가 c신탁회사와 담보신탁계약을 체결하고 c신탁회사에게 소유권이전등기를 마쳐준 사실과 b건설이 임대차계약을 한 부동산은 임대인 소유가 아니어서 c신탁회사에게 우선변제권을 주장할 수 없다는 사실을 설명할 의무가 있다고 판시하였다.

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  그런데 여기에서 독자들이 주목해야 할 점은 위 임대차계약에 따른 a씨의 손해를 임대차계약 체결을 중개한 공인중개사가 모두 책임지는 것이 아니라는 점이다. 즉 위 사건에서 재판부는 “다만 거래당사자 본인도 부담하는 거래관계에 관한 조사·확인 책임에서 벗어나는 것이 아니다.”며, “a씨도 공인중개사만 믿은 채 임대차계약의 확인을 소홀히 한 과실이 인정돼 책임의 일부분을 져야한다.”고 판시하였다.

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  이상에서 살펴본 바와 같이, 부동산 중개인에게 중개를 위임하였다 하더라도 당사자 본인은 본래 부담하는 거래관계에 관한 책임에서 벗어날 수 없다. 이에 필자는 부동산 거래의 당사자가 될 독자들에게 부동산 거래 시 공인중개사에게만 모든 것을 일임하지 말고 거래관계· 법률관계에 대해 직접 조사하고 확인하는 적극적인 자세를 가질 것을 주문한다. 나아가 보다 확실한 법률관계에 대한 검토는 법률 전문가인 변호사의 도움을 받아 해결하실 것을 추천한다.