등기부 주소와 불일치하는 전입신고와 대항력

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  주택임대차보호법상 대항력을 갖추기 위해서는 주택을 인도받고 전입신고를 해야 한다. 그런데 경매절차에서 주택임대차보호법상 대항력을 갖추기 위해 한 가지 더 유의해야 할 것이 있는데 그것은 바로 위 전입신고일자가 말소기준권리보다 빨라야 한다는 것이다. 그러나 아무리 전입신고일자가 말소기준권리보다 빠르다고 할지라도 정확하지 않으면 아무런 소용이 없게 된다. 정확한 정도도 적당히 정확해서는 안 되고 임차한 건물의 등기부상 주소와 정확히 일치해야 한다. 건물 외벽의 동·호수 표시대로 전입신고를 했다고 안심하고 있다가 등기부상 주소와 다르다는 이유로 대항력을 잃게 되는 경우가 종종 있는바, 전입신고 시 이에 대해 각별히 주의해야 한다.

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   이와 관련하여 실제 문제가 되었던 사례를 소개한다.

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   a는 한 다세대 주택 102호를 임차한 후 전입신고를 마쳤는데, a가 임차한 다세대 주택 바로 옆에 같은 주소지로 된 다세대 주택이 한 채 더 있었다. 두 주택을 구별하기 위해 건물등기부에 하나는 ‘에이동’ 하나는 ‘비동’으로 표시가 되어 있었고 a가 입주한 곳은 ‘비동’이었다. 그러나 a는 주소에서 번지 다음에 ‘비동’을 뺀 채 전입신고를 마쳤고 이후 a의 주택은 근저당이 설정돼 경매로 넘어갔고 b는 위 주택을 낙찰받아 소유권을 획득하였다. 이에 a는 임차인의 대항력을 주장하며 임대인 지위를 승계한 b에게 임대차보증금 반환을 청구하는 소송을 제기하였다.

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   법원은 이와 관련하여, “주택임대차보호법상 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부를 기준으로 판단해야 한다.”고 하면서, 주택 임차인이 전입신고 시 임차한 건물의 주소를 등기부와 조금이라도 다르게 적었다면, 이후 경매로 넘어간 주택을 낙찰받아 소유권을 취득한 사람에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 없다는 취지로 a의 청구를 기각하는 판결을 하였다(서울서부지방법원 2014가단38718 판결).

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   위 판결의 근거를 살펴보면, 건축물 대장 및 등기부상에 ‘에이동’과 ‘비동’ 건물의 현황이 기재되어 있었다는 점, a가 작성한 임대차계약서상의 임대차목적물이 건축물 대장과 등기부상 기재대로 ‘비동’이었다는 점, a의 주택에 대한 경매는 a가 주택을 임차한 이후에 설정된 근저당권에 기하여 이루어진 점, a주택에 대한 경매에서 ‘비동’은 ‘에이동’과 별개의 경매 목적물로 특정되었고, 현황조사도 ‘비동’으로 이루어진 점 등을 들 수 있다. 법원은 이러한 점들을 고려하여, a가 주택의 표시를 누락한 채로 전입신고를 마침으로써 a의 주민등록은 경매 이전에 주택에 이해관계를 형성하려는 제3자에 대하여 주택에 관한 임차권을 유효하게 공시하지 못하였던바 a는 대항력을 취득하지 못하였다고 판단한 것으로 보인다.