미등기 무허가 건물을 매수한 자의 법적 지위

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미등기 무허가 건물을 건축주로부터 적법하게 매수한 후 행정관청의 무허가관리대장에 소유자로 등재까지 한 경우, 위 매수인이 위 건물에 대한 소유자로 인정받을 수 있을까?

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결론부터 이야기 하자면, 미등기 무허가 건물에 대해서는 그 건물의 매수인이라도 소유권이전등기를 경료하지 않는 한 건물의 소유권을 취득할 수 없다. 한편 무허가건물관리대장은 무허가건물에 관한 관리의 편의를 위하여 작성된 것일 뿐 그에 관한 권리관계를 공시할 목적으로 작성된 것이 아니므로 무허가건물관리대장에 소유자로 등재되었다는 사실만으로는 무허가건물에 관한 소유권 기타의 권리를 취득하는 효력이 없는바, 위 매수인은 미등기 무허가 건물의 소유자가 아니다.

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이와 같이 미등기 무허가 건물의 매수인은 소유권이전등기를 경료하지 않는 한 건물의 소유자로 인정받을 수 없음에도 불구하고, 법리를 오해하여 경매절차에서 법정지상권 존재여부에 대해 그릇된 판단을 하는 경우가 간혹 있다. 즉 토지와 그 지상 미등기 무허가 건물을 함께 매수한 자가 토지에 대해 저당권을 설정하였는데, 그 후 저당권이 실행되어 토지가 경매에 처해져 토지 소유권을 잃게 된 경우, 위 저당권 설정 당시 자신이 토지와 그 지상 미등기 무허가 건물의 소유자였으므로 건물에 법정지상권이 성립한다고 생각하는 경우인데, 위 법리에 따르면 위 미등기 무허가 건물에 법정지상권은 성립하지 않는다.

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또한 부동산 매매계약이 해제된 경우의 법률관계와 관련해 위 법리가 문제될 수 있는데, 간단한 사례를 통해 이를 검토해보자.

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a는 미등기 무허가 건물을 b에게 매도하였는데, b는 이를 다시 c에게 매도하였고, c는 무허가건물관리대장에 자신을 위 건물의 소유자로 등재하였다. 그런데 그 후 a는 b와의 사이에 체결된 매매계약을 해제한 뒤, c를 상대로 계약해제의 효과를 주장하면서 미등기 무허가 건물의 소유명의를 a로 변경해 줄 것을 요구해 왔다.

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이에 대해 대법원 2014. 2. 13.선고 2011다64782 판결은, “민법 제548조 제1항 단서에서 규정하는 제3자라 함은 해제된 계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 하여 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 사람을 지칭하는 것이다. 그런데 미등기 무허가건물의 매수인은 소유권이전등기를 마치지 않는 한 건물의 소유권을 취득할 수 없고, 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 할 수 없으며, 현행법상 사실상의 소유권이라고 하는 포괄적인 권리 또는 법률상의 지위를 인정하기도 어렵다. 또한, 무허가건물관리대장은 무허가건물에 관한 관리의 편의를 위하여 작성된 것일 뿐 그에 관한 권리관계를 공시할 목적으로 작성된 것이 아니므로 무허가건물관리대장에 소유자로 등재되었다는 사실만으로는 무허가건물에 관한 소유권 기타의 권리를 취득하는 효력이 없다. 따라서 미등기 무허가건물에 관한 매매계약이 해제되기 전에 매수인으로부터 해당 무허가건물을 다시 매수하고 무허가건물관리대장에 소유자로 등재되었다고 하더라도 건물에 관하여 완전한 권리를 취득한 것으로 볼 수 없으므로 민법 제548조 제1항 단서에서 규정하는 제3자에 해당한다고 할 수 없다.”고 판시하였다.

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따라서 c는 등기 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 제3자가 아니므로 a는 c를 상대로 계약의 해제의 효과를 주장하여 미등기 무허가건물의 소유의 명의를 a명의로 변경해 줄 것을 요구할 수 있다.