법정지상권의 범위 및 존속기간

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토지 경매 과정에서 흔히 접하는 법률적 문제가 지상권 성립 여부이다. 법정지상권, 관습법상의 법정지상권 등 지상권이 성립되는지에 따라 그 지상건물을 철거할 수 있는지가 달라지고 이는 낙찰가격을 결정하는 중요한 요소가 된다. 그러나 지상권도 영원히 존속하는 권리는 아니다.

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여기서 살펴볼 사안의 사실관계를 단순화하여 보면,

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- a는 1957.경 대지 위에 1층 목조주택 신축 및 건축물대장를 하였고, 1969.경 대지 소유권을 취득하였다.
- a는 1979.경 사망하였다.
- a의 상속인 b는 1986.경 c에게 1층 목조주택만 미등기인 상태로 매도하였고, c는 이를 다시 피고에게 매도하였다. 피고는 1층 목조주택을 매수한 후 그 옆에 단층 창고를 신축하고, 1층 목조주택과 연결된 흙벽돌 창고와 조립식패널 창고를 설치하였으며, 위 대지에 나무를 심었다.
- 대지는 1992.경 a의 상속인 b 앞으로 상속을 원인으로 한 소유권이전등기가 되었다가, 1993.경 d를 거쳐 2010. 원고 앞으로 소유권이전등기 되었다.
- 현재 대지 소유자인 원고는 현재 1층 목조주택 등 점유 내지 소유자인 피고를 상대로 건물철거 및 대지인도를 청구하였다.

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위 사안에서, 관습법상의 법정지상권은 성립한다. 동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매 등으로 그 소유권자를 달리하게 되면 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 부지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득하기 때문이다. 그리고 그 관습법상의 법정지상권은 1993.경 d에게 대지 소유권이 이전되었을 때에 성립한다. 위 1층 목조주택은 미등기 건물이므로 이를 매도하더라도 법률적 소유권은 여전히 a의 상속인 b에게 남아있게 되므로, 1993.경 d에게 대지 소유권이 이전되기 전까지는 1층 목조주택 및 대지가 모두 b 소유여서 관습법상의 법정지상권 문제는 발생하지 않는다.

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위 사안에서 관습법상의 법정지상권은 1층 목조주택 및 그 유지․사용에 필요한 부지에 한정되고, 피고가 증축․신축한 창고에까지 확장되지 않는다. 증․개축 등의 경우 법정지상권의 범위는 구 건물을 기준으로 하여 그 유지 또는 사용을 위하여 일반적으로 필요한 범위 내의 대지 부분에 한정되기 때문이다.

민법은 건물 소유를 목적으로 하는 지상권에 관하여, 계약으로 존속기간을 약정하지 아니한 경우에, 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년으로, 그 외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년으로 각 존속기간을 규정하고 있는바, 위 사안에서 1층 목조주택 소유를 목적으로 하는 지상권의 존속기간은 15년에 해당한다. 따라서 1층 목조주택에 관한 관습법상의 법정지상권은 그 성립시점인 1993.경으로부터 15년이 경과한 때에 존속기간 만료로 소멸한다.

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따라서 1층 목조주택에 관해서는 관습법상의 법정지상권이 성립하지만 존속기간이 만료되었고, 그 외 피고가 증축한 부분은 법정지상권조차 인정되지 아니하여, 피고는 원고에게 1층 목조주택 및 신축한 창고 등을 모두 철거하고 그 대지를 인도하여야 한다.

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경매에서 법정지상권은 너무나 자주 발생하는 문제이지만, 그 법률적 효력에 관해서는 깊은 주의가 요구된다. 권리관계에 대한 부분을 잘 살피고 부족하다면 전문가의 자문을 얻는 것이 자신의 권리를 확보하고 손해를 미리 방지하는 길이 될 것이다.