체납처분압류 등 처분제한 등기된 건물과 법정지상권

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 경매를 통해 토지·건물 일체가 아닌 토지만을 매수하는 경우 반드시 검토해야 하는 부분이 그 지상 건물에 법정지상권이 성립되는지 여부이다. 지상 건물에 법정지상권이 존재하지 않는다고 판단하여 토지를 매수하였는데 그 판단이 잘못된 것으로 밝혀지는 경우 경제적으로 막대한 손실이 불가피하기 때문이다. 이에 필자는 독자들에게 법정지상권 성립여부에 대하여 정확히 판단을 한 후 경매에 참가하시기를 권해드리며, 체납처분압류 등 처분제한 등기가 된 건물에 관하여 소유권이전등기를 마친 사람이 건물의 소유자로서 관습상의 법정지상권을 취득한 후 공매절차에서 그 건물이 매각된 경우에도 건물 매수인이 위 지상권을 취득한다는 최근 판례를 소개한다.

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 간략한 사실관계는 아래와 같다.

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 경기도 화성시 소재 토지와 건물은 모두 a의 소유였는데, 토지는 1998. 3.에 건물은 1998. 4.에 모두 b에게 소유권이전등기가 되었다. 이후 위 토지에 관하여 선행 처분금지가처분등기에 반하여 이루어졌던 b명의의 위 소유권이전등기가 2002. 1. 말소되고 그 가처분권자 대위에 의한 c명의의 소유권이전등기가 경료 되면서 위 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되었다. 한편 위 건물에 관한 과세관청의 선행 압류등기에 기한 공매절차가 개시되어 그 절차에서 d가 이를 매수하여 2007. 11. b명의의 위 건물에 관한 소유권이전등기가 말소되었다. 이에 위 토지의 소유자 c는 d의 건물이 자신이 소유한 토지 위에 건축되어 있다며 건물을 철거하고 대지를 인도하라며 소송을 냈다. 

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  위 사안에서 법리적으로 검토해야 할 부분은, ① b에게 법정지상권이 인정될 수 있는지  여부와, ② b에게 법정지상권이 인정된다면, 건물을 공매로 취득한 d가 b의 법정지상권을 이전받을 수 있는지 여부이다.

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 b는 a로부터 위 토지와 건물의 소유권을 차례로 이전받았다가, 이후 선행 처분금지가처분에 기한 본등기가 경료되어 위 토지에 관한 b의 소유권이전등기가 말소됨으로써 b는 토지에 관한 소유권 취득을 가처분권자에게 대항할 수 없게 되었다. 이와 같은 경우 관습상 법정지상권 성립 여부와 관련하여 위 토지와 건물은 모두 a의 소유였다가 그 중 위 건물만 b에게 소유권이 이전된 것과 마찬가지로 봄이 상당하므로 결국 b는 위 건물에 대한 소유권을 취득함으로써 관습상의 법정지상권을 취득한 것이다. 그리고 그 후 위 건물에 관하여 진행된 공매절차에서 d가 위 건물에 대한 소유권을 취득함으로써 d는 위 건물의 소유권과 함께 지상권도 취득하였다고 볼 수 있는바, 결과적으로 c의 d에 대한 건물 철거 및 대지 인도 소송은 타당하지 않다.

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 위 사안에 대해 조금 더 살펴보면, 위 토지에는 처분금지가처분이 경료 되어 있었고, 위 건물에는 과세관청의 체납처분 압류등기가 경료 되어 있었는데 양자는 서로에게 영향을 끼치지 않는 각기 다른 목적에서 경료된 것이다. 건물에 대한 과세관청의 압류등기는 건물 매각대금에서 체납액을 보전 받기 위해 설정된 것인바, 그 압류등기가 실행되어 b의 소유권이전등기가 말소된다고 하더라도 b에게 일단 성립된 지상권은 토지소유자 c에 대해서는 소멸된 것이 아니다. 즉 체납처분 압류등기의 처분금지 효력에 의한 b의 건물소유권이전등기 말소는 최초의 소유권자 a와 관세관청 사이에서만 유효할 뿐 토지의 소유권을 취득한 c와 과세관청 사이에는 아무런 효력이 없다. 따라서 c에 대해서는 체납처분의 압류등기의 효력이 미치지 않고 그에 따라 b의 건물 소유권 소멸 및 지상권 상실도 c에게는 아무런 효력이 없는바, c는 d에게 건물 철거 및 대지 인도를 청구할 권리가 없게 되는 것이다.

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 이와 관련하여 대법원 판결 역시, “동일한 소유자에 속하는 대지와 그 지상건물이 매매에 의하여 각기 소유자가 달라지게 된 경우에는 특히 건물을 철거한다는 조건이 없는 한 건물소유자는 대지 위에 건물을 위한 관습법상 법정지상권을 취득하는 것이고, 한편 건물 소유를 위하여 법정지상권을 취득한 자로부터 경매에 의하여 건물의 소유권을 이전받은 경락인은 경락 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건하에서 경매되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한 건물의 경락취득과 함께 위 지상권도 당연히 취득한다. 이러한 법리는 압류, 가압류나 체납처분압류 등 처분제한 등기가 된 건물에 관하여 그에 저촉되는 소유권이전등기를 마친 사람이 건물의 소유자로서 관습상의 법정지상권을 취득한 후 경매 또는 공매절차에서 건물이 매각되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.”고 판시하였다(대법원 2014. 9. 4.선고 2011다13463 판결).