임대차계약을 새로 체결하는 경우의 법률관계

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상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)이 시행되고 있으므로, 상가가 경매로 나오면, 그 임차인(세입자)에게 상가임대차법에 따른 대항력 등이 인정되고 있는지를 살펴야 한다. 대항력이 있다면 낙찰자는 그 보증금 반환의 부담을 안아야 하기 때문이다. 오늘은, 기존에 대항력을 갖고 있던 상가임차인이 그 임대차계약 기간이 끝나기 전에 새로운 건물주와 사이에 임대차계약을 새로 체결했을 때의 법률관계를 살펴본다.

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여기서 살펴볼 사안의 사실관계를 단순화하여 보면,
1. 임차인은 2014. 8. 28. 구 건물주와 사이에 동인 소유의 서울 서대문구 소재 상가건물에 관하여 임대차보증금 1,500만 원, 차임 월 90만 원, 임대차기간 2014. 8. 28.부터 2016. 8. 27.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였다(제1계약).

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2. 신 건물주는 2014. 9. 1. 구 건물주로부터 위 상가건물을 매수하여 2014. 10. 7. 소유권이전등기를 마쳤다.

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3. 임차인은 2014. 10. 7. 신 건물주와 사이에 위 상가건물에 관하여 임대차보증금 3,000만 원, 차임 월 150만 원, 임대차기간 2014. 10. 7.부터 2015. 10. 6.까지로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였다(제2계약).

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위 사안에서 임차인은 제2계약을 한 것이 잘못임을 깨닫고는,

① 제1계약에 따르면 임차인은 대항력이 있고 그렇다면 신 건물주는 제1계약을 승계하게 된다, 그럼에도 이러한 사실을 알리지 않고 제1계약보다 보증금과 월세는 증액되고 계약기간은 줄어드는 제2계약을 체결하였으니, 제2계약은 주택임대차법 제11조가 정하는 차임 등의 증감청구권 규정에 위반하여 무효이다,

② 설령 제2계약이 무효가 아니라고 하더라도 임차인은 신 건물주 및 공인중개사에게 속아서 제1계약이 신 건물주에게 승계되지 않는 것으로 잘못 알고 제2계약을 체결하였으니, 제2계약은 취소되어야 한다 등의 주장을 하며, 제2계약의 구속에서 벗어나고자 하였다.

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차임 등의 증감청구권 규정에 위반하여 무효라는 주장에 대한 법원은, 주택임대차법 제11조 규정은 임대차계약 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되는 것이지 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않으므로, 제2계약은 임차인이 신 건물주와 사이에 합의에 의하여 월 차임을 약정한 것이어서 이 사건에는 주택임대차법 제11조가 적용되지 않는다고 하였다.

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신 건물주 및 공인중개사에게 기망 등을 당한 것인지에 관하여 법원은, 이는 신 건물주 등이 제1계약이 신 건물주에게 승계된다는 사실을 알고 있다는 것을 전제로 하는 것이나, 이를 인정할 증거가 없다는 이유로 임차인의 주장을 배척하였다.

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임차인이 착오에 빠진 것인지에 관한 법원의 판단은 이러했다. 제2계약 체결 당시 임대차보증금과 월 차임 액수가 주된 이해관계였던 것으로 보이는데 신 건물주의 증액 요구에 대해 임차인의 요청에 의해 보증금 3,000만 원, 월 차임 150만 원으로 결정된 것으로 보이는 점 등 사정에 비추어 보면 임차인이 착오에 빠졌다고 볼 수 없고, 설령 착오에 빠졌다고 하더라도 그 착오가 임차인의 ‘중대한 과실’로 인한 때에는 취소하지 못하는 것인데 임차인은 2008. 9.경부터 위 상가건물에서 식당을 운영해 왔으므로 제1계약과 관련해서 상가임대차법이 적용되는지 여부를 알아보아야 할 주의의무가 있고 이를 알아보았다면 쉽게 그 사실을 알 수 있었다고 보이므로, 중대한 과실이 있는 임차인은 착오로 인한 취소를 주장할 수 없다고 판단하였다.

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위 사안은, 착오와 관련한 법원의 판단과 같이, 법률전문가에게 제1계약이 신 건물주에게 승계되는지를 문의하였다면 제2계약 체결을 둘러싼 분쟁은 발생하지 않았을 가능성이 큰 사안이다. 권리관계에 대한 부분을 잘 살피고 부족하다면 전문가의 자문을 얻는 것이 자신의 권리를 확보하고 손해를 미리 방지하는 길임을 다시 한 번 생각하게 한다.