지분경매와 공유물분할

민사집행법 제139조 제1항에서는 공유물지분을 경매하는 경우 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지할 것을 요구하고 있고, 동법 제140조에서는 공유자가 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 경우 법원은 그에 대하여 허가를 할 것을 요구하고 있다. 이와 같은 소위 공유자의 우선매수청구권 때문에 일반적으로 공유자들이 존재하는 지분경매에 대하여 두려움을 가지는 경우가 많다. 그러나 실무에 있어서는 위와 같은 지분경매를 통하여 수익을 얻는 경우가 자주 발생한다. 이하에서는 지분경매 및 그 후속절차로 문제되는 공유물분할에 관하여 살펴보도록 하겠다.

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 공유자의 우선매수권 제도는 우리나라에 특유한 것으로 공유물 전체를 이용·관리시 공유자간 협의가 요구되므로(민법 제265조) 그 원활한 협의를 위하여 그리고 공유자간 인적유대관계를 유지할 필요를 보장하는데 입법취지가 있다. 따라서 이러한 입법취지와 관련이 없는 경우 가령 공유물 전부에 대한 경매시에는 우선매수권이 인정되지 아니하며(대법원 2008. 7. 8. 2008마693 판결), 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우에 있어 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자가 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없음이 원칙이다(대법원 2006. 3. 13. 2005마1078 판결).

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 이러한 공유자의 우선매수신고 및 보증 제공은 집행관의 입찰종결선언 전까지 인정되며(대법원 2008. 7. 8. 2008마693 판결), 공유자 간의 인적 관계나 경제적 상황 등을 고려하여 공유자가 우선매수청구권을 행사할 것인지 그리고 이후 실제로 납입대금을 납입할 수 있는지를 판단한 후 경매에 임하여야 한다.
 
 그리고 지분에 대한 경락을 받은 경우 공유자와의 협의를 통하여 공유물의 이용관리나 차후 처분에 대한 논의를 진행하게 되는데, 이러한 논의가 여의치 않을 경우 공유물분할소송을 하여야 한다.

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공유물분할의 방법과 관련하여 판례는 “재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이므로, 위와 같은 사유가 없음에도 경매를 명함은 위법하다”고 판시하여 현물분할이 원칙임을 판시하였다(대법원 1997. 4. 22. 선고 95다32662 판결), 다만 현물분할의 방법으로 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하여 분할을 하는 것도 인정하고 있으며, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 대금분할 역시 가능하다고 판시하고 있다(대법원 2004. 7. 22. 선고 2004다10183 판결).

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 소송이라고 하면 골치아픈 일로 생각할 수 있으나 공유물분할소송의 경우 생각보다 복잡하지 않으며 보통 큰 비용이 소요되는 것도 아니다. 다만 구체적인 사실관계에 따라 재판부의 재량이 인정되는 범위가 넓으므로 정확한 법적 분석에 따라야 할 것이다.