토지낙찰자가 제기한 건물철거소송에서의 피고

​경매를 통해 지상 건물이 존재하는 토지만을 낙찰 받은 경우, 토지에 대한 원활한 재산권 행사를 위해선 그 지상의 건물을 신속하게 철거해야 한다. 이 때 건물철거를 위해서는 건물철거처분권이 있는 자를 대상으로 건물철거소송을 제기하여 건물이 토지를 점유할 적법한 권원이 없다는 점을 입증해야 한다.

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건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙적으로는 소유자에게만 철거처분권이 있는바, 등기된 건물의 경우에는 등기명의자를 대상으로 철거청구를 해야 한다. 그러나 예외적으로 건물을 전소유자로부터 매수하여 단순 점유하고 있거나, 미등기건물을 양수해 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 되는 등 그 권리의 범위 내에서 그 점유 중인 건물에 대하여 법률상·사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자에게도 철거처분권이 있다.

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그런데 실무적으로는 건물 점유자에게 법률상·사실상 처분권이 존재하는지 여부에 대한 다툼이 빈번한 상황이고, 건물철거처분권이 없는 자를 대상으로 제기하는 철거소송은 무용한 절차에 불과한바 이에 대한 주의가 필요하다. 이해를 돕기 위해 실제 문제가 되었던 사례를 소개한다.

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토지의 소유자 a는 c를 피고로 하여 자신의 토지를 침범하여 건축된 건물에 대한 철거 소송을 제기하면서, b가 위 건물에 대한 소유권을 취득한 후 이를 c에게 증여하였던바 c가 사실상 위 건물을 소유하고 있다고 주장하였다. 이에 c는 건물의 소유자는 b라고 항변하였다.

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법원은 이와 관련하여, “c가 b의 처로서 c와 함께 건물을 점유하고 있는 사실과 c가 토지사용료를 매년 a에게 지급해온 사실은 인정되나, 건물건축물대장상 b만이 그 소유자로 등재되어 있는데 c의 남편 b는 1983년 위 건물을 매수하여 전처와 함께 거주하다가 1998년 c와 재혼하여 c와 함께 건물에 거주하고 있는 점, a가 제출한 녹취록을 살펴보면 c는 시종일관 건물의 소유자는 b이고 b의 허락이 없는 이상 자신은 건물에 대하여 어떠한 처분도 할 수 없다고 말하고 있는 점, c는 b와 부부로서 건물에 거주하면서 공동생활을 하고 있으므로 c가 a에게 토지사용료를 지급해 왔다는 점만으로 곧바로 c를 건물 소유자라고 주장하기 어려운 점 등에 비춰보면, c가 b로부터 건물을 증여받아 건물에 대한 사실상의 처분권을 보유하고 있다고 인정하기 부족하다. 따라서 c가 건물 소유자이거나 건물을 양수하여 사실상 처분권을 보유하고 있음을 전제로 한 a의 청구는 이유 없다.”고 하여 a의 청구를 기각하는 판결을 하였다(대구지방법원 2013. 8. 22.선고 2012나22462 판결).

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위와 같은 사례에서 보는 바와 같이, 건물 점유자에게 법률상·사실상 처분권이 존재하는지 여부는 건물을 점유하고 있는 자들 간의 내부 문제여서 경우에 따라 토지 소유자로서는 정확한 판단이 어려운 경우가 많다. 한편 건물철거소송에서 피고를 잘못 지정하였다고 하여 소송과정 중 피고를 임의로 변경 할 수 없고, 건물철거처분권이 없는 자를 대상으로 제기하는 철거소송은 인용될 수 없어 무용한 절차에 불과하다.

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따라서 필자는 경제적이고 적법한 권리행사를 위해 소 제기 전에 법률전문가의 도움을 받아 누구를 상대로 철거소송을 제기할지에 대해 정확한 검토를 하시기를 조언하는 바이다.