인도명령 관련 점유 권원의 의미

인도명령이란 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득한 낙찰자가 대상부동산으로부터 퇴거를 거부한 채무자, 소유자 등에 대하여 인도할 것을 신청하여 경매법원의 심사 후 집행관으로 하여금 위 상대방의 퇴거를 명하는 법원의 명령을 말한다. 이와 관련 민사집행법 제136조 제1항에서는 “법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다”고 하여 인도명령에 대하여 규정하고 있다.

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여기서 위 조항 단서상의 “매수인에게 대항할 수 있는 권원”의 의미는 크게 두 가지로 파악할 수 있다. 하나는 유치권, 지상권 등과 같이 점유자의 채무자에 대한 점유권원으로 경매에 의하여 효력을 잃지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 권원, 즉 매수인에게 인수되는 권리이다. 다른 하나는 매각허가 후 매수인과 점유자 사이에 새로이 성립한 점유권원이라 할 것이다.

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본 칼럼에서는 후자와 관련한 대법원 판결을 살펴보겠다. 대법원 1999. 4. 16. 자 98마3897 결정은 경락인이 대금 납부 후 소유자나 채무자 등 인도명령의 상대방이 될 수 있는 점유자에 대하여 매매나 임대차와 같이 실체상 점유권원을 부여하는 행위를 할 경우 경락인의 입장에서 주의할 부분에 대하여 판시하고 있다. 즉, 위 판결은 “부동산인도명령이 경락인에게 실체상의 권리 이상의 권리를 부여하는 것일 수는 없다는 점에서 채무자나 소유자라도 실체상의 점유권원을 가지는 경우에는 민사소송법 제647조 제1항 단서(위 민사집행법 제136조 제1항 단서와 같은 내용)를 유추적용하여 경락인의 인도명령신청을 거절할 수 있다고 할 것인바, 매도인은 그 매매의 효과로서 매수인에 대하여 그 매도 부분에 관한 점유이전의무를 지므로 경락인이 대금납부 후 소유자, 채무자 기타 인도명령의 상대방이 될 수 있는 점유자에게 매매 등 소유권을 양도하는 행위를 한 경우에는 인도명령을 신청할 수 없다고 해석하여야 하고, 그럼에도 불구하고 부동산인도명령을 발하기 위해서는 그 매매계약이 해제되었다는 등 그 점유권원이 소멸된 사실이 인정되어야 할 것이며, 그 점유권원이 소멸되었다는 사실은 인도명령의 신청인이 입증하여야 한다”고 판시하였다.

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 위와 같은 판례의 태도에 의하면 경락인이 새로이 소유자나 채무자 등과 매매계약이나 임대차계약을 체결하는 경우 그 계약이 해제되어 점유권원이 소멸된 사실이 인정되어야 하고, 그 사실을 인도명령의 신청인이 입증하여야 하는 위험을 부담하게 된다.

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 그러나 실제에 있어서 경락인이 위 소유자나 채무자 등과 새로 계약을 체결할 경우 경락인의 상대방의 입장에서는 진정한 의사 없이 임기응변으로 위 계약을 체결하며 시간만을 벌려고 하는 경우가 있다. 이 경우 매매계약에 따른 중도금, 잔금 기일 등의 사정으로 대금납부 후 6개월이 넘어버리면 인도명령이 아닌 명도소송을 해야하는 부담이 지게 된다. 따라서 경락인의 입장에서 이와 같은 계약을 체결할 경우에는 위약 시 계약금의 몰수 등 손해배상 특약을 기재하는 등의 법적 기술이 요구된다. 경매에 임하는 당사자들로서는 이와 같은 분쟁이 발생할 경우 정확한 법적 조언에 따라 신속히 대응하는 것이 무엇보다 중요하다 하겠다.