상가임대차기간 5년 보장과 권리금보호

상가건물임대차보호법이 최근 여러 차례 개정되면서 몇 가지 변화가 발생했는데, 대표적인 것이 바로 5년 갱신요구권이다.

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개정 이전 보호법의 근간은, 일정 환산보증금을 기준으로 이를 초과하는 임대차계약에 대해서는 보호법 적용을 원천적으로 배제하는 방식이었다.

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제2조(적용범위)

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

그 결과, 보호법상 정해진 환산보증금을 초과하는 임대차계약에 대해서는 5년 갱신요구권조차도 적용할 수 없어, 1년 내지 2년 정도의 단기임대차로 이루어지는 계약기간 만료 후 다시 계약갱신이 될지 여부가 임대인 뜻에 따라 좌지우지되면서 임차인이 불리할 수밖에 없었다.

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제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

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1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

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② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다

그 결과 영업 이후 5년이 채 지나지도 않았는데도 명도되는 임차인들의 피해가 적지 않게 발생하면서, 보호법상 다른 제도는 고사하고서라도 환산보증금 규모에 상관없이 최소한 5년 갱신요구권은 보장될 수 있도록 하자는 취지에서 2013. 8. 보호법 개정이 이루어지게 된다. 

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제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.
③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

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이에 따라 임대차규모에 상관없이 임차인의 희망에 따라 최소 5년간 영업이 보장될 수 있도록 제도화되었지만, 법 시행과정에서 다음과 같은 입법의 미비한 점도 발견되었다. 즉, 다른 제도에 대한 보완 없이 5년 갱신요구권의 적용만 확대한 결과, 환산보증금을 초과하는 임대차계약 점포의 해당 건물 소유권이 영업기간 5년 이전에 변동될 경우, 건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 않아도 되는, 다시 말하면 대항력의 부담의무가 없음으로 인해 5년 영업기간이 보장되지 못하는 한계가 노출된 것이다.

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제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

이런 상황에서 2015. 5. 보호법은 대폭적으로 개정이 이루어진다. 이 개정에는 유사 이래 처음으로 상가권리금을 보호하는 입법이 도입되어 크게 주목됨으로 인해, 다른 개정내용에 대해서는 상대적으로 덜 알려진 점이 있지만, 임차인보호를 위해 논의되던 몇 가지 중요한 내용을 담고 있다. 그 중 하나가 바로 대항력의 적용을 환산보증금 규모에 상관없이 모든 임대차계약에 가능토록 한 것이다(반면, 우선변제권은 개정이 이루어지지 못해 종전과 마찬가지로 환산보증금 규모에 따른 차별이 발생할 수밖에 없다).

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제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

그에 따라, 보호법에서 정하는 환산보증금규모를 초과하는 임대차계약의 임차인은 임대차기간 도중 건물주가 변경될 경우에 새로운 건물주에 대해서는 임차인의 지위를 확보하지 못하게 되면서(기존 임차인의 지위유지는 건물양도인과 양수인의 합의에 따라 정해질 수밖에 없다), 5년 보장은커녕 기존 임대차계약기간 도중이라고 하더라도 영업을 중단하고 내쫓길 수밖에 없는 그동안의 문제점을 보완할 수 있게 되었다. 아울러, 대항력 규정에 대한 개정을 통해 2013. 8. 개정과정에서 대항력에 대한 뒷받침 없이 갱신요구권 조항만을 무제한 인정함으로써 발생한 입법공백 내지 형평성 문제를 원천적으로 해결할 수 있게 되었다.

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첨언할 점은, 보호법에 도입된 상가권리금회수청구권은 임대차규모와 무관함은 물론, 5년 갱신요구권과도 논리적인 연관이 전혀 없다는 점이다. 즉, 영업기간이 5년 이상 된 임차인이라고 하더라도 보호법상 보장된 상가권리금을 회수할 수 있는 권리는 당연히 보장된다는 것이다. 법해석상으로는 전혀 의문이 없는 문제이지만, 임대차기간 5년을 보장받지 못한 임차인에 한해 권리금청구권이 있는 것으로 오해되는 경우를 종종 보기 때문에 다시 한 번 강조하게 된다.