상가권리금 보호법 시행 이후 건물인도 분쟁의 변화

​

권리금보호를 담은 상가건물임대차보호법 개정법률 시행된 이후, 상가점포의 인도(명도)분쟁에 현저한 변화가 감지되고 있다. 그동안 이와 같은 건물인도소송은 분쟁구조가 비교적 단순하여  다른 분쟁에 비해 재판이 빨리 종결되는게 일반적이었다. 점포세입자를 상대로 명도소송을 하면 마치는데 몇 년이 걸린다는 속설이 있었지만, 아주 특별한 케이스 이외에는 옛말이 되고말았다. 주장할 권리없이 여러 가지 불필요한 증거신청을 하면서 마냥 재판을 지연하는 대표적인 분야가 명도재판이라는 비판을 의식해서 지난 십여년간 명도재판의 부당한 지연을 방지하기 위한 법원의 노력 덕분이었다. 임차인 입장에서는 아쉬울 수 있지만, 권리금 보호방안이 빠져있던 그동안의 실정법상에서는 임차인보호 범위가 기본적으로 워낙 약할 수 밖에 없었다. 유익비청구권은 임대차계약과정에서 “원상회복”이라는 명목으로 합의를 통해 포기되는 경우가 거의 대부분이었으며, 그나마 강행규정으로 인정되던 부속물매수청구권은 요건이 너무 까다로와서 감정비조차 건질 수 없을 정도로 부속물인정이 박할 수 밖에 없었고 그 때문에 부속물가치를 규명하는 감정신청조차도 기각되는 경우가 비일비재하였다.

​

바로 이런 이유로 지금까지의 명도재판은 분쟁구조가 매우 단순하고 조기에 종결되는 대표적인 분야가 되어왔다.

​

하지만, 권리금보호방안이 임대차보호법을 통해 등장하면서 명도재판에 큰 변화가 발생할 조짐을 보이고 있다. 개정법은 차임 연체 등 특별한 사유가 없는 한 상가의 규모, 영속된 임대차기간에 불구하고 모든 임대차계약의 권리금을 보호하고 있는데, 문제는 법해석에 있어 명확하지 못하고 논쟁이 많을 수 밖에 없는 구조이다보니 이를 다투는데 상당한 시간이 필요하게되면서 예전과 비교하면 재판이 매우 지체될 가능성이 커진다. 

​

예를 들어보자.

​
권리금을 보호받기 위해서는 임대인에 대한 직접 지급요구 대신에 권리금을 지급받을 수 있는 새로운 임차인을 임대인에게 주선케하고 임대인이 이를 거부했을 때 손해배상을 청구하도록 정하고 있다.

​

 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

​

결국, 현행법하에서 권리금을 보호받기 위해서는 임대차종료를 즈음하여 주선된 임차인을 임대인이 거부하는 구조가 되어야하는데, 상가영업을 위해 투자한 상당한 금액을 보상받기 원하는 임차인으로서는 새로운 임차인이라고 하면서 가짜라도 동원할 가능성이 클 수 있다. 허위로 임차인을 동원해서 권리금청구를 하게되면 사기죄라는 범죄행위가 될 수도 있지만, 임대차계약을 체결할 의사가 전혀없는 동원된 사람인지 여부를 정확히 가려내기가 어려운데다가, 재판을 하더라도 증인절차 등을 통해 상당한 시간이 소요될 수 밖에 없어, 시간을 끌면서 영업을 지속하기 원하는 임차인으로서는 소기의 목적을 달성할 수 있어 허위 임차인을 동원하는 시도는 적지않을 것으로 사료된다.

​

게다가, 현행법하에서 건물주에 대해 인정되는 손해배상액수는 주선한 임차인으로부터 받을 금액 그 자체가 아니라, 권리금감정을 통해서 나온 액수와 비교해서 적은 금액을 인정하도록 되어 있는데, 그 때문에 감정절차가 거의 필수적으로 동반된다. 재판이 길어지는 또다른 요소로 작용하게 되는 것이다.

​

 동법 제10조의 4
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다

​

실무상으로 볼 때 재판의 지연은 법리적인 공방 보다는, 주장하는 쟁점 사실관계를 규명하는 과정에서 주로 발생하는데, 위에서 본 바와 같이 현행 권리금보호제도는 증인신문과 감정절차를 필수적으로 수반해야 할 수 밖에 없는 구조이다보니 지금까지의 명도 재판절차에 비해 최소 6개월 이상이 더 길어질 가능성이 큰 실정이다. 이와 같은 변화에 대해 이해당사자들의 주의가 합리적인 대처가 요망된다