대지사용권 관련 판례의 검토

대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다(집합건물법 제2조 제6호). 이와 관련하여 경매 실무에서 알아두면 크게 도움이 되는 판례들이 이미 많이 쌓여 왔다. 본 칼럼에서는 이와 관련한 다양한 판례 중 일부를 살펴보도록 하겠다.

 우선 대지사용권의 경우 이는 전유부분의 종된 권리로 파악되어 규약이나 공정증서로 다르게 정하였다는 특별한 사정이 없는 한 분리처분은 금지된다(집합건물법 제20조). 판례는 이에 대하여 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있으므로 집합건물을 신축하였으나 그 대지 소유권을 취득하지 못한 상태에서 전유부분의 소유권을 경매로 상실한 자는 장래 취득할 대지지분을 전유부분의 소유권을 취득한 경락인이 아닌 제3자에게 분리처분하지 못하고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 무효”라고 판시하고 있다(대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다45777 판결).

 이와 같은 취지에서 판례는 전유부분에 대하여 가압류를 하면 그 가압류의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 종물 내지 종된 권리인 그 대지권에까지 미친다고 판시하고 있다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2006다29020). 대지권이란 등기법상의 용어로 집합건물의 대지사용권이 등기되어 있는 것을 말하며 경매실무상으로는 대지사용권과 혼용하여 사용하고 있으며 실무상 구별실익은 적으므로 일반인의 입장에서는 이를 같은 것으로 이해해도 무방하다.

 또 하나 살펴볼 판례는 집합건물의 전유부분에 설정된 저당권에 기한 경매에서 집행법원이 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 경매절차가 진행된 경우 경락인이 전유부분 외에 대지지분등기도 받은 경우 그 대지지분등기는 부당이득이 되지 않는다는 판례이다. 즉, 판례는 “구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 근저당권에 터잡아 임의경매절차가 개시되었고, 집행법원이 구분건물에 대한 입찰명령을 함에 있어 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 경매절차를 진행하였다고 하더라도, 낙찰인은 경매목적물인 전유부분을 낙찰받음에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다 할 것이므로, 구분건물의 대지지분 등기가 경료된 후 집행법원의 촉탁에 의하여 낙찰인이 대지지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다”고 판시하고 있다(대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결). 결국 위 판례의 태도에 의할 때 낙찰인으로서는 건물에 대한 감정가만으로 토지지분까지 취득할 수 있는 경제적 이익을 취득할 수 있는 기회를 얻을 수 있다고 하겠다.

경매절차에 참여하는 사람들로서는 이와 같이 경제적 이익과 직결되는 여러 판례의 태도를 유념하여 경매에 접근하여야 할 것이다. 대지사용권과 관련하여서는 많은 판례가 쌓여 있으므로 기회가 되면 차후에도 이에 대하여 상세히 검토해보도록 하겠다.