5년 갱신요구권에 얽힌 몇 가지 이야기

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몇 달 전 어느 건물주에게 상가점포 임대차계약을 자문하게 되었는데, 현역 국회의원이 임차인이었고 의원 사무실 용도로 해당 점포를 사용할 예정인 계약이었다. 이 건물주는 임대수익의 안정적인 확보차원에서 임대기간을 가급적 길게 정하기를 희망하였고, 협상 결과 5년을 임대차기간으로 정하게 되었다.
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그런데, 계약체결한 지 며칠 후 이 건물주는 국회의원 보좌관으로부터 ‘계약기간을 단축하자’는 취지의 연락을 받게 되었다. ‘지금은 현역 국회의원이지만 몇 달 후인 2016. 4. 13.선거에서 당선여부도 불확실하고, 당선된다고 하더라도 임기가 4년이어서 계약기간 5년은 지나치게 길다’는 의원님 지적이 있었다는 것이다.

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하지만, 건물주로서는 장기의 임대기간을 감안해서 임대차계약을 체결했기 때문에 이 요청을 선뜻 수용하기 어려웠다. 그러던 중, 이 건물주는 의원의 자문변호사라는 사람으로부터 ‘상가임대차보호법상 5년 갱신요구권이라는 제도가 있어 계약기간을 짧게 하더라도 임대인에게 손해가 없고 마찬가지 결과가 되니 계약기간 단축에 협조해 달라‘고 연락을 받게 되어, 법률적인 자문을 구하기 위해 필자를 다시 찾게 되었다.

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이런 계기로 그 변호사와 건물주가 동석하는 회의자리가 마련되었고, 그 자리에서 필자는 ‘5년 갱신요구권은 임차인을 위한 제도이고, 계약기간을 5년 이하로 정할 경우 임차인의 입장에서는 5년 범위 내에서 기간연장을 요청할 수 있지만, 반대로 임대인의 입장에서는 임차인에게 5년까지 기간연장을 요청할 수는 없기 때문에, 계약기간을 5년으로 정하는 경우와 그 이하로 정하는 경우 임대인의 권리의무에는 차이가 있을 수밖에 없다’는 점을 피력하였다. 그 변호사 역시 이내 필자의 설명을 수긍하였는데, 아마도 계약기간 단축에 부정적인 건물주를 설득하는 차원에서 5년 갱신요구권을 왜곡 주장한 것이라는 느낌을 받았다. 이런 협의 끝에 의원 임기에 맞추어 5년 계약기간을 4년으로 단축하는 합의에 도달했다.

상가건물임대차보호법 제9조 (임대차기간 등)

① 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

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제10조 (계약갱신 요구등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위안에서 증감할 수 있다.

그리고, 일전에 치러진 4. 13. 선거에서 해당 의원은 재선에 성공하였다.

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5년 갱신요구권은 안정적인 영업을 위하여 매우 중요한 문제라고 할 수 있는데, 필자는 예전에도 <임대차계약기간 장단에 따른 법적 유불리>라는 제목으로 칼럼을 발표한 적이 있다. 일단 이 칼럼 내용을 소개한다.

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상가와 주택 여러 채를 가지고 임대사업을 하는 건물주로부터 임대차계약기간을 짧게 정했을 때와 길게 정했을 경우 법적인 측면에서 각각의 장단점에 관해 질문을 받게 되었다. 이를 계기로 주거용건물과 상가의 경우 임대차기간의 장단에 따른 각각의 장점과 단점을 정리해보게 되었다. 임대인을 위한 자문이었다는 점에서 임대인 위주로 서술하였는데, 임차인의 경우는 반대로 이해하면 될 것이다. 

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상가점포의 경우

한편, 상가점포의 경우에는 임대차보증금과 차임의 규모에 따라 적용되는 법이 달라질 수 있는데, 서울을 기준으로해서 환산보증금이 2억4천만원을 초과하는 임대차계약에 대해서는 상가건물임대차보호법(이하, 상임법이라고 함)이 적용되지 않고 일반 민법이 적용되며, 그 이하의 환산보증금인 임대차계약에 대해서만 상임법이 적용될 수 있다. 따라서, 두 가지가 구분되어서 설명되어질 필요가 있다.

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우선, 상임법 적용을 받는 임대차계약의 경우에는 계약기간을 1년으로 정했다고 하더라도, 5년의 범위 내에서 임대차기간을 갱신해 달라고 요구할 수 있는 갱신요구권이 임차인에게 있다는 점에서, 임차인의 선택에 따라서 1년간 내지 필요한 갱신기간만 임대차계약관계를 지속하거나 아니면 법정기간인 5년 동안 계속 임대차기간이 연장될 수 있다.

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따라서, 임대인 입장에서는 법적으로 어차피 5년을 보장해 줄 의무가 있다고 한다면 안정적인 월세수입보장차원에서 아예 당초 계약기간을 장기로 정해둘 필요도 있다. 다만, 이 경우에는 계약기간이 장기라는 점에서 임대료 인상문제가 계약서상에 보완되어질 필요가 있다.  

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한편, 계약기간을 정함에 있어서는 갱신될 때마다 인상할 수 있는 차임과 보증금의 범위가 종전 차임과 보증금의 12%로 제한되는데, 특히 이 때 인상할 수 있는 한도인 12%가 "연간"이 아니라 종전 계약기간이 종료되고 갱신될 때마다라는 것을 주의해야 한다. 예를 들어, 2년으로 계약기간을 정할 경우에는 계약기간 만료 후 다시 갱신될 때 인상할 수 있는 차임 및 보증금의 범위가 24%(12% *2년)가 아니라 12%에 불과하다는 것이다. 따라서, 임대인의 입장에서 적법한 범위 내에서 임대료를 최대한 인상하기 위해서는 상임법상 허용되는 최단기간인 1년으로 계약기간을 정하여(1년 미만으로 정할 경우 상임법 9조에 따라 1년으로 간주됨), 1년 이후 갱신될 때 연 12%의 범위 내에서 차임 및 보증금을 인상하는 것이 이득일 수 있다. 그렇지 않고 1년 보다 장기간, 예를 들어 2년으로  계약기간을 정할 경우에는 계약기간 만료 후 갱신될 때 인상할 수 있는 범위가 24%가 아니라 12%의 범위에 불과하기 때문이다.  

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반면, 상임법 적용을 받지 않는 고액 임대차계약의 경우에는 민법의 적용을 받는다는 점에서, 임차인에게 일정기간을 무조건 보장해주어야 하는 의무가 임대인에게 없다. 따라서, 1년 내지 그 이하의 계약기간 약정도 당연히 유효하고, 약정한 계약기간이 종료하면 임차인에게 명도책임도 발생하게 된다. 따라서 계약기간을 정할 때 법적인 5년간의 보장의무는 고려되어질 필요가 없다는 점에서, 좀 더 조건이 좋은 임차인을 구하거나 시세에 맞는 적절한 임대료인상을 도모하는 차원에서는 계약기간을 짧게 할 필요가 있는 반면, 안정적인 임대수입보장을 위해서는 장기간의 계약도 고려될 수 있는 등 일반적인 임대원칙에 맞추어서 계약기간을 정하면 무방할 것이다. 

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위 칼럼은 지금부터 정확히 10년 전에 작성된 것인데, 그 사이에 상임법령에 몇 가지 변경이 있었다.

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첫 번째는, 2013. 8. 개정을 통해 5년 갱신요구권 인정범위가 환산보증금에 구애됨이 없이 모든 상가건물임대차로 확대된 것이다.

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동법 제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13>

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동법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>

<중략>

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

두 번째는, 갱신요구권 행사시 인상될 수 있는 차임이나 보증금한도에 변화가 발생한 점이다. 
먼저, 2008. 8. 동법 시행령 개정을 통해 종전 인상한도인 12%가 9%로 하향조정되었다. 
 
동법 제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

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동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)
법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다. <개정 2008.8.21>

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또 하나의 주목할 변화는, 2013. 8. 동법 개정을 통해 환산보증금 규모에 관계없이 모든 상가건물임대차에 5년 갱신요구권이 인정되는 과정에서, 갱신할 때의 차임 등 증감청구의 한도는 여전히 환산보증금 규모에 따라 차별적으로 정했다는 것이다. 즉, 소정의 환산보증금 이하 임대차계약의 경우에는 위에서 본 바와 같이 동법 제10조 3항, 제11조, 시행령 4조에 따른 적용을 받게 되지만, 소정의 환산보증금 기준 이상 소위 고액 임대차계약의 경우에는 동법 제10조 3항 단서의 적용을 배제하는 대신 신설된 동법 제10조의 2에 따른 별개의 적용을 받게 하는 방식을 취하였다. ‘5년 갱신요구권 보장은 환산보증금 규모에 관계없이 이루어져야한다’는 당시 여론에 따른 입법을 하면서도, 고액 임대차계약의 경우에는 인상한도에 일률적인 제한을 두는 것이 불합리하다는 점을 의식한 것이다.  
  
동법 제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13>

 동법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

제10조의2(계약갱신의 특례)
제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. <신설 2013. 8. 13.>

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 이런 차별적인 취급에 대해서는 2013. 8. 개정 당시에는 별다른 주목을 받지 못했지만, 그 후 시행과정에서 ‘수치상의 한계가 명확하지 않다’는 점을 악용하는 경우가 빈발하면서 ‘임차인 보호에 미흡한 입법’이라는 상인단체의 비판이 강하게 제기되고 있는 실정이다.