아파트 수분양자지위 양수인의 시행사에 대한 손해배상청구권

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   아파트를 분양받는 과정에서 과장된 분양광고로 인하여 수분양자 등이 손해를 입는 경우가 종종 발생한다. 우리 법은 이러한 과장광고로 인한 수분양자의 피해를 막기 위해 사업자의 부당한 표시, 광고 행위를 금지하면서, 사업자가 이를 위반하여 부당한 표시, 광고 행위를 함으로써 피해를 입은 자가 있는 경우에 그 피해자에 대하여 손해를 배상해야 하고, 사업자가 자신에게 고의, 과실이 없다는 점을 입증해야 그 책임을 면할 수 있다고 규정하고 있다(표시·광고의 공정화에 관한 법률 제10조 참조).

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   이러한 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제10조에 따른 시행사의 손해배상책임은 성격상  민법 제750조에 따른 불법행위에 기한 손해배상책임의 일종으로 볼 수 있는데, 문제는 수분양자의 지위를 양수한자도 시행사에 대하여 위 법률에 따른 손해배상책임을 청구할 수 있는지다. 결론부터 말하면 수분양자의 양수인이 기존 수분양자로부터 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제10조에 따른 손해배상채권을 양도받거나, 허위, 과장광고를 그대로 믿고 허위, 과장광고로 높아진 가격에 수분양자 지위를 양수하는 등으로 양수인이 수분양자 지위를 양도받으면서 허위, 과장광고로 손해를 입었다는 등의 특별한 사정이 있는 경우 시행사에 대하여 손해배상청구가 가능하다. 이와 관련하여 간략한 사례를 소개한다.

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   a는 신축될 甲아파트의 최초 수분양자이고, b는 수분양자의 지위를 승계한 양수인이며, c는 甲아파트 신축사업의 시행사이고, d는 시공사이다. c와 d는 甲아파트 앞 바닷가에 해양공원이 건설된다는 내용의 분양광고를 하였으나, 이후 해양공원은 건설되지 않았고 앞으로도 해양공원이 조성될 계획은 없었다. 이에 a와 b는 c, d를 상대로 표시광고의 공정화에 관한 법률 제10조 제1항 또는 민법 제750조에 기한 손해배상을 청구하였다.

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   이에 대해서 대법원 2015. 7. 23. 선고 2012다15336 판결은, “표시광고의 공정화에 관한 법률상 허위, 과장광고로 인한 손해배상청구원은 불법행위에 기한 손해배상청구권의 성격을 가진다고 할 것인데, 계약상의 지위의 양도에 의하여 계약당사자로서의 지위가 제3자에게 이전되는 경우 계약상의 지위를 전제로 한 권리관계만이 이전될 뿐 불법행위에 기한 손해배상청구권은 별도의 채권양도절차 없이 제3자에게 당연히 이전되는 것이 아니므로, 표시광고의 공정화에 관한 법률상 허위, 과장광고로 인한 손해배상청구권을 가지고 있던 아파트 수분양자가 수분양자의 지위를 제3자에게 양도하였다는 사정만으로 그 양수인이 당연히 위 손해배상청구권을 행사할 수 있다고 볼 수는 없고, 다만 허위, 과장광고를 그대로 믿고 허위, 과장광고로 높아진 가격에 수분양자 지위를 양수하는 등으로 양수인이 수분양자 지위를 양도받으면서 허위, 과장광고로 손해를 입었다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에만 양수인이 그 손해배상청구권을 행사할 수 있다고 할 것이다”라고 판시하였다.

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   위 사안에서 수분양자인 a뿐만 아니라, 수분양자의 지위를 양수받은 b또한 허위, 과장광고로 인하여 자신에게 손해를 입었다는 등의 특별한 사정이 있음을 입증하는 경우 시행사 c에게 손해배상청구를 할 수 있다. 참고로 현실적으로 시공사가 분양카탈로그 제작 및 분양과정 전반에 관여하는 일이 많은 사정을 고려할 때, 시행사의 광고에 관여한 시공사 또한 불법행위에 따른 손해배상책임을 지는 경우가 적지 않다. 즉 시공사가 시행사와 사실상 공동사업주체로 이해관계를 같이하면서 신축 및 분양사업을 하고, 시공사가 시행사의 허위, 과장광고를 방조한 경우 시행사와 시공사는 공동불법행위책임을 질 수 있다.