선순위가등기와 매매예약완결권

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  민법에는 소멸시효와 제척기간이라는 제도가 있다. 소멸시효제도는 권리가 존재한다 하여도 일정기간 동안 이를 행사하지 않는 경우에 위 권리가 소멸하는 것으로 보는 제도이며, 제척기간제도의 경우에는 법률관계의 조속한 확정이라는 제도의 취지에 따라 소멸시효제도에서 인정되는 중단이나 정지 그리고 포기 등이 인정되지 않고 일정기간 도과시 바로 권리가 소멸하는 제도이다. 경매에 있어서도 이러한 제도를 잘 활용할 필요가 있다.

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 판례를 통하여 관련 법리를 살펴보자. 대법원은 “매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다”고 판시하며, “제척기간의 기산점은 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 권리가 발생한 때이고, 당사자 사이에 매매예약 완결권을 행사할 수 있는 시기를 특별히 약정한 경우에도 그 제척기간은 당초 권리의 발생일로부터 10년간의 기간이 경과되면 만료되는 것이지 그 기간을 넘어서 그 약정에 따라 권리를 행사할 수 있는 때로부터 10년이 되는 날까지로 연장된다고 볼 수 없다”고 판시하고 있다(대법원 1995. 11. 10. 선고 94다22682 판결).

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 이러한 법리에 의할 때, 등기사항전부증명서를 통하여 낙찰자가 인수하여야 하는 선순위가등기가 존재하는 경우에도 그 가등기는 실제로는 말소되어야 하는 경우가 종종 있다. 즉, 소유권보전가등기의 경우 매매예약을 체결함과 동시에 이루어지는 경우가 많은데 이와 같은 매매예약에 따른 완결권의 행사는 형성권으로 위에서 살펴본 제척기간제도에 의할 것으로 이는 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 행사하여야 한다. 그리고 이와 같은 경우 소멸시효기간의 진행과 같이 권리를 행사할 수 있는 때로부터 10년이 진행되는 것이 아니며, 오로지 매매예약이 성립한 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다. 위 매매예약 성립일로부터 10년이 도과할 경우 이에 기초한 가등기는 결국 말소되어야 할 것이며 이는 가등기말소소송을 통하여 해결될 수 있는 문제이다.

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 위에서 알 수 있듯이 사실관계를 살펴보고 그에 따른 법리를 분석하는 일은 경매에의 참여 여부를 결정함에 있어서 필수적이다. 관련 판례의 태도를 계속 주시하고 이를 분석하는 태도를 가져야 할 것이다.