토지 및 건물에 관한 공동저당권 후

건물이 신축된 경우의 법정지상권

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 법정지상권은 경매실무에 있어서 매우 중요한 문제로 수익과 직결되는 문제이다. 본 칼럼에서는 실제에 있어서 자주 문제가 되고 있는 토지와 그 지상 건물에 대하여 공동저당권이 설정된 이후 건물이 철거된 후 다른 건물이 신축된 경우에 있어서 법정지상권의 성립범위에 대하여 살펴보도록 하겠다.

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 대법원 전원합의체 다수의견은 “동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 해석하여야 한다”고 판시하였다(대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결).

 그 이유에 대하여는 “그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하게 되면, 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되는 결과 법정지상권의 가액 상당 가치를 되찾을 길이 막혀 위와 같이 당초 나대지로서의 토지의 교환가치 전체를 기대하여 담보를 취득한 공동저당권자에게 불측의 손해를 입게 하기 때문”이라고 판시하고 있다. 위 이유에 대하여 법적으로는 위 전원합의체 판결의 반대의견이 밝히고 있는 것과 같은 논의가 가능할 것으로 보이나, 경매에 참여하는 입장에서는 위 판결의 결론을 숙지하여 토지가 매물로 나온 경우 그 지상 건물이 현재 공동담보로 묶여있는 것인지 공동담보로 묶여있던 구건물이 철거된 후 신건물이 건축된 경우인지를 살펴 경매에 참여한다면 차익을 얻을 수 있을 것이다.

 그리고 이러한 판례의 태도는 기존의 저당권설정 당시 토지상에 건물이 존재한 이상 그 이후 건물을 개축, 증축하는 경우는 물론이고 건물이 멸실되거나 철거된 후 재축, 신축하는 경우에도 구건물을 기준으로 하여 그 이용에 일반적으로 필요한 범위 내에서는 민법 제366조 소정의 법정지상권이 성립한다고 하는 판시(대법원 1991. 4. 26. 선고 90다19985 판결)와는 구별하여야 한다.

 판례는 구체적인 사실관계에 따라 이익충돌을 합리적으로 조절하며 결론을 달리하는 경우가 많다. 경매 절차에서는 그에 따라 다양한 문제가 발생할 위험성이 있으므로 사실관계를 면밀히 파악하여 절차에 참여할 것이 요구된다.