집합건물에서의 공용부분과 전유부분 구분법리

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  1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 다음의 3가지 조건이 만족되어야 한다. 첫째, 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재해야 하고, 둘째, 구분된 건물부분에 구조상·이용상 독립성이 인정되어야 하며, 셋째, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 부분을 각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다.

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   여기서의 구분행위란 건축허가신청이나 분양계약 등 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 것으로 족하다. 따라서 구분행위는 구분건물이 완정되기 전에도 행해질 수 있고, 이후 1동의 건물 및 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 구분건물 완성시점에서 구분소유가 성립하게 된다. 또한 복도, 계단과 같이 집합건물의 여러 개의 전유부분으로 통하는 부분이나, 건물의 구조에 따른 객관적 용도상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분은 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 공용부분으로서 이를 구분소유권의 목적인 전유부분으로 할 수는 없다.

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   따라서 구분건물에 관하여 구분소유가 성립될 당시 객관적 용도가 공용부분인 건물부분을 나중에 임의로 개조하는 등으로 이용 상황을 변경하거나 집합건축물대장에 전유부분으로 등록하고 소유권보존등기를 하였다고 하더라도 그로써 공용부분이 전유부분이 되어 어느 구분소유자의 전속적인 소유권의 객체가 될 수는 없다(대법원 2016. 5. 27.선고 2015다77212 판결).

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   실제 사례를 통하여 위 법리의 의미를 보다 자세하게 이해해 보자.

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   a가 신축하여 분양한 甲건물은 당시 제시된 분양도면상 101, 102, 103호가 나란히 붙어 있었고, 복도를 사이에 두고 104, 105호가 위치해 있었는데, 101, 102, 103호(이하 ‘101호’라 한다)를 합쳐 하나로 묶고, 104, 105호(이하 ‘102호’라 한다)를 하나로 묶어서 분양이나 임대를 하였다. b는 2000. 8. 21. a에게 101호에 대하여 임대 청약을 하였다가, 2000. 8. 24. 101호까지 포함하여 101호에 대하여는 임대 청약을, 102호에 대하여는 분양청약을 하였는데, 이후 102호는 최종적으로 b, c가 공동으로 매수하는 것으로 정하였다. 甲건물에 관하여는 2000. 9. 14. 건축물 사용승인이 이루어졌는데, a는 2000. 9. 20. 집합건축물대장에 최초 등록을 하면서 101호와 복도부분을 합쳐 하나의 호실인 101호(이하 ‘통합 101호’라 한다)로 등재하였다. 그에 따라 분양도면에는 공용부분으로 되어 있던 복도가 집합건축물대장상으로는 전유부분인 통합 101호의 일부로 등록되었다. 집합건축물대장에 등록된 통합 101호에 관하여는 2000. 9. 25. a명의로 소유권보존등기가 마쳐졌다. b, c는 2000. 10. 14. 102호에 관하여 1/2씩 지분으로 소유권이전등기를 마치고 그 무렵 a로부터 통합 101호를 공동으로 임차하여, 2000. 11. 20. 통합 101호와 102호가 합쳐진 하나의 공간에 음식점을 개업, 운영하였다. 이후 통합 101호는 2008. 1. 21. 101호와 113호로 분할되었고, 위 분할된 101호는 2012. 7. 3. 다시 101호와 복도부분을 전유부분으로 하는 114호로 분할되었다. 결과적으로 당초의 101호는 101호와 113호로 분할되고, 분양도면상 복도였던 114호는 집합건축물대장 및 등기부상으로는 전유부분으로 변경, 등재된 셈이다. d는 b, c가 운영하던 음식점 공간 중 위 분할 후 101호와 113호를 제외한 나머지, 즉 102호와 복도부분 114호를 합쳐 하나의 공간을 b, c로부터 임차하여 식당으로 점유, 사용하고 있고, 그 식당에서 건물내부로 통하는 출입문은 복도부분에 있다.

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   위 사안에서 a가 甲건물을 구분건물로 분양하기 시작하여 b가 a에게 임대 청약을 한 2008. 8. 21.경 또는 늦어도 사용승인이 이루어진 2000. 9. 14.경에는 甲건물의 공사가 마무리되어 각 전유부분이 구조상·이용상 독립성이 갖춰진 것으로 보아야 하며, a가 甲건물을 분양할 무렵 甲건물을 구분소유권의 객체로 하려는 구분의사도 이미 외부에 표시되었던바 구분행위의 존재도 인정된다. 따라서 甲건물에 대한 사용승인이 이루어진 2000. 9. 14. 무렵에는 甲건물의 각 전유부분에 관하여 구분소유권이 성립한다. 한편 甲건물의 복도 부분은 위 사용승인 당시는 물론이고 집합건축물대장 등록 당시에도 여전히 현황 및 객관적인 용도가 복도로서 공용부분이었던 것으로 보이는바, 이와 같은 구분소유권 성립 당시 공용부분이었던 부분이 집합건축물대장이나 등기부에 전유부분으로 등재되었다고 하더라도 구분소유권의 목적인 전유부분으로 될 수는 없고 여전히 공용부분으로 봄이 타당하다.

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   결국 위 사안에서 b, c는 복도부분인 114호를 배타적으로 점유 사용할 수 없는바, a는 甲건물의 구분소유자 중 1인의 지위에서 복도부분을 배타적으로 점유하고 있는 b, c를 상대로 공용부분의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수 있다.