건물 일부만을 점유한 유치권자의 피담보채권

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  공사를 담당한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위하여 공사 목적물을 점유하여 유치권을 행사하는 경우는 매우 빈번히 발생하는 사안이다. 이러한 유치권이 존재하는 경우 낙찰자로서는 불측의 손해를 방지하고 추가적인 이익을 얻기 위하여 사실관계를 면밀히 파악한 상태에서 세심하게 접근할 것이 요구된다.

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   본 칼럼에서는 유치권자가 다세대주택에 대한 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위하여 위 다세대주택 중 한 세대만을 점유하여 유치권을 주장하는 경우, 위 유치권자의 채권이 어디까지 담보할 수 있는지를 살펴보도록 하겠다. 대법원은 이러한 사안에 대하여 결론적으로“그 유치권은 위 한 세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다”고 판시하고 있다(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결).

  대법원은 그 이유에 대하여는 “민법 제320조 제1항 에서 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’은 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함하고, 한편 민법 제321조는 ‘유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다’고 규정하고 있으므로, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하며, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용된다”고 판시하고 있다(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결). 그리하여 사안에 있어서 창호 등의 공사로 인한 공사대금채권 전부와 공사 목적물 전체 사이에의 견련관계를 인정하며, 유치권의 불가분성에 기하여 이 사건 다세대건물의 경우 그 각 부분으로써 피담보채권인 공사대금채권의 전부를 담보한다고 판시하였다.

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  이러한 위 법원의 판단은 유치권의 견련관계와 불가분성에 대하여 조문을 정치하게 해석하여 정교하게 현실에 적용한 것이라 하겠다. 구분소유의 대상이 되는 집합건물의 경우에도 하도급업자가 전체 공사대금을 피담보채권으로 주장하며 유치권을 행사할 수 있다는 취지의 판결이므로 낙찰자로서는 불측의 손해를 방지하고 추가적인 이익을 얻기 위하여 숙지하여야 하는 판결이다. 경매 절차에서는 위와 같이 다양한 문제가 발생할 위험성이 있으므로 입찰절차에서부터 사실관계를 면밀히 파악하여 절차에 참여할 것이 요구된다.