임대차보증금에 대한 가압류나 질권설정 이후

이루어진 임대인의 임의 보증금반환

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임대차보증금에 대한 가압류나 질권설정이 되면 제3채무자인 임대인 입장에서는 보증금을 임의로 반환해서는 안되는 것이 상식이다. 그럼에도 불구하고 임대인이 채무자인 임차인에게 보증금을 무턱대고 반환해버리는 실수 내지 사고가 실무상 간혹 발생하곤한다. 어떻게 이런 일이 발생할 수 있을지 의문이지만, 다음 사례를 보면 그런 실수가 어느 정도 이해될 수 있을 것이다. 

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서울에 모 아파트를 10억원에 매수한 필자 의뢰인의 사례인데, 이 의뢰인이 매수한  아파트에는 보증금 5천만원, 월차임 150만원으로 하는 기존임대차계약이 있었고, 매매과정에서 이 임차인을 승계하는 합의하에 보증금 5천만원을 공제한 나머지 9억5천만원만 수수하고 이전등기가 이루어졌다. 몇 달 후 임대차기간이 만료되어 의뢰인은 임차인에게 보증금 5천만원을 반환하고 아파트를 인도받게 된다.
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문제는, 그로부터 얼마 후 의뢰인은 캐피탈회사라는 곳으로부터 ‘의뢰인 앞으로 이전등기 1년 전, 임차인에 대해 받을 채권이 있던 캐피탈회사는, 캐피탈회사를 채권자, 임차인을 채무자, 임대인(아파트 매도인)을 제3채무자로 하여 임대차보증금 5천만원에 대해 가압류를 해두었는데, 이를 무시하고 보증금 5천만원이 채무자인 임차인에게 임의로 반환된 경위가 무엇인지’에 대해 추궁받게 되었다고 했다. 매매과정에서 이런 내용을 전혀 듣지 못했던 이 의뢰인은 매도인을 찾아가 자초지종을 확인한 결과, 이전등기 이전에 당시 임대인인 매도인을 제3채무자로 한 채권가압류통지가 매도인에게 이루어졌는데, 시간이 지나면서 이러한 사실을 망각한 매도인이 매수인에게 이와 같은 채권가압류사실을 전달하지 못한 채 보증금이 반환되어져야한다는 전제하에 매매대금에서 공제한 채 승계하는 것으로 잘못 일처리되어버린 것이었다.

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사안이 이러하다면 최종적인 부담은 매도인에게 돌아갈 가능성이 크다. 임대차보증금에 대한 가압류 이후 제3채무자인 임대인이 채무자인 임차인에게 보증금을 임의로 지급한 행위는 가압류에 저촉되는 것으로서 이중지급에 대한 위험부담은 임대인에게 돌아갈 수 밖에 없기 때문이다. 이 사건의 경우, 종전 임대인(매도인)은 임차인에게 보증금을 직접 반환하지는 않았지만, 건물양수도과정에서 임대차승계를 통해 사실상 보증금을 지급한 것과 마찬가지 행위를 한 것이다.

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이처럼 임대차보증금에 대한 채권가압류 상태에서 매매절차를 진행하게 되는 매도인 입장에서는, 매수인에게 이와 같은 가압류 사실을 알리고 매매계약에 이를 합리적으로 반영할 필요가 있는데, ① 보증금을 매매대금에서 공제하지 않고 매도인이 보증금을 보관하면서 가압류 이후의 본안 재판 등 후속진행상황에 따라 보증금을 직접 처리하거나, ② 매매대금에서 보증금을 공제하더라도 매수인이 임차인에게 보증금을 임의로 지급하지 않도록 하게하고, 만약 매수인이 이를 위반하면 최종적인 위험부담이 매수인에게 부담될 수 있도록 약정하는 식의 조치를 취할 필요가 있다. 

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[대법원 2016. 4. 29.선고 2015도5665  배임] 판결은 임대차보증금반환채권에 대한 질권설정에도 불구하고 임대인의 부주의를 기화로 보증금을 임의로 반환받아 배임죄로 기소된 임차인에 대해 무죄를 선고하였다( 반면, 1심과 2심에서는 모두 유죄로 판단하였다). 마침 이 대법원 사건도 필자의 의뢰인 사건과 마찬가지로 가압류나 질권설정에 반하는 보증금반환이라는 임대인의 터무니없는 실수발생이 임대차목적물 매매과정에서 이루어졌다는데 공통점이 있었다. 아마도 큰 돈이 오고가고 신경쓸 일이 많은 매매라는 어수선한 상황 속에서 집중력을 잃어버렸기 때문으로 사료된다. 

 
가압류나 질권설정에도 불구하고 무턱대고 이루어진 보증금반환은 임대인에게 이중으로 부담이 돌아가게 되는 결과, 채권자인 가압류권자나 질권자에게는 손해가 발생하지 않게되면서, 보증금을 임의로 반환받은 채무자인 임차인을 배임죄로 형사처벌할 수 없다는 취지인 것이다. 이번 대법원 판결선고로 인해 앞으로 유사한 상황에서 보증금 임의수령에 대한 형사처벌을 두려워할 필요가 없게 된 임차인 입장에서는 거리낌없이 보증금반환을 시도할 가능성이 크다는 점에서, 자기방어를 위한 임대인의 노력과 주의가 더욱 필요할 수 있다.