미등기 불법건축물에 대한 공유물분할

   수인이 공유하고 있는 공유 부동산을 분할하고자 하는 경우 원칙적으로 현물분할을 하는 것이 원칙이다. 다만 현물로 분할할 수 없거나 현물분할을 하는 경우 현저히 그 가치가 감소할 염려가 있을 때에는 비로소 경매를 통해 대금분할을 할 수 있으며, 공유물을 공유자 중 1인 또는 수인의 소유로 하되 현물을 소유하게 된 공유자로 하여금 현물을 소유하지 못하게 된 공유자들에게 적정하고 합리적인 가격을 배상하도록 하는 가액분할도 현물분할의 하나로 허용된다.  

   그러나 이러한 공유물분할의 법리는 건축법상 건축허가나 건축신고를 갖추고 있지 않은 건물의 경우에는 다소 수정된다. 왜냐하면 현행 민사집행법 해석상 건축허가나 건축신고를 행하지 않은 불법건축물은 형식적 경매의 대상이 될 수 없는바, 경매에 의한 공유물분할이 허용되지 않기 때문이다. 따라서 이 경우에는 현물분할 내지 가액분할을 통해 공유물에 대한 소유관계가 정리된다.

  실제 사례를 통하여 그 의미를 보다 자세하게 이해해 보자.

   a와 b, c가 공유하는 미등기 무허가 甲건물은 원래 a, b, c의 어머니인 d의 소유였는데, d가 甲건물 대지 부분만 a에게 증여하였고, d가 2002. 4. 사망하자 a, b, c가 甲건물의 소유권을 각 1/3씩 상속하였으며, b, c는 甲건물에 대하여 관습법상 법정지상권을 취득하였다. 한편 b는 c에게 甲건물의 관리를 위임하여 그 동안 c가 b를 대신해 甲건물에 관하여 임대차계약을 체결하거나 건물을 수선하여 왔다. 甲건물은 대부분 점포로 이용 중이고, 잔존내용연수는 22년이며, 甲건물에 관하여 체결된 임대차계약상 연간 차임 합계는 7천만 원이고, 건물 시가는 1억 2천만 원이나 甲건물의 위치에 따라 차임 및 시가는 많은 차이가 있었다. a는 b, c를 피고로 하여 甲건물에 대한 공유물분할소송을 제기하였던바, 원심법원은 甲건물을 경매에 부처 그 대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 a, b, c에게 그 지분 비율에 따라 1/3씩 분배함이 상당하고 판단하였다.

   이에 대해 대법원은, “민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서는 등기되지 아니한 건물에 대한 강제경매신청서에는 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 첨부하여야 한다고 규정함으로써 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에 한하여 부동산 집행을 위한 보존등기를 할 수 있게 하였고, 같은 법 제274조 제1항은 공유물분할을 위한 경매와 같은 형식적 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다고 규정하여, 같은 법 제268조는 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에는 같은 법 제79조 내지 제162조의 규정을 준용한다고 규정하고 있으므로, 건축허가나 신고 없이 건축된 미등기 건물에 대하여는 경매에 의한 공유물분할이 허용되지 않는다.”고 하여 원심판결과 다른 결론을 내렸다(대법원 2013. 9. 13.자 2011다69190 판결).

  사안에서 甲건물을 현물분할 하는 것은 사실상 불가능할 뿐만 아니라 건물의 경제적 가치를 크게 훼손할 우려가 있어 적합하지 않다. 또한 미등기 불법건축물인 점을 고려할 때 법리적으로 경매에 의한 분할도 가능하지 않다. 따라서 결국 가액분할의 방법으로 소유권을 정리할 수밖에 없는데, 이 경우 甲건물의 연간 차임이 시가의 절반을 넘는 다는 점, 甲건물을 a의 단독소유로 하게 될 경우 b, c는 건물의 지상권 존속기간 동안 누릴 수 있는 차임 상당의 이익을 박탈당하게 된다는 점을 고려할 때, 甲건물을 a의 단독 소유로 귀속시키되 건물의 가격뿐만 아니라 b, c의 위와 같은 이익과 a가 b, c들로부터 받을 수 있는 지료 등을 공유지분의 경제적 가치에 함께 반영하여 산정하는 것이 합리적이다.