집합건물의 공용부분, 전유부분과 구분소유권

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  일전에 집합건물과 관련하여 전유부분과 대지사용권 등에 대하여 살펴보았다. 등기부의 내용에 대지권 등기가 되어 있는 경우 그 후부터는 전유부분과 대지권은 분리하여 처분할 수 없고 전유부분의 처분에 따라 대지권이 종속됨을 살펴보았다. 본 칼럼에서는 전유부분과 관련하여 흥미로운 대법원 판례의 태도를 살펴보겠다.

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 대법원은 구분건물에 관하여 구분소유가 성립될 당시 공용부분이었던 부분을 전유부분으로 개조하여 공부에 등록한 경우 해당 부분이 전유부분으로 되는지 여부에 대하여 원칙적으로 이를 부정하고 있다. 즉, 대법원은 “집합건물 중 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적으로 할 수 없다. 이때 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정된다”고 판시하고 있다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결 등 참조). 또한 “구분건물에 관하여 구분소유가 성립될 당시 객관적인 용도가 공용부분인 건물부분을 나중에 임의로 개조하는 등으로 이용 상황을 변경하거나 집합건축물대장에 전유부분으로 등록하고 소유권보존등기를 하였다고 하더라도 그로써 공용부분이 전유부분이 되어 어느 구분소유자의 전속적인 소유권의 객체가 되지는 않는다”고 판시하고 있다(대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결)

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  즉, 대법원은 구분소유와 관련하여 건물의 구조상․이용상 독립성 뿐만 아니라 구분행위를 요구하고 있는데 이러한 구분행위는 그 시기나 방식에 특별한 제한을 두고 있지는 아니한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결). 그러나 위 판결 태도와 같이 집합건물 중 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적으로 인정될 수는 없으며, 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 원칙적으로 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되게 된다. 따라서 객관적인 용도에 의하여 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 공용부분에 대하여는 구분행위에도 불구하고 구분소유권의 목적으로 인정되지 않는다.

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 이와 같이 판례의 태도를 숙지하지 않을 경우 불의의 손해를 입을 가능성이 존재한다. 따라서 다양한 판례의 태도를 상세히 살펴야 할 것이다.