임대인과 임차인 간의 권리금반환 약정과

임대인의 권리금 반환의무

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   상가나 점포를 임차하고자 하는 임차인은 임대인 또는 종전 임차인에게 권리금을 주는 경우가 많은데, 대체로 영업용 건물의 임대차에 수반되어 지급한 권리금은 임대차계약 종료 시 반환받을 수 없는 것이 보통이다. 다만 임차인은 예외적으로 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우, 또는 임대차계약서에 권리금반환에 관한 합의가 있는 경우에는 예외적으로 임대인에게 권리금반환을 청구할 수 있고, 임대차계약 종료시점에서 신규임차인과의 권리금 계약을 통해 권리금회수를 도모할 수 있다.

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   그런데 임대차계약 종료시점에서 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는지 여부는 한낱 가능성에 불구한바, 이에 임차인은 임대차계약을 맺는 과정에서 임대인과 향후 신규임차인으로부터 권리금을 회수하지 못할 시에는 임대인이 권리금을 돌려주기로 약정하는 경우가 종종 있다. 그러나 대체로 당사자 간의 이러한 약정은 구두로만 행해지고 임대차계약서에 명시되지 않는 경우가 많은데, 이런 경우 특별한 다른 증거가 없는 한 약정에도 불구하고 임차인은 권리금을 돌려받지 못할 가능성이 큰바 주의가 요구된다.

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   이와 관련되어 실제로 문제되었던 사례를 소개한다.

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   a는 2004. 6. b로부터 甲호텔 2층 사우나를 보증금 3억 원, 월 임대료 1천 7백만 원에 임차하였다. 계약기간은 3년이었고, a는 별도로 권리금 명목으로 1억 5천만 원을 줬다. 임대차 계약이 합의해지 된 2014. 9.까지 계약을 여러 차례 갱신되었다. 계약 해지 후 b는 a에게 보증금 3억 원 가운데 연체된 임대료와 관리비 등을 뺀 1억 8천만 원을 돌려줬다. 그러자 a는 “새로운 임차인에게 권리금을 받지 못하면 b가 구두로 약정했다.”며 소송을 냈고, 1심은 a에게 “1억 6천만 원을 돌려주라.”며 a 일부승소 판결을 내렸다. 

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   이에 대해 우리 법원은, “부동산중개인이 권리금 반환 약정이 구두로 있었다는 사실확인서를 제출했지만, 사실확인서가 실제 작성일자에 작성됐다는 증거가 없을 뿐만 아니라 임대차계약서에는 권리금 반환에 관해 아무런 언급이 없다. 임대차계약이 합의해지될 때 a가 b로부터 보증금 중 연체 차임 등을 공제한 잔액만 반환받은 후 권리금을 청구하지 않고 건물을 인도한 점 등을 볼 때 권리금 반환 약정이 있었다고 보기 어렵다.”고 판시하였다(서울고등법원 2015나2074723 판결). 법원의 위와 같이 판단한 이유를 좀 더 살펴보면, 주변시설과 건물 위치 등을 고려할 때 a, b 당사자 간의 적정 권리금 5억 원가량 됐을 것으로 보이는데, a가 b에게 지급한 권리금은 1억 5천만 원에 불과한바, 이는 임대인이 임차인으로부터 반환을 전제 하지 않고 수령하는 속칭 바닥 권리금일 가능성이 높다는 점, 또한 이 사건 임대차계약은 2004. 6.부터 2014. 9.까지 10년 이상 지속됐으므로 b의 사정으로 임대차계약이 중도 해지돼 당초 보장된 기간 동안 이용이 불가능했다는 등의 특별한 사정이 없다는 점을 근거로 하였다.

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   위에서 살펴본바와 같이, 양 당사자 간의 주장이 달라 법적분쟁이 불거지는 경우 승패는  결국 입증의 문제로 귀결될 수밖에 없다. 이 경우 양 당사자 간의 합의 내용이 반영된 계약서가 주된 판단근거가 되며 그 밖의 여러 정황을 종합하여 실체관계가 가려지게 된다. 따라서 향후 법적분쟁을 방지하고 자신의 권리를 지키기 위해서는 반드시 꼼꼼한 계약서 검토와 문구 작성이 무엇보다도 중요하다. 필요한 경우 주변의 법률전문가의 도움을 받는 것이 소탐대실을 막는 현명한 처사이니 이를 간과하지 마시고 리스크를 줄이시기를 권고 드린다.