임차인의 점유 이전

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경매에 나오는 아파트 중 많은 경우에 그 곳에는 임차인이 있고, 따라서 이 경우 임차인이 어떠한 행동을 취하는가에 따라 낙찰받은 사람과 임차인의 법률관계가 달라진다. 오늘은 경매 과정에서 우선변제청구권을 행사한 임차인과 낙찰자에 관한 사안을 살펴본다.

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여기서 살펴볼 사안의 사실관계를 단순화하여 보면,
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1. 피고는 d로부터 d 소유의 이 사건 아파트를 임대차보증금 1억 5,000만 원에 임차한 후 거주하고 있었다. 피고는 대항력 및 우선변제권을 갖는 임차인이다.
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2. 그러던 중 이 사건 아파트에 관하여 임의경매가 개시되었고, 원고가 이를 낙찰받아 그 낙찰대금을 완납하였다.
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3. 2015. 8. 3. 열린 배당기일에 피고에게 1억 5,000만 원이 배당되는 내용으로 배당표가 확정되었다.
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4. 피고는 2015. 8. 12. 위 1억 5,000만 원을 수령하였고, 다른 아파트로 이사를 갔다.
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5. 피고는 다른 아파트로 이사를 간 이후에도 원고에게 이 사건 아파트 출입문 도어락 비밀번호를 알려주지 않았고, 결국 원고는 위 열쇠수리공을 불러 위 도어락을 제거하고 새로운 도어락을 설치하였다.

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위 사안에서 낙찰자인 원고는 임차인인 피고를 상대로, ① 원고가 이 사건 아파트에 관한 낙찰대금을 완납한 때, 즉 소유권을 취득한 때부터 원고가 피고의 이사 사실을 알게 된 날까지의 차임 상당 부당이득금반환, ② 도어락 제거 및 설치비용의 지급을 청구하였다.

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차임 상당 부당이득금반환에 관해서 법원은 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 한 경우, 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 점유한 것은 부당이득이 성립되지 않고, 또한 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용, 수익하지 않아 실질적인 이득을 얻지 않았다면 비록 임차인이 계속 점유를 하고 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다고 판단하였다. 이에 법원은 원고가 피고에게 청구할 수 있는 부당이득금반환은 피고에 관한 배당표 확정일 다음날부터 피고가 이사 간 날까지 기간에 한정된다고 판단하였다.

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그리고 도어락 제거 및 설치비용 청구에 관해서 법원은 피고가 이사 간 이후에도 원고에게 이 사건 아파트 도어락 비밀번호를 알려주지 않은 이상 피고는 이 사건 아파트를 점유하고 있는 것이고 원고가 위 도어락 제거 및 설치에 비용을 들인 것은 피고의 이 사건 아파트 불법점유와 상당인과관계가 있는 손해이므로 피고에게 이를 청구할 수 있다고 판단하였다.

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위 사안에서 원고의 차임 상당 부당이득금반환 청구는 기존 대법원 판례에 비추어 인용되기 어려운 것이었다. 위 사안에서 원고가 청구한 월 차임은 소액이었지만, 위와 같은 권리주장의 형태는 고액 월세의 상가건물에서도 마찬가지로 발생할 수 있다. 초기 단계부터 전문가의 자문을 얻는 것이 자신의 권리를 확보하고 손해를 미리 방지하는 길임을 다시 한 번 생각하게 한다.