토지공유자의 건물건축에 동의한 경우 법정지상권 성부

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   민법 제366조에서는 “저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다”고 하여 법정지상권에 대하여 규정하고 있다. 또한 판례는 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지가 매매 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 경우 일정한 범위 내에서 건물 소유자로 하여금 관습법상의 법정지상권을 취득한다고 판시하고 있다(대법원 1999. 12. 10. 선고 98다58467 판결). 본 칼럼에서는 토지공유자 한 사람이 다른 공유자 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 법정지상권과 관습법상의 법정지상권의 성립에 대하여 살펴본다.

 이에 대하여 판례는 “토지공유자의 한 사람이 다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 토지에 관하여 관습법상의 법정지상권이 성립되는 것으로 보게 되면 이는 토지공유자의 1인으로 하여금 자신의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하다. 그리고 이러한 법리는 민법 제366조의 법정지상권의 경우에도 마찬가지로 적용된다”라고 판시하고 있다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2011다73038 판결).

  민법 제264조에서는 공유자로 하여금 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분 또는 변경하지 못한다고 규정하고 있다. 위 판례와 같이 토지의 일부지분권자가 다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻었다고 하더라도 이후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 관습법상의 법정지상권이나 민법 제366조의 법정지상권의 성립을 인정하게 될 경우 이는 결국 타공유자의 권리를 침해하는 것이 된다.

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  결과적으로 위와 같이 법정지상권이 성립하지 않게 될 경우에는 건축된 건물은 철거되어야 한다. 위와 같이 판례의 태도를 면밀히 파악하여 경매절차에 참여하는 것이 매우 중요하며 이와 관련하여서는 전문적인 도움을 받는 것이 필수적이다.