대항력과 관련하여

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임대차 계약의 진위 파악 및 그에 따른 임대차 대항력의 유무는 실제에 있어 매우 중요한 문제이다. 본 칼럼에서는 이와 관련하여 대항력의 유무와 관련한 대법원 판례의 태도를 살펴보도록 하겠다.

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 대법원은 “주택임대차보호법의 입법목적과 소액임차인 보호제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도, 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는, 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다”고 판시하고 있다(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결). 따라서 주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 후 위 주택을 사용·수익한 사실이 있다고 하여 무조건적으로 임차인이 보호되는 것은 아니다. 오히려 주택임대차보호법은 기본적으로 주택의 인도와 주민등록이라는 매우 간이한 방법으로 대항력을 인정함을 통하여 국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위한 것으로 이는 사회보장적인 고려에서 민법의 일반규정에 대한 예외를 규정한 것이다. 따라서 이러한 예외를 인정함에 있어서는 제반 사정을 종합적으로 고려하고 있는 것이 판례의 태도이다.

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또한 대법원은 “주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는, 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다”고 판시하고 있다(대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결). 즉, 판례는 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에 있어서 이를 가지고 곧바로 대항력을 부정할 사유로 판단할 수는 없다고 판시하며, 대항력의 유무에 대하여 구체적인 사실관계를 종합적으로 고려하여 법의 취지에 따라 이를 판단하여야 한다는 태도를 보이고 있다.

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위 판례들을 통하여 알 수 있듯이  구체적인 사실관계를 종합적으로 고려한 판시를 하고 있다. 이와 관련하여 경매에 참여하는 입장에서는 불의타를 맞게 될 가능성도 있으므로 그 태도를 계속 주시하고 이를 분석하는 태도를 가져야 할 것이다.