매각물건명세서상의 중대한 하자는 매각불허가사유다.

우리 민사집행법은 “법원은 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다.”고 규정하고 있고(민사집행법 제105조 제2항), 민사집행규칙은 “매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본은 매각기일마다 그 1주 전까지 법원에 비치하여야 한다.”고 규정하고 있다(민사집행규칙 제55조).

이와 같이 경매절차에서 매각물건명세서 및 현황조사보고서를 작성하여 공시토록 한 취지는 매수희망자가 경매절차에서 매각대상 부동산의 현황을 정확하게 파악하여 예상 밖의 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있는바, 부동산현황을 조사하는 집행관은 목적부동산의 현황을 가능한 정확하게 조사할 주의의무를 부담한다. 따라서 집행관이 현황조사를 행함에 있어서 통상행하여야 하는 조사방법을 채택하지 아니하거나 조사결과에 대하여 충분한 검토 및 평가를 하지 아니하여 그 기재 내용과 목적부동산의 실제 상황 사이에 간과하기 어려운 차이가 발생하는 경우에는 집행관의 주의의무 위반을 이유로 국가배상을 청구할 수도 있다. 또한 중대한 하자가 있는 매각물건명세서를 비치하는 경우 이는 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차 위반인바 매각불허가사유에 해당된다.

이와 관련하여 실제 문제가 되었던 사례를 소개한다.

경매절차에서 집행관의 현황조사보고서에는 甲아파트에 주민등록전입신고를 마친 사람이 없다는 취지로 기재되어 있으나, 이후 임차인 a의 권리신고 등에 의하여 집행법원은 제1회 입찰기일(2009. 9. 28.)전인 2009. 9. 11. 매각물건명세서를 작성함에 있어 임차인 a의 전입신고란에 ‘2006. 2. 14.’, 보증금란에 ‘2억 5천만 원’, 확정일자란에 ‘2009. 1. 5.’를 각 기재하고, 최선순위 근저당권란에는 ‘2005. 11. 17. 근저당권’이라고 기재하였다. 그런데 b은행의 위 2005. 11. 17.자 근저당권은 2009. 4. 24. 해지를 원인으로 이미 말소된 상태였으므로 a는 대항력 있는 임차인이라고 할 것인데도 위 매각물건명세서는 마치 a의 임차권이 매각으로 인하여 소멸하는 후순위 임차권으로 오해될 수 있는 중대한 흠이 있었다. 그러나 집행법원은 제3회 입찰기일이 진행될 때까지도 위 매각물건명세서를 정정하지 않고 있다가 c가 입찰을 하였던 제4회 매각기일(2010. 3. 8.)로부터 불과 5일 전인 2010. 3. 3.에 이르러서야 비로소 위 매각물건명세서 중 최선순위 근저당권란 부분을 ‘2008. 2. 28. 근저당권’으로 정정하였다. 그럼에도 집행법원은 매각기일을 변경하지 아니한 채 그대로 매각절차를 진행하였고 집행관은 그 매각실시 전에 이와 같이 정정, 변경된 내용을 고지하지도 않았다. 그 후 c는 제4회 매각기일에서 최고가로 입찰하였고 집행법원은 2010. 3. 15. c에 대하여 매각허가결정을 하였다.

이에 대해 우리 법원은, “정정되기 전의 매각물건명세서에는 대항력이 있는 a의 임차권이 마치 매각으로 소멸하는 것처럼 기재한 중대한 흠이 있고 이러한 매각물건명세서상의 하자는 매수희망자들이 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중대한 영향을 미치는 하자에 해당한다고 할 것인데, 집행법원은 제4회 매각기일의 1주 전까지 비치하여야 할 매각물건명세서 사본을 그 때까지 비치하지 아니하였거나 혹은 위와 같이 중대한 하자가 있는 매각물건명세서 사본을 일단 비치하였다가 매각기일로부터 5일 전에야 비로소 이를 정정하였음에도 그 매각기일을 변경하지 아니하고 당초 통지, 공고된 매각기일에 매각을 실시하면서 위와 같이 매수의사 등의 결정에 중대한 영향을 미치는 정정내용을 일반 매수희망자들에게 따로 고지하지도 아니한 채 매각절차를 진행한 후 c에 대한 매각을 허가하였는바, 이는 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차 위반에 해당하여 민사집행법 제123조, 제121조 제7호 소정의 직권에 의한 매각불허가사유에 해당한다.”고 판시하였다(대법원 2010. 11. 30.자 2010마1291 결정).