세입자에 대한 건물주의 실력행사, 범죄행위가 될 수 있다

  최근 언론보도에 의하면, ‘장기간 차임을 받지 못하던 어느 건물주가 해당 임대차목적물인 주택의 출입문 밖에서 못질을 해버려 주택 안에 갇혀서 외부로 출입을 못하게 된 세입자 신고로 경찰이 출동하기까지 하였고, 결국 이 건물주는 권리행사방해죄로 형사처벌받을 처지가 되었다’고 한다.

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  세입자가 없을 때 출입문에 자물쇠를 바꾸거나 세입자의 짐을 임의로 반출하는 등의 방법으로 재판이 아닌 실력으로 임대차목적물을 사용하지 못하게 하는 사례는 많았지만, 이 사건처럼 세입자가 내부에 있음에도 불구하고 출입문 외부에 못질을 함으로 인해 세입자가 갇히게 되는 경우는 매우 드문 일이라고 하지 않을 수 없다.

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  형사처벌 대상임에는 틀림이 없어 보이지만, 세입자가 집 안에 있는 상태에서 외부에서 문에 못질을 해서 세입자가 밖으로 나오지 못하게 하였다면, 감금죄로 의율하는 것이 더 적절할텐데 왜 권리행사방해죄로 의율되고 있는지가 궁금하지 않을 수 없었다. 

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 형법 제276조(체포, 감금, 존속체포, 존속감금)
① 사람을 체포 또는 감금한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.
② 자기 또는 배우자의 직계존속에 대하여 제1항의 죄를 범한 때에는 10년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다

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 형법 제323조 (권리행사방해)
타인의 점유 또는 권리의 목적이 된 자기의 물건 또는 전자기록등 특수매체기록을 취거, 은닉 또는 손괴하여 타인의 권리행사를 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

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 대법원 2006. 3. 23. 선고 2005도4455 판결
권리행사방해죄에서의 보호대상인 타인의 점유는 반드시 점유할 권원에 기한 점유만을 의미하는 것은 아니고, 일단 적법한 권원에 기하여 점유를 개시하였으나 사후에 점유 권원을 상실한 경우의 점유, 점유 권원의 존부가 외관상 명백하지 아니하여 법정절차를 통하여 권원의 존부가 밝혀질 때까지의 점유, 권원에 기하여 점유를 개시한 것은 아니나 동시이행항변권 등으로 대항할 수 있는 점유 등과 같이 법정절차를 통한 분쟁 해결시까지 잠정적으로 보호할 가치 있는 점유는 모두 포함된다고 볼 것이고

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 서울북부지방법원 2013. 3. 18. 선고 2013고합3 판결  
화재보험금을 타내기 위하여 자물쇠를 시정한 상태로 세입자가 이사를 가버린 상태의 자신의 집에 방화를 한 건물주에 대하여 법원은, “이 사건 주택은 피해자(임차인)들의 점유 하에 있었던 것으로 볼 것이고, 피고인의 이 사건 손괴행위에 따라 피해자들의 권리행사가 방해되었다고 할 것이다”는 취지로 판단하여, 일반건조물방화죄와 권리행사방해죄 상호간 상상적 경합 인정(형이 더 무거운 일반건조물방화죄에 정한 형으로 처벌)

 아마도, ‘세입자가 집 안에 있는 사실을 알지 못한 채, 세입자가 집 안으로 들어가는 것을 막는 차원에서 못질한 것이다’는 건물주의 변명이 있었을 것이고, ‘집 안에 있었다는 사실을 당시에 건물주에게 알리지 않았다’는 세입자의 진술까지 있었다고 전해지는 바(월세 체납으로 건물주에게 시달리는 상황에서 이러한 상황을 인지하고서도 세입자가 일부러 인기척을 하지 않았을 가능성도 있어 보인다), 그렇다면 건물주에 대해서 감금의 고의를 인정하기가 곤란했기 때문인 것으로 짐작된다.

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  법절차는 비용과 시간이 많이 들어 불편한 것은 사실이지만, 그렇다고 해서 세입자에 대한 권리행사의 방법으로 재판이 아닌 실력을 동원하는 것은 형사처벌될 가능성이 크다. 보도된 이 사건과 같은 권리행사방해죄 뿐 아니라, 세입자의 주거나 영업 공간에 침입하면 주거침입죄 내지 건조물침입죄가, 폭력적으로 업무를 방해하면 업무방해죄가 성립될 수 있다. 때문에 이런 실력행사는 매우 신중할 필요가 있다.
 
  한편, 재판을 하지 않고 손쉽게 임대인의 목적을 달성하는 방법의 하나로,  일정한 상황, 예를 들어 차임을 3번 이상 연체하는 경우에 임대차 공간 내에서 세입자의 짐을 임의로 명도하기로 하는 약정, 이른바 “임의명도 약정”을 미리 임대차계약서에 넣어두는 방법도 고려할 수 있겠지만, 이러한 합의 역시 원칙적으로 무효로 해석되고 있다.

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 대법원 2005. 3. 10. 선고 2004도341 업무방해죄
 임차인이 영업하는 점포를 임의명도 약정에 따라 임대인이 임의로 자물쇠로 잠그고 임차인의 간판을 철거해 버린 사안에서, 업무방해죄의 유죄를 인정함

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   1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 피고인이 피해자의 차임연체를 이유로 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 적법하게 해지하기는 하였지만 여전히 피해자가 이 사건 점포를 점유하고 식당영업을 하고 있는 상태에서, 피고인이 2001. 11. 6. 간판업자를 동원하여 이 사건 점포에 설치된 피해자 소유의 간판을 철거하여 그 효용을 해한 것은 피고인이 손괴를 함과 동시에 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 것이고, 피고인이 2001. 11. 7. 피해자가 아직 식당영업을 종국적으로 포기하였다고 볼 만한 사정이 없는데도 피해자가 영업을 하지 못하도록 이 사건 점포의 출입문을 자물통으로 채우고 창문에 폐업이라는 공고문을 붙인 것은 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 것에 해당한다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 위력, 손괴 또는 범의등에 관한 법리오해의 위법이 없다. 

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   2. 강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의하여 무효라고 할 것이다. 
   따라서 본 임대차계약의 종료일 또는 계약해지통보 1주일 이내에도 임차인이 임차인의 소유물 및 재산을 반출하지 않은 경우에는 임대인은 임차인의 물건을 임대인 임의대로 철거 폐기처분 할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로나 하등의 이의를 제기하지 않는다는 이 사건 점포에 관한 임대차계약 제20조(강제명도)가 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약이라고 한다면 이는 사회질서에 위반되어 무효라고 할 것이고, 또한 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 공인중개사가 입회하였다든가 간판철거 당시 피해자의 신고로 출동한 경찰관이 간판철거를 제지하지 아니하고 그냥 돌아갔다는 사정만으로 피고인의 간판철거 행위가 죄가 되지 아니하는 것으로 오인한 데 정당한 이유가 있다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.

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   3. 기록에 의하면, 피해자가 피고인의 간판철거, 출입문 폐쇄 및 폐업공고문 부착에 대하여 승낙하지 아니하였음이 분명하므로, 피해자의 승낙이 있었음을 전제로 하는 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.

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  따라서, 임의명도계약은 민사상으로 무효이므로, 이러한 약정에 따라 임의로 명도를 집행해버리는 것은 민사상으로 불법행위, 형사상으로는 범죄로 인정될 가능성이 크다. 비록, 상가번영회 등 집합건물 내에서 상가규약 등에 따라 이루어진 단전단수조치에 대해 판례에서 정당행위로 판단한 적이 있지만, 단전단수조치와 비교할 때 임의명도조치는 훨씬 법익침해가 크다는 점에서 임의명도계약은 원천적으로 무효로 판단된 것으로 사료된다.
  
  결국, 현행 제도하에서 차임연체에 따른 분쟁을 간이하게 해결하는 가장 효과적인 방법은 제소전화해절차를 통하여 연체 차임에 대한 금전 채무명의와 인도집행의 권원을 미리 확보해두는 것이다. 임대차계약을 체결하면서 그 무렵에 미리 제소전화해를 해두면 복잡하고 시간이 많이 드는 차임청구나 명도(인도) 소송을 하지 않고도 신속하게 권리관계를 정리할 수 있기 때문이다. 교통사고나 질병에 대비해서 적절한 보험에 가입하듯이 임대차계약 과정에서 발생하는 위험에 대비하는 적절한 조치로 제소전화해 제도가 널리 활용될 필요가 있다.