임차인의 고의적인 계약위반에 대처하는 방법  

임대차 계약기간 단축문제로 건물 임대인과 실랑이를 벌였던 모 국회의원의 에피소드를 예전에 소개한 적이 있는데, 문제의 이 임대차계약과 관련해서 며칠 전 해당 건물 건물주로부터 다시 문의를 받게 되었다.

우여곡절 끝에 임대차를 개시했지만, 무슨 이유에서인지 해당 국회의원은 입주 이후 차임과 관리비를 전혀 지급하지 않아 현재 수 천만원이나 밀린 상태였다. 임대인 판단에는, 임차인이 계약을 조기에 종료하기 위해 차임, 관리비지급을 고의로 연체하는 것으로 보인다고 했다. 하지만, 장기계약이고 임대료도 시세에 비해 만족할 만한 수준이라 임대인은 차임연체를 이유로 계약을 해지할 의사는 전혀 없었다. 비록 현재의 연체 차임액을 담보할 충분한 임대차보증금이 걸려 있기는 하지만, 임대인은 이런 상황에 가장 합리적으로 대처할 방법을 필자에게 문의하였다.

이처럼, 임차인의 사정으로 임차인이 계약기간 중도해지를 희망하는 경우가 적지 않다. 하지만, 약정된 계약기간이 있는 이상 임차인이라고 하더라도 개인사정을 이유로 함부로 계약을 해지할 수는 없다. 그 때문에 임차인은 임대인을 불편하게 할 방법을 동원하게 되고, 대표적인 방법이 차임연체나 무단전대차행위이다. 이러한 사유는 임대차계약위반으로 계약해지사유임에는 의문이 없지만, 계약해지를 희망하지 않는 임대인으로서는 계약서상에 손해배상에 관한 특별한 위약금조항을 두지 않는 한 계약해지 이외에 별도로 손해배상을 구하기는 어렵다는 점을 노린 것이다.

따라서, 임대인의 입장에서는 임차인의 고의적인 계약위반행위를 미연에 방지하는 차원에서 계약위반행위에 따른 적절한 위약금약정을 계약서에 미리 기재해둘 필요가 있다. 만약, 이러한 위약금약정이 없더라도, 차임연체와 같은 행위에 대해서는 연체된 차임을 소송으로 구하면서 민사이율인 연5%나 상사이율인 연6%의 지연이자와 소송대리인 선임비 등의 제반비용이 청구될 수 있다는 점을 고지하면 임차인에게 상당한 부담으로 작용할 수 있을 것으로 보인다.

반대로, 임차인의 입장에서는 무작정 임대차기간을 장기로만 약정할 것이 아니라, 향후 상황이나 여건에 따라 기간을 탄력적으로 조정할 수 있는 가능성을 열어두고 계약에 임할 필요가 있을 것이다.

결국, 계약과정에서 발생할 수 있는 여러 상황을 감안하여 적절한 계약문구를 잘 넣어두는 것이 분쟁을 예방하는 합리적인 처리방법이면서 수익률을 높일 수 있는 재테크 방법일 수도 있을 것이다.