대항력있는 임대차 주장 가부

경매절차에 있어서 경락인의 입장에서는 고려할 사항이 여러 가지가 있으나 목적물에 임차인이 존재하는지도 반드시 살펴보아야 할 사항 중의 하나이다. 대법원은 경매절차의 이해관계인들의 이해관계를 고려하여 신의칙을 통하여 임차인의 대항력있는 임대차 주장 가능범위를 조절하고 있다. 아래에서 최근 판시된 대법원 판례의 태도를 살펴보도록 하겠다.

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실제에 있어서 상가 소유자가 상가를 담보로 대출을 받음에 있어서 상가 임차인에게 부탁하여 임차인으로 하여금 은행이 담보가치를 평가할 당시 무상거주확인서를 작성토록 하는 경우가 있다. 이러한 경우 임차인으로서는 향후 자신의 임대차를 주장할 수 없는 경우가 발생할 수 있으므로 주의를 요한다.

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즉, 대법원은 상가의 임차인인 피고가 소유자의 부탁에 따라 그가 담보 대출을 받을 수 있도록 은행에 무상거주확인서를 작성해 주었고, 소유자는 은행에 근저당권을 설정해 주고 대출을 받았는데, 이후 임의경매절차에서 상가를 매수한 원고 회사와 그로부터 지분을 승계취득한 나머지 원고가 피고에게 건물인도 등을 청구하자, 피고가 대항력 있는 임차인이라고 주장하면서 동시이행의 항변을 한 사안에 있어서 피고의 향변을 받아들이지 않았다(대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결).

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위 판례에서 대법원은 “임차인이 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 그 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 그 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건명세서 등에 위 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었다고 하더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.”고 판시하였다.

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이러한 대법원의 태도는 실질적인 이해관계를 고려한 타당성있는 것이라 하겠고, 임차인의 입장에서는 섣불리 사실과 다른 확인을 하거나 서류를 작성하지 않도록 주의를 요한다고 하겠다.