집합건물 전유부분 매수자는

경매에서 제외된 대지지분도 취득한다

  아파트 대지지분만 경매로 나온 경우, 대지권 없는 전유부분 소유자들로부터 사용료를 받겠다는 생각으로 대지지분을 낙찰 받으려는 경우가 있다. 그런데 이 경우 오히려 매수한 대지권을 상실한 우려가 있을 수 있는바 전유부분과 분리되어 경매로 나온 아파트 대지지분만을 낙찰 받으려는 경우에는 보다 세심한 주의가 필요하다.

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   실제 사례를 통하여 상황을 이해해 보자.

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   a는 2003. 8. 13. 자신 소유의 甲대지에 관하여 b은행에게 근저당권을 설정해주었다. 그 후 a는 甲대지 위에 乙아파트를 신축하였고, 2006. 2. 23. 乙아파트의 각 구분건물에 관하여 a명의의 소유권보존등기가 마쳐졌으나 대지권등기는 마치지 않았다. c는 a로부터 乙아파트 중 전유부분을 매수하여 2007. 9. 11. 그에 관한 소유권이전등기 및 b은행을 근저당권자로 하는 근저당권설정등기를 마쳤다. 근저당권자인 b은행의 신청에 따라 乙아파트 전유부분에 관하여 진행된 경매절차에서 d는 2009. 5. 20. 乙아파트 전유부분을 매수하였는데, 위 경매절차에서 대지지분을 제외한 채 전유부분에 대해서만 감정평가가 실시되었고 최저매각가격에도 대지지분의 평가액은 반영되지 아니하였으며 매각허가결정의 부동산 표시에도 전유부분만 표시되었다. e는 d로부터 위 전유부분을 매수하여 2010. 2. 12. 그에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 한편 甲대지지분에 관하여 a의 채권자의 신청에 따라 2009. 3. 5. 강제경매절차가 개시되고, 근저당권자인 b은행의 신청에 따라 2009. 6. 1. 임의경매절차가 개시되었으며, 그 중 선행한 강제경매절차에 따라 경매가 진행되어 f가 대지지분을 낙찰 받아 소유권이전등기를 하였다. 이에 f는 e에 대하여 불법점유를 이유로 한 대지사용료를 청구하였다.

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   이와 관련하여 우리 법원은, “집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되므로, 대지소유권을 가진 집합건물의 건축자로부터 전유부분을 매수하여 그에 관한 소유권이전등기를 마친 매수인은 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지공유지분에 관한 이전등기를 마치지 아니한 때에도 대지지분에 대한 소유권을 취득한다.”고 판단하였다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다103325 판결).
 
   즉, 동일인 소유에 속하는 전유부분과 대지지분 중 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 종물 내지 종된 권리인 대지지분에까지 미친다. 따라서 전유부분에 관하여 설정된 저당권에 기한 경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인은 대지지분에 대한 소유권을 함께 취득하고, 그 경매절차에서 대지에 관한 저당권을 존속시켜 매수인이 인수하게 한다는 특별매각조건이 정해져 있지 않았던 이상 설사 대지사용권의 성립 이전에 대지에 관하여 설정된 저당권이라고 하더라도 대지지분의 범위에서는 민사집행법 제91조 제2항이 정한 매각부동산 위의 저당권에 해당하여 매각으로 소멸하게 된다.

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   위 사안을 다시 살펴보면, c는 甲대지 소유자로서 대지사용권을 가지고 있던 a로부터 전유부분을 매수하였던바 대지지분에 대해서도 소유권을 취득하였다고, d는 전유부분에 대한 경매절차에서 전유부분을 매수함으로써, e는 d로부터 전유부분을 매수함으로써 대지지분에 관한 소유권을 순차로 취득하였다. 한편 대지지분에 대한 강제경매는 대지지분의 소유권이 이미 c에게 이전된 후 개시된 것인바, f는 대지지분에 대한 소유권을 취득할 수 없다. 나아가 대지지분에 관해서는 후행경매로서 b은행이 신청한 임의경매도 있었으나, 그에 앞서 진행된 전유부분에 관한 경매절차에서 대지지분에 대한 b은행의 근저당권을 존속시켜 매수인이 인수하게 한다는 특별매각조건이 없었던 이상 d가 매각대금을 완납함으로써 b은행의 대지지분에 대한 근저당권은 소멸하였다고 할 것이고 소멸한 근저당권에 기한 경매절차에서는 매수인이 소유권을 취득할 수 없는바, f는 임의경매절차에서도 대지지분에 대한 소유권을 취득할 수 없다. 따라서 f는 대지지분의 소유권도 함께 취득한 e에 대하여 대지사용료를 청구할 수 없다는 결론이 도출된다.