소멸시효가 완성된 차임채권 상당액의 공제 여부

 임대차에 있어서 민법이나 주택임대차보호법은 일반적으로 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있는 권리를 부여하고 있다. 다만 실제에 있어서 임대차보증금이 차임보다 거액인 경우가 많기 때문에 차임연체액이 2기를 넘는 경우에도 임대차기간 만료시 정산할 것을 예상하여 임대차계약이 해지되지 않는 경우들이 있다. 최근 이와 관련하여 흥미로운 판결이 판시되어 본 칼럼에서 검토해 본다.

​

 임차인의 차임연체액이 2기를 넘는 경우이나 계약이 해지되지 않고 기간 만료된 경우, 임대인이 연체차임채권을 주장하며 그 채권액은 당연 공제된다고 하자 임차인이 기간 만료시 소멸시효가 완성된 차임채권의 존재를 주장하며 위 차임채권은 공제되어서는 안된다고 할 경우 그 결과는 어떠할 것인가.

​

 대법원은 이에 대하여 이러한 경우 위 차임채권 상당액 역시 공제된다고 판시하고 있다. 즉, 대법원은 “임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 그 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다.”고 판시하여 공제를 긍정하고 있다(대법원 2016. 11. 25.선고 2016다211309 판결).

​

 민법 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”고 규정하고 있다. 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결), 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 원칙적으로 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없어 위 조문이 직접 적용될 수는 없다. 그러나 위 판례는 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적인 점 등을 고려하여 위 조문의 유추적용을 긍정하고 있다.

​

 이처럼 판례는 사실관계를 상세히 검토하여 구체적인 타당성을 기한 판시를 하고 있다. 변화하는 판례의 태도에 대하여 이를 심도있게 살펴보는 태도가 요구된다.