집합건물 구분소유자의 대지에 대한 점유취득시효

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  구분소유자란 아파트와 같은 집합건물에 있어서 구조상 구분된 각 부분을 소유하는 사람을 말한다. 얼마 전인 2017. 1. 25. 선고된 대법원 2012다72469 판결은 구분소유자가 대지에 대하여 점유취득시효완성 여부가 문제될 경우 그 점유의 의미 및 완성 후 무엇을 취득하는지에 관하여 흥미로운 판시를 하고 있어 이를 살펴본다.

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  우선 집합건물의 구분소유자가 그 대지에 대하여 점유취득시효완성 시 대지에 대한 소유권을  취득할 수 있는가가 문제되는데, 위 판결은 이를 긍정하고 있다. 상세히 살펴보자면 대법원은 “건물은 일반적으로 그 대지를 떠나서는 존재할 수 없으므로, 건물의 소유자가 건물의 대지인 토지를 점유하고 있다고 볼 수 있다. 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 대지를 점유하지 않고 있더라도 건물의 소유를 위하여 그 대지를 점유한다고 보아야 한다.”고 판시하며 건물 소유자의 대지에 대한 점유를 인정하고 있다. 그에 따라 위 판결은 “1동의 건물의 구분소유자들은 그 전유부분을 구분소유하면서 공용부분을 공유하므로 특별한 사정이 없는 한 그 건물의 대지 전체를 공동으로 점유한다.”고 하며, 이는 “집합건물의 대지에 관한 점유취득시효에서 말하는 ‘점유’에도 적용되므로 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 집합건물을 구분소유한 사람은 등기함으로써 그 대지의 소유권을 취득할 수 있다.”고 판시하였다.

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  또한 위 판결은 “집합건물의 구분소유자들이 대지 전체를 공동점유하여 그에 대한 점유취득시효가 완성된 경우에도 구분소유자들은 대지사용권으로 그 전유부분의 면적 비율에 따른 대지 지분을 보유한다고 보아야 하며, 구분소유자들은 각 전유부분의 면적 비율에 따라 대지권으로 등기되어야 할 지분에서 부족한 지분에 관하여 등기명의인을 상대로 점유취득시효완성을 원인으로 한 지분이전등기를 청구할 수 있다.”고 판시하고 있다. 그리고 이에 대하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 전유부분과 대지사용권의 일체성을 선언하고 있는 점(동법 제20조 제2항)과 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다고 하는 점(동법 제12조 제1항) 등에 따라 대지사용권의 비율은 원칙적으로 전유부분의 면적 비율에 따라야 한다는 점을 그 근거로 들고 있다.

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  위 판례를 통하여 집합건물의 구분소유자가 대지에 대하여 점유취득시효완성을 한 경우 대지의 등기명의인을 상대로 지분이전등기를 청구할 수 있음을 알 수 있다. 업데이트되는 판례의 사실관계를 살펴보고 그에 따른 법리를 분석하는 일은 정확한 권리주장을 위하여 매우 종요한 작업이라고 할 것이다.