주상복합건물의 옥상에 설치한 광고로 거둔 수익의 배분문제

​하나의 건물에 주거용 부분과 상업시설 부분이 공존하고 있는 이른바 주상복합건물이 많이 존재한다. 이러한 주상복합건물은 대체로 주거용 부분이 대부분인 경우가 많아 주거용 부분의 소유자들로 구분된 입주자대표회의가 건물의 사용과 수익에 대한 결정을 하는 경우가 많다. 이로 인해 상업시설 부분 소유자들의 의사가 반영되기 힘든 상황이 펼쳐지게 되어 상업시설 부분 소유자들은 자신만의 단체를 만들어 입주자대표회의와 대립하게 되는 경우가 다반사다. 구체적으로 분쟁상황을 살펴보면, 입주자대표회의가 주상복합건물의 옥상, 외벽과 같은 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 부분으로 구분소유권의 목적이 되지 않는 공용부분을 통해 수익을 창출한 경우, 이 수익금에 대한 배분을 둘러싸고 주거용 부분과 상업시설 부분의 구분소유자들 간의 이해관계가 충돌하는 경우를 들 수 있다.

실제 사례를 통하여 상황을 이해해 보자.

甲부동산은 1999년경 건립된 지상 18층, 지하 4층의 주상복합건물로서, 지상 3층부터 18층까지는 아파트, 지상 1, 2 층은 상가, 지하 1층은 상가와 상가 주차장, 지하 2층은 상가 주차장, 지하 3, 4층은 아파트 주차장으로 구성된 집합건물이다. 甲부동산의 지하 3, 4층에는 주차장 외에도 창고 11개(지하 3층 5개, 지하 4층 6개)와 중앙감시실 등이 있다. 상가와 아파트는 이용하는 엘리베이터와 계단이 각각 다르고, 서로 왕래할 수 있는 통로가 없어 구조상으로 분리되어 있다. a비법인사단은 甲부동산의 상가 구분소유자들로 구성되어 甲부동산 상가의 관리 등을 목적으로 설립된 비법인사단이고, b입주자대표회의는 甲부동산의 아파트 구분소유자들로 구성되어 甲부동산 아파트의 관리 등을 목적으로 설립된 입주자대표회의다. 甲부동산의 상가와 아파트는 1999년경부터 2006. 5. 31.까지 공동관리 되었다가 2006. 6. 1.경 이후부터 상가는 a비법인사단이, 아파트는 b입주자대표회의가 관리하여 왔다. b입주자대표회의는 甲부동산 옥상을 c통신업체에게 임대하고 건물외벽에 광고를 설치하여 수익을 발생하였으나 이를 상가 구분소유자들과 배분하지 않았다. 이에 a비법인사단은 2015. 1. 29. 일부 상가 구분소유자로부터 부당이득반환 채권을 양도받아 b입주자대표회의에게 양수금을 청구하였다.

이와 관련하여 우리 법원은, “주상복합건물 옥상은 비록 상가 구분소유자들의 출입이 용이하지 않더라도 건물 전체의 안전 및 외관을 유지하기 위해 필요한 지붕역할을 한다. 따라서 전체 구분소유자의 공용에 제공되는 전체공용부분에 해당된다고 판단되므로, 입주자대표외의가 옥상 일부를 임대해 독점적으로 얻은 이익이 있다면 상가 구분소유자들에게도 그 지분에 따라 이익을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다. 외벽 역시 전체공용부분이므로 외벽 사용에 따른 이익도 상가 구분소유자의 지분에 따라 반환해야 한다.”고 판단하여 a비법인사단의 청구를 일부 인용하였다(서울고등법원 2017. 1. 24.선고 2016나5643 판결).

현행 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다.) 제17조는 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분 비율에 따라 공유부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다고 규정하고 있다. 집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들의 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정되는바, 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구분소유권의 목적이 아닌 공용부분으로 봄이 타당하다. 따라서 사안에서와 같이 b입주자대표회의가 주상복합건물의 공용부분인 옥상과 외벽을 임대하여 얻은 수익은 주거용부분과 상업시설부분 소유자 모두에게 지분비율에 따라 분배되는 것이 타당한바, a비법인사단의 청구는 타당하다는 결론이 도출된다.