건물임대차계약 과정에서 부동산중개업자가 건물부지인 토지의 권리관계에 대해서 제대로 설명해주지 못해 중개사고로 이어지는 경우가 적지 않다. 토지와 건물 소유자가 서로 다르거나, 토지등기에 가등기나 과도한 근저당권이 설정되어 있는 경우가 대표적이다. 토지 소유자의 건물철거소송으로 자칫 보증금을 한 푼도 받지 못하는 등 건물임차인에게 피해가 발생할 수 있어, 건물임대차를 중개하는 공인중개사는 토지 권리관계에 대해서도 적절한 확인⋅설명이 필요할 수 있다.  

최근 필자는 건물임차인을 대리하여, 임대차계약 당시 건물부지에 설정되어있던 과도한 근저당권을 제대로 설명하지 않은 중개업자를 상대로 손해배상소송을 진행 중이다. 계약 당시 토지, 건물 소유자는 동일했지만 토지에 설정된 거액의 근저당채무가 변제되지 못해 결국 토지가 경매에 처해져서 타인에게 낙찰되었고, 건물주인 임대인을 상대로 건물철거소송이, 건물임차인으로서 건물점유자인 의뢰인을 상대로는 퇴거소송이 제기되었다. 재판 끝에 결국 원고 청구가 인용되면서 임차인은 집에서 쫓겨날 상황이 되었다. 어쩔 수 없이 임차인은 임대차계약을 중개한 중개업자를 상대로 손해배상소송까지 제기하게 된다. 필자가 소송대리인으로 작성⋅제출한 해당 소송의 소장은 다음과 같다. 

1. 사건의 경위 

가. 원고들은 별지2 <임대차계약 내역표>와 같이 피고 중개업자들의 중개하에 피고 주식회사 0000건설(이하 ‘피고 회사’라 함)과 각 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 지급한 후 수년간 임대차관계를 지속해왔습니다(갑2내지8).

나. 이 건 임대차목적물은 구분건물이지만, 어찌된 영문인지 임대차계약 당시에 대지권등기가 되지 못한 채 토지는 별도등기인 상태였습니다. 임대차계약 당시에 토지에 설정된 최소 15억여원의 근저당권 채무를 해결하지 못한 때문인데(갑1), 피고 중개업자들은 토지가 별도등기이고 과도한 저당채무가 존재할 경우의 위험성에 대해 전혀 고지하지 않았고, 때문에 원고들은 이 건 임대차계약의 위험성에 대해 전혀 알지 못했습니다. 

다. 그 후 임대차목적물 부지는 2021. 5.경 소외 이00에게 낙찰되었습니다(갑1). 이00는 피고 회사를 상대로는 건물철거 및 토지인도, 지료청구를, 임차인인 원고들을 상대로는 퇴거청구 소송을 제기하여, 최근 1심에서 원고승소 판결되었습니다(갑9).

원고들 항소로 2023. 3. 현재 2심 재판 중입니다(첨부한 대법원 나의사건검색 참고). 

2. 피고들의 책임에 대하여

가. 피고 회사의 임대차보증금반환 책임

<중략>

나. 피고 중개업자들의 손해배상 책임

우선, 임대차계약을 체결함에 있어 임차인에게 가장 중요한 문제는 임대차계약이 종료되었을 때 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 여부라 할 것입니다. 그런데, 이 사건의 경우와 같이 구분호실의 대지가 대지권 등기되지 못하고 별도 등기되어 있고, 더구나 최소 15억원 이상의 근저당채무가 존재할 경우 이 사건의 경우처럼 토지에 대한 소유권이 타인에게 넘어가면서 건물철거로 인해 임차인은 보증금을 반환받지 못한 채 퇴거될 수 있는 상황이 될 수 있습니다. 

그렇다면, 이런 건물에 대한 임대차를 중개하는 중개업자로서는 건물임대차할 경우 이러한 위험성에 대해 충분히 확인⋅설명해야 할 의무가 있습니다. 즉, 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하면, 중개업자는 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계 등을 확인하여 이를 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 하며, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때에는 위 확인·설명사항을 같은 법 시행규칙 제16조가 정한 서식에 따른 중개대상물확인설명서에 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 합니다. 이렇듯 공인중개사법 관련 규정에서 중개업자의 확인·설명의무의 내용과 방법을 상세히 정한 것은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하는데 그 입법취지가 있기 때문입니다. 

중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 

1. 해당 중개대상물의 상태 입지 및 권리관계

2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

②개업공인중개사는 제1항에 따른 확인 설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. 

공인중개사법 시행령 제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①법 제25조제1항에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. <개정 2014. 7. 28., 2021. 12. 31.>

1. 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

공인중개사법 시행규칙 제16조(중개대상물의 확인ㆍ설명서의 서식) 영 제21조제3항에 따른 중개대상물 확인ㆍ설명서(영문서식을 포함한다)는 다음 각 호의 구분에 따른다. 

1. 중개대상물 확인설명서(주거용건축물) :별지 제20호서식

그럼에도 불구하고 피고 중개업자들은 이에 대해 전혀 확인⋅설명하지 않았다는 점에서(계약 당시 작성된 중개대상물확인설명서상에 적절한 확인⋅설명내용이 기재되어 있지 않다는 점에서도 미루어 짐작 가능합니다), 중개과정에서 중개의뢰인인 원고들을 위해 적절한 주의의무 내지 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하지 못하였을 뿐만 아니라 공인중개사법에 따른 확인·설명의무를 제대로 하지 못하였습니다. 따라서 피고 중개업자들은 민법 750조에 따른 과실에 의한 불법행위책임 내지 민법 제681조에 따른 선량한 관리자로서의 책임은 물론이고, 민법상 수임인으로서의 채무불이행책임과 함께 공인중개사법 30조에 따른 손해배상 책임을 부담해야 합니다. 

민법 제681조(수임인의 선관의무) 수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다.

민법 제750조(불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장) ①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

<중략>

위 사례들을 통해서 보는 바와 같이, 건물임대차라고 하더라도 부지인 토지 권리관계 확인은 부동산중개업자에게 기본 중의 기본인데, 기본이 제대로 지켜지지 못하는 경우가 적지 않은 바, 거래당사자의 주의가 요망된다.

-이상-