부동산분양 계약과 방문판매법상 철회 법리

부동산불경기가 점점 깊어지면서 분양계약체결을 후회하는 경우가 많아지고 있다. 하지만, 기왕에 체결된 계약을 원래대로 되돌리기란 쉽지 않아, 계약정리를 위해서 상당한 위약금을 지급하는 등 큰 손해를 감수하는 경우가 대부분이다. 분양계약과정에서 약속된 여러 가지가 실제와 다르다는 점을 이유로 분양계약해제 내지 사기, 착오를 이유로 한 취소청구를 재판으로 시도하지만, 특별한 경우 아니고서는 수분양자가 승소하기는 쉽지 않다. 

그런데, 계약해제나 사기, 착오 취소와 같은 전통적인 논리가 아니라 방문판매 등에 관한 법률(이하, 방문판매법)상 “소비자 철회권”을 근거로 분양계약을 원점으로 되돌릴 수 있는 방법이 재판실무에서 적극적으로 시도되고 있다.  

언뜻 보면, 부동산분양과 방문판매는 연결이 쉽지 않지만, 방문판매법에서 방문판매와 함께 “전화권유판매”를 공히 규제하고 있어, 전화, 문자 등 텔레마케팅 방식으로 이루어지고 있는 우리 부동산분양현실과 접점이 생기게 된다.   

관련법은 다음과 같다. 

방문판매 등에 관한 법률 제1조(목적) 이 법은 방문판매, 전화권유판매, 다단계판매, 후원방문판매, 계속거래 및 사업권유거래 등에 의한 재화 또는 용역의 공정한 거래에 관한 사항을 규정함으로써 소비자의 권익을 보호하고 시장의 신뢰도를 높여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

 동법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. '방문판매'란 재화 또는 용역(일정한 시설을 이용하거나 용역을 제공받을 수 있는 권리를 포함한다. 이하 같다)의 판매(위탁 및 중개를 포함한다. 이하 같다)를 업으로 하는 자(이하 '판매업자'라 한다)가 방문을 하는 방법으로 그의 영업소, 대리점, 그 밖에 총리령으로 정하는 영업 장소(이하 '사업장'이라 한다) 외의 장소에서 소비자에게 권유하여 계약의 청약을 받거나 계약을 체결(사업장 외의 장소에서 권유 등 총리령으로 정하는 방법으로 소비자를 유인하여 사업장에서 계약의 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우를 포함한다)하여 재화 또는 용역(이하 '재화등'이라 한다)을 판매하는 것을 말한다.

<2호 중략>

3. '전화권유판매'란 전화를 이용하여 소비자에게 권유를 하거나 전화회신을 유도하는 방법으로 재화등을 판매하는 것을 말한다.

 동법 제7조(방문판매자등의 소비자에 대한 정보제공의무 등) ① 방문판매자등은 재화 등의 판매에 관한 계약을 체결하기 전에 소비자가 계약의 내용을 이해할 수 있도록 다음 각 호의 사항을 설명하여야 한다.

1. 방문판매업자등의 성명(법인인 경우에는 대표자의 성명을 말한다), 상호, 주소, 전화번호 및 전자우편주소

2. 방문판매원등의 성명, 주소, 전화번호 및 전자우편주소. 다만, 방문판매업자등이 소비자와 직접 계약을 체결하는 경우는 제외한다.

3. 재화등의 명칭, 종류 및 내용

4. 재화등의 가격과 그 지급의 방법 및 시기

5. 재화등을 공급하는 방법 및 시기

6. 청약의 철회 및 계약의 해제(이하 '청약철회등'이라 한다)의 기한ㆍ행사방법ㆍ효과에 관한 사항 및 청약철회등의 권리 행사에 필요한 서식으로서 총리령으로 정하는 것

② 방문판매자등은 재화등의 판매에 관한 계약을 체결할 때에는 제1항 각 호의 사항을 적은 계약서를 소비자에게 발급하여야 한다.

 동법 제8조(청약철회등)① 방문판매 또는 전화권유판매(이하 '방문판매등'이라 한다)의 방법으로 재화등의 구매에 관한 계약을 체결한 소비자는 다음 각 호의 기간(거래 당사자 사이에 다음 각 호의 기간보다 긴 기간으로 약정한 경우에는 그 기간) 이내에 그 계약에 관한 청약철회등을 할 수 있다.

1. 제7조제2항에 따른 계약서를 받은 날부터 14일. 다만, 그 계약서를 받은 날보다 재화등이 늦게 공급된 경우에는 재화등을 공급받거나 공급이 시작된 날부터 14일

<2호 중략>

3. 제7조제2항에 따른 계약서에 청약철회등에 관한 사항이 적혀 있지 아니한 경우에는 청약철회등을 할 수 있음을 안 날 또는 알 수 있었던 날부터 14일

 동법 제9조(청약철회등의 효과) ① 소비자는 제8조제1항 또는 제3항에 따라 청약철회등을 한 경우에는 이미 공급받은 재화등을 반환하여야 한다.

② 방문판매자등(소비자로부터 재화등의 대금을 지급받은 자 및 소비자와 방문판매등에 관한 계약을 체결한 자를 포함한다. 이하 제2항부터 제8항까지의 규정에서 같다)은 재화등을 반환받은 날부터 3영업일 이내에 이미 지급받은 재화등의 대금을 환급하여야 한다. 이 경우 방문판매자등이 소비자에게 재화등의 대금의 환급을 지연하면 그 지연기간에 따라 연 100분의 40 이내의 범위에서 「은행법」에 따른 은행이 적용하는 연체금리 등 경제 사정을 고려하여 대통령령으로 정하는 이율을 곱하여 산정한 지연이자(이하 '지연배상금'이라 한다)를 지급하여야 한다.

방문판매법상 철회법리가 부동산분양계약에 적용된 최초 사례는 정확히 알 수 없지만, 검색결과 수원지방법원 2016. 8. 25. 선고 2016나50136 계약금반환 등 판결이 리딩 케이스로 판단된다. 위 사건은 수분양자가 분양회사를 상대로 한 계약금반환청구소송이었는데, 항소심 법원은 철회 법리를 통해 수분양자인 원고 승소판결을 선고했고, 대법원 2016다250779호 판결로 상고기각되어 확정되었다. 

수원지방법원 2016. 8. 25. 선고 2016나50136 계약금반환

1. 인정사실

다음과 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 을 제3호증의 1 내지 3, 을 제6호증의 1 내지 9의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 각 인정할 수 있다.

가. 피고는 부동산매매업 등을 하는 회사로 00시티 오피스텔(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라고 한다)의 시행사인바 2014.경 주식회사 에이00 등 분양대행업체들과 분양대행계약을 체결하고, 분양대행업체들로 하여금 피고의 이 사건 오피스텔의 분양업무를 대행하도록 하였다.

나. 전항과 같이 피고와 분양대행계약을 체결한 분양대행업체(이하 ‘분양대행업체’라고만 한다)에는 전화번호부를 통하여 무작위로 전화를 걸어 수신인에 대하여 이 사건 오피스텔에 관한 분양계약 체결을 권유하는 업무를 담당한 팀이 있었다.

다. 분양대행업체의 분양담당직원은 전화번호부를 통하여 원고의 전화번호를 알아내어 2014. 3. 하순경 원고에게 전화를 걸어 유선상으로 이 사건 오피스텔을 분양받을 것을 권유하였다.

라. 분양담당업체의 직원 최00은 2014. 3. 31. 원고에게 이 사건 오피스텔의 분양홍보관을 방문할 것을 권유하였고, 지하철 병점역에서 원고를 만나 이 사건 오피스텔의 분양홍보관으로 원고를 데려간 다음 분양홍보관에서 원고에게 이 사건 오피스텔을 분양받을 것을 권유하였다. 

마. 원고는 같은 날 분양홍보관에서 이 사건 오피스텔 7층 1호를 110,961,500원에 분양받기로 하는 내용의 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라고 한다)을 체결하고, 피고에게 계약금 11,096,150원(이하 ‘이 사건 계약금’이라고 한다)을 지급하였다.

바. 원고는 2014. 4 초경 최00을 비롯한 분양담당직원들에게 이 사건 분양계약을 해제하겠다는 의사를 표시하고, 이 사건 계약금을 반환하여 줄 것을 요구하였으나, 분양담당직원들은 이를 거절하였다.

사. 피고는 2014. 4. 하순경 원고에게 이 사건 분양계약에 따른 1차 중도금을 지급할 것을 요구하였으나, 원고는 이를 거절하는 한편 계속하여 이 사건 계약금의 반환을 요구하였다.

아. 원고는 2014. 5. 14. 피고의 사무실에 찾아가 이 사건 계약금의 반환을 요구하고, 2014. 5. 19.에는 이 사건 분양계약의 해제되었음을 전제로 이 사건 계약금의 반환을 구하는 내용이 담긴 내용증명우편을 피고에게 발송하였다. 

자. 원고는 한국소비자원에 피고가 이 사건 계약금을 반환하지 않음을 이유로 피해구제신청을 하였고, 소비자분쟁조정위원회는 2014. 8. 12. 이 사건 분양계약은 방문판매 등에 관한 법률(이하 ‘방문판매법’이라고만 한다)에서 정한 방문판매 또는 전화권유판매에 해당하는데, 원고가 이 사건 분양계약에 관한 청약을 철회하여 피고에게 이 사건 계약금의 반환의무가 있다는 이유로 피고에 대하여 원고에게 이 사건 계약금과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 취지의 결정을 하였으나, 이에 대하여 피고는 수락거절의 의사표시를 하였고, 그 후 원고는 이 사건 소를 제기하였다.

2. 관련법규

[방문판매법 중략]

3. 청구원인에 관한 판단

위 인정사실와 관련 법규에 의하면, 이 사건 분양계약은 사업장 외의 장소에서 권유 등의 방법으로 소비자를 유인하여 함께 사업장으로 이동하여 체결된 계약이자 전화를 이용하여 소비자에게 권유를 하는 방법으로 체결된 계약이므로 방문판매법에서 정한 방문판매 또는 전화권유판매에 해당한다 할 것이므로, 원고는 방문판매법 제8조에 따라 위 조항에서 정한 기간 내에 청약철회권을 행사할 수 있다고 할 것인데, 을 제6호증의 1의 기재에 의하면, 원고가 이 사건 분양계약 체결 당시 교부받은 분양계약서에는 방문판매법에서 정한 청약철회 등에 관한 사항이 기재되어 있지 아니한 사실이 인정되므로, 원고는 방문판매법 제8조 제1항 제3호에서 규정하는 바에 따라 이 사건 분양계약의 청약의 의사표시를 철회할 수 있음을 안 날 또는 알 수 있었던 날부터 14일 이내에 청약철회권을 행사할 수 있다고 할 것이고, 원고는 이 사건 분양계약 체결당시 뿐 아니라 그 후에도 피고로부터 청약철회에 관한 사항을 고지 받지 못하였을 뿐 아니라 피고는 원고로부터 이 사건 계약금의 반환을 요구받은 이후 소비자분쟁조정위원회의 조정절차를 거쳐 이 사건에 이르기까지 계속하여 여러 가지 이유를 들어 이 사건 분양계약에 방문판매법의 적용을 인정할 수 없다는 이유로 다투고 있는바, 법률전문가가 아닌 원고로서는 앞서 인정한 바와 같은 소비자분쟁조정위원회의 결정, 즉 이 사건 분양계약에 방문판매법이 적용된다는 2014. 8. 12.자 결정을 소비자분쟁조정위원회로부터 송달받음으로써 비로소 청약의 의사표시를 철회할 수 있음을 명확히 알았다고 봄이 상당하므로, 위 송달받은 날로부터 14일 이내에 청약 철회의 의사표시를 하면 된다고 볼 것인데 원고는 이미 2014. 4. 초경 있었던 이 사건 분양계약 해제 의사표시를 하였으므로 이는 청약 철회의 의사표시로써 적법하고 이로써 피고는 방문판매법 제9조 제2항에 따라 원고에게 이 사건 계약금 11,096,150원과 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 2014. 5. 20.부터 다 갚는 날까지 원고가 구하는 바에 따라 연 15%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 

4. 피고의 주장에 대한 판단

  가. 피고는, 피고가 아닌 분양대행업체가 이 사건 분양계약 체결에 관한 분양대행업무를 수행하였을 하였을 뿐이므로, 설령 분양대행업체가 방문판매법에서 정한 방문판매 또는 전화권유판매를 하였다 하더라도 그와 같은 행위를 하지 아니한 피고에 대하여는 방문판매법의 규정을 적용할 수 없어, 원고는 피고에 대하여 방문판매법에서 정한 철회권을 행사할 수 없다고 주장하나, 방문판매법에서는 방문판매자, 전화권유판매자와 계약을 체결한 자가 동일인이 아닌 경우에도 소비자가 철회권을 행사하는 경우 각자 철회에 따른 대금환급 등의 의무를 지는 것으로 규정하고 있으므로 피고의 위 주장은 이유 없다[이와 같이 방문판매법의 규정 자체에 의하더라도 피고의 주장은 받아들일 수 없을 뿐 아니라, 판매자(계약자)가 제3자에게 계약체결에 관한 권한을 위임하고 제3자가 방문판매 또는 전화권유판매를 한 경우에는 소비자가 철회권을 행사할 수 없다는 피고 주장에 의하는 경우, 소비자는 자신에게 방문판매 또는 전화권유판매를 한 당사자가 판매자(계약자)인지 판매자로부터 권한을 위임받은 제3자인지에 따라 방문판매법에서 정한 철회권의 행사에 있어 제한을 받게 되는데 이는 소비자측의 사유가 아니라 오로지 판매자(계약자)가 자신의 편의상 그 권한을 제3자에게 위임하였기 때문이므로 매우 불공정한 점, 제3자에게 계약체결 등에 관한 권한을 위임함에 따라 여러 가지 이익을 받는 당사자는 판매자(계약자)라고 할 것인데, 방문판매 또는 전화권유 판매 행위를 판매자(계약자)가 직접 하지 않고 권한을 위임받은 제3자가 하였다는 이유로 판매자(계약자)가 방문판매법에서 정한 규제는 받지 않는다고 해석하게 되면 방문판매법에서 규정하는 소비자의 주요한 권리인 철회권은 침해되는 반면 판매자(계약자)는 방문판매 또는 전화권유 판매를 통한 이익만을 향유하게 되어 매우 부당한 것으로 보이는 점, 그와 같이 소비자의 권리를 제한하면서까지 계약체결 등에 관한 권한을 위임한 판매자(계약자)의 권한을 보호할 별다른 이유는 없어 보이는 점, 피고의 주장대로라면 판매자(계약자)들은 제3자를 이용한 판매행위를 함으로써 결국 방문판매법 규정을 잠탈할 수 있게 되는 점, 피고는 이 사건과 같은 사안을 명확하게 규정하지 않은 이상 죄형법정주의에 반한다는 취지로 주장을 하나, 규정이 명확하지 않다고 볼 수 없을 뿐 아니라 이 사건에서 문제되는 조항은 형벌과는 아무런 관련이 없는 조항인 점 등에 비추어 피고의 주장은 어느 모로 보나 받아들이기 어렵다).  

나. 피고는, 이 사건 오피스텔은 부동산이어서 방문판매법 제2조 제1, 3호에서 정한 방문판매 또는 전화권유 판매의 목적이 되는 재화에 해당하지 아니하므로 방문판매법이 적용됨을 전제로 한 원고의 청구는 이유 없다고 주장하나, 방문판매법에서 규정한 재화에 부동산이 포함되지 않는다고 볼 만한 아무런 근거가 없는 점, 할부거래에 관한 법률(이하 ‘할부거래법’이라고 한다) 및 할부거래법 시행령에서는, ‘재화’에 당연히 부동산이 포함됨을 전제로 하여 할부거래법 시행령에서 별도로 ‘부동산’의 거래를 할부거래법 적용의 제외대상으로 규정하는데, 할부거래법과 제정시기가 같고 소비자의 권익보호라는 주된 목적을 같이 하는 방문판매법에서는 그와 같이 부동산을 재화에서 제외하는 규정을 두고 있지 않은 점 등에 비추어 방문판매법에서 규정하는 재화에는 부동산이 포함된다고 보아야 하므로 피고의 위 주장도 받아들이지 않는다.

이와 같은 결론은, 전화권유판매의 개념에 대한 대법원 2007. 10. 11. 선고 2007도4697 판결이 중요한 바탕이 되었는데, “ 방문판매 등에 관한 법률의 입법 배경, 위 법이 2002. 3. 30. 법률 제6688호로 전문 개정되면서 전화권유판매 등에 관한 규정을 포함하게 된 경위 및 이유, 같은 법 제6조, 제7조 제1항, 제2항의 규정 내용 등에 비추어 볼 때, 같은 법 제2조 제3호, 같은 법 시행규칙 제4조의 전화권유판매에는 ‘전화를 사용하여 소비자의 응답을 유도하고 대화를 함으로써 청약을 유인하여 어떤 장소에서 만나 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우’도 포함된다”고 판단하였다. 위 판결들 이후 유사한 관련 재판에서는 부동산분양계약에 방문판매법상 철회 법리 적용을 대체로 수긍하고 있다.