상가권리금회수청구의 복병, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

상가건물임대차보호법에서 정하는 권리금회수청구권을 두고 임대인과 임차인간 분쟁이 적지 않은 가운데, 권리금부담에서 벗어나기 위해 임대인이 상가건물을 1년6개월간 비워두는 등 영리목적으로 사용하지 않으려는 시도가 이어지고 있다. 그 때문에 법적 분쟁도 급증하고 있는데, 최근 몇 년간 눈에 띄게 축적된 관련판결을 정리해보기로 한다.   

 상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 

   임차인이 권리금 액수에만 집착하여 미풍양속을 저해하는 등 임대건물과 어울리지 못하는 업종의 임차인을 주선하는 등의 행위를 할 경우에 임대인이 1년 6개월 동안 임대부분을 공실화시키는 등으로 대응할 수 있지만, 자칫 임차인에게는 권리금회수기회 자체를 상실할 우려가 있게 된다. 입법 이전부터 임차인 입장에서 임대인의 탈법행위 등이 가능한 대표적인 법의 허점으로 지적되는 부분이었던 만큼 주의가 필요하다. 이 조항에 대한 이해부족 때문인지 실무상 크게 활용되지 못하는 경향이 있었는데, 최근 대법원 판결선고를 통해 실무상 활용도가 크게 높아질 것으로 본다.

실무상으로는, 임차인의 권리금회수청구를 거절할 “정당한 사유”로 인정되기 위해 임대차종료 무렵 신규임대차계약을 거절하면서 ‘영리목적으로 사용하지 않겠다’는 사유를 임대인이 “내세워야”하는데, 그 의미가 무엇인지가 크게 논란되고 있다. 

 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 [손해배상(기)]

1. 구 ｢상가건물 임대차보호법｣ 제10조의4 제2항 제3호 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”의 의미

가. 구 ｢상가건물 임대차보호법｣(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고(제1항 제4호), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항). 같은 조 제2항은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그 중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”(제3호)를 들고 있다.

나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다. 구체적인 이유는 다음과 같다.

1) 이 사건 조항의 문언만 놓고 보면 상가건물 사용의 주체가 누구인지, 즉 ‘임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 사용하지 않는 경우’를 의미하는지 아니면 ‘임차인이 임대차기간 동안 상가건물을 사용하지 않은 경우’를 의미하는지 명확하지 않다. 이처럼 법 문언이 명확하지 않은 경우에는 이 사건 조항의 입법 취지와 연혁, 권리금 조항의 내용과 전체적인 체계 등을 종합하여 그 의미를 해석하여야 한다.

2) 2015. 5. 13. 구 상가임대차법 개정으로 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7)이 신설되었다. 이는 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 침해되는 것을 충분히 방지하지 못하였던 문제점을 해결하기 위한 것이다. 권리금 관련 조항의 신설로 임차인은 자신이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 방법으로 자신이 형성한 영업이익 등을 회수할 수 있는 반면, 임대인은 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 스스로 상가건물을 활용할 자유를 제한받게 되었다. 이에 제10조의4 제1항은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임대인이 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하여, 임차인의 이익 보호와 임대인의 재산권 보장 사이의 조화를 꾀하고 있다.

이 사건 조항은 ‘정당한 사유’의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 당초 법률안(의안번호 1912371)의 문언은 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우”로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1년 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여 ‘제공하지 않는 경우’를 ‘사용하지 아니한 경우’로 수정하였다.

이러한 입법 취지와 연혁을 고려하면, 이 사건 조항은 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1년 6개월 이상 사용하지 않는 경우를 의미한다고 보는 것이 타당하다.

3) 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 반대해석상 임대인은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다. 이처럼 ‘정당한 사유’는 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절하기 위한 사유이므로, 임대인이 향후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으려고 할 경우에 그러한 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였어야 한다. 임대인이 다른 정당하지 않은 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였다면 권리금 회수 방해행위에 해당하여 임차인에 대한 손해배상책임을 지는데, 이처럼 손해배상책임이 발생한 후 사후적으로 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다고 하여 임대인의 방해행위가 정당해지거나 이미 발생한 손해배상책임이 소멸한다고 볼 근거가 없다.

4) 위 2)항의 입법 연혁에서 본 것처럼 이 사건 조항은 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 면하기 위하여 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 할 최소한의 기간을 정한 것이다. 그 문언도 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 ‘사용하지 않으려고 할 경우’라고 하지 않고 ‘사용하지 아니한 경우’라고 정한다. 임대인이 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 계획만 있으면 그 후 실제로 그러하였는지 묻지 않고 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하면, 임대인이 계획을 변경하여 임차인이 형성한 영업이익이 잔존하는 기간 내에 건물을 재임대한 경우 임대인이 그 가치를 취득할 수 있게 되므로 이 사건 조항의 입법취지에 반한다.

따라서 임대인이 이 사건 조항에서 정하는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였더라도 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 구 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상책임을 부담한다고 보아야 한다.

5) 이 사건 조항을 임대인을 주체로 하여 해석할 경우 임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하면 임차인은 권리금을 지급받지 못하게 된다. 그러나 이는 앞서 본 것처럼 입법 과정에서 임대인의 재산권과의 조화를 위하여 예정한 것이고, 임대인이 1년 6개월 이내에 상가건물을 실제로 영리목적으로 사용하였거나 사용하려 한 경우에는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유를 부정하는 등 구체적 사안에서 ‘정당한 사유’에 관한 판단을 통해 합리적인 결론을 도모할 수 있다. 따라서 이 사건 조항을 위와 같이 해석한다고 하여 임차인의 권리금 회수기회가 과도하게 침해된다고 할 수 없다.

2. 이 사건에 관한 판단

가. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.

2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 정하여 임대차계약을 갱신하였고, 2014년 10월경 다시 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다.

3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.

4) 원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 퇴거하였다. 피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 다음 원심 변론종결일인 2019. 9. 4.까지 이 사건 상가를 비워두고 있다.

나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고는 임대차계약 종료 무렵 이 사건 상가를 재건축하거나 대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였을 뿐, 달리 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다는 사정은 엿볼 수 없다. 피고가 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.

그럼에도 원심은 피고가 이 사건 조항에서 정한 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였는지 여부에 관하여 살피지 않은 채, 피고가 이 사건 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았다는 이유만으로 피고의 임대차계약 체결 거절에 이 사건 조항에서 정하는 정당한 사유가 있다고 판단하였다. 이러한 원심 판단에는 구 상가임대차법 제10의4 제2항 제3호의 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 정당하다.

 서울중앙지방법원 2023. 10. 25. 선고 2022가단5258166호 건물명도, 2022가단5383338  손해배상(기)

--상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 하지 못하도록 규정하면서, 제2항 제3호에서 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 규정하고 있다. 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 등 참조).

갑 제9호증의1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2022. 8. 19. 피고들에게 '이 사건 임대차계약이 종료된 이후에는 더 이상 신규 임대차계약을 체결하는 등 영리목적으로 사용하지 않고 공실로 남겨둘 계획인바, 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에 해당하므로 피고들이 주선한 사람과 신규 임대차계약의 체결을 거절한다'는 내용의 내용증명우편을 보냈고, 피고들은 2022. 8. 22. 위 내용증명우편을 송달받은 사실이 인정된다.

위 인정사실에 의하면, 원고는 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에 따라 피고들이 주선한 사람과 신규 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있다고 할 것이므로[원고가 향후 1년 6개월 이내에 이 사건 건물을 영리목적으로 사용하는 경우 피고들에 대한 손해배상의무가 발생할 수 있음은 별론으로 하고, 원고가 현재 주장하는 사유(재개발정비사업의 진행) 자체로 정당한 사유가 아니라고 보기 어렵다], 피고들의 원고에 대한 권리금 회수기회 박탈을 원인으로 하는 손해배상청구권은 발생하지 않는다.

이에 대하여 피고들은, 원고가 이 사건 건물을 일부러 1년 6개월 동안 비워두면서 권리금 회수기회 박탈에 따른 손해배상책임을 면하는 것은 권리남용이라고 주장하나, 피고들의 주장과 제출한 증거만으로는 원고의 행위가 권리남용에 해당한다고 인정하기 어렵다.

 대구지방법원 2021. 1. 19. 선고 2018나318738  손해배상(기)

  권리금회수방해를 이유로 한 임차인 원고의 손해배상청구소송에서, 임대차종료 후 임대인이 실제 1년6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았다고 하더라도, 임대차종료 당시 “건물주 직접 사용”을 거론했을 뿐이라면, ‘권리금회수청구권을 거절할 수 있는 적법한 항변이 될 수 없다’는 취지의 판단 (상고심에서 심리불속행기각으로 확정)  

--피고들이 원고에게 이 사건 임대차계약 종료 이후 피고들 측이 “이 사건 건물을 직접 사용할 예정”이라고 밝힌 사실은 제1항의 인정사실에서 본 바와 같고, 을 제9, 10, 12, 13, 14호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고들이 이 사건 임대차계약 종료 이후 당심 변론종결일까지 1년 6개월 이상 이 사건 건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 사실은 인정된다.

그러나 갑 제3, 6, 7, 15호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음의 사정을 종합하여 보면, 위 인정사실 및 피고들이 제출한 증거만으로는 피고들이 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절한 것에 이 사건 규정에 따른 정당한 사유가 있다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

 ① 피고들은 원고에게 이 사건 건물을 피고들 측이 직접 사용할 계획이라고만 고지하면서 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절하였을 뿐, 이 사건 건물에 관하여 피고들 측에서 계획하는 구체적인 사용목적의 내용을 알리지는 아니하였다.

 ② 원고는 2018. 5. 31. 피고들에게 이 사건 건물을 인도하였는데, 2018. 12. 26.에도 이 사건 건물에는 원고가 운영했던 식당의 간판이 설치되어 있고, 이 사건 건물 외부 유리에 상가임대 문의 관련 공인중개사 사무소의 연락처가 부착되어 있었는바, 일반인의 입장에서는 이 사건 건물을 식당 등 영업을 위한 장소로 인식할 가능성이 높았다

 서울서부지방법원 2021. 9. 3. 선고 2019가합31528  손해배상(기)

--살피건대, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 피고는 2019. 1. 23. 신규임차인이 되려는 자와의 계약 체결을 부탁하는 원고에게 ‘제3자와 이 사건 상가에 대하여 매매계약을 체결하고자 하는바, 원고가 부동산의 명도를 지연하거나 불법으로 점유하여 매매계약이 해제될 경우 매수인에게 지급할 위약금이 발생하고 이 경우 원고에게 배상청구가 우려되니 이점을 양지하기 바란다’는 내용의 내용증명우편을 보냈던 점, 이 법원에 제출한 2019. 4. 10.자 준비서면을 통하 여도 이 사건 임대차계약 체결 시부터 임대차기간이 종료되면 약사인 피고의 배우자가 이 사건 상가에서 약국을 직접 운영할 계획이 있었고, 원고에게도 임대차 계약기간이 만료되면 피고의 배우자가 직접 약국을 운영할 계획이 있다고 수차례 이야기하였다고 주장하였던 점 등을 고려하면, 피고가 제출한 증거만으로는 피고가 원고에게 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 당시 이 사건 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니함을 사유로 들어 거절하였다거나 그러한 목적이 있었음을 추단할 수 있는 사정이 있었다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 결국 피고의 위 주장 역시 이유 없다.

 서울동부지방법원 2022. 2. 17. 선고 2021가합101497  손해배상(기)

  위 기초사실 및 앞서 든 증거들, 을 제7호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 임대인인 피고는 2020. 2. 10.경 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신의사가 없음을 통지하면서 이 사건 임대차계약이 2020. 4. 30.자로 종료되는 즉시 이 사건 점포를 인도해줄 것과 아울러 피고가 원고의 임대차보증금을 반환할 수 있도록 계좌를 알려줄 것을 요청하는 내용의 내용증명을 보낸 점, ② 피고는 2020. 3. 23.경 다시 원고에게 이 사건 점포에 대한 향후 처리계획을 결정하지 못한 상태이고 빌딩 로비가 좁아 불편하다는 민원이 끊이지 아니한 상태로 이 사건 점포를 로비로 사용할지 아니면 계속 약국으로 임대할지 여부를 검토하고 있다는 점을 통지하면서 아울러 피고가 이 사건 점포를 약국으로 임대하기로 결정하는 경우에는 원고의 권리금 회수기회를 방해할 의사가 없고 위 경우를 대비하여 신규임차인이 되려는 자와 임대차조건을 협의하거나 임대차보증금 등을 지급할 자력이 있는지, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 없는지 등을 검토하기 위하여 신규임차인의 연락처를 알려줄 것을 요청하는 내용의 내용증명을 보낸 점, ③ 피고는 이 사건 임대차계약 종료 이전인 2020. 4. 10.경 및 2020. 4. 22.경 재차 원고에게 ‘이 사건 점포를 로비로 사용할 계획이므로 원고가 주선한 f와 새로운 임대차계약을 체결해줄 수 없다고 하면서 이 사건 임대차계약이 2020. 4. 30.자로 종료되는 즉시 이 사건 점포를 원상회복하여 인도해줄 것을 거듭 요청한 점, ④ 피고는 이 사건 임대차계약이 종료되고 이 사건 점포를 인도받은 이후 이 사건 점포를 철거하였으며, 그때부터 현재까지 이 사건 점포가 있던 공간을 로비로 사용하고 있을 뿐 그 공간에서 스스로 영업을 하거나 임대하는 등으로 재산상의 이익을 취득하고 있지 않는 점, ⑤ 한편 원고는 이 사건 점포를 ’로비‘로 사용하는 것은 피고 자신의 임대사업을 위한 것으로 건물 가치를 증대시키기 위한 ’영리 목적의 사용‘에 해당한다고 주장하나, 영리목적이란 일반적으로 재산상의 이익을 취득할 목적을 말하는 것이므로 단지 건물의 로비 공간으로 사용하는 것을 두고 영업행위 또는 임대행위 등과 마찬가지로 재산상의 이익을 취득하는 행위로 보기는 어려운 점(이 사건 점포는 애당초부터 구획된 별도 공간이 아니라 로비로 사용되던 공간의 일부로서, 피고는 이 사건 점포를 포함한 1층 전체를 로비로 사용하다가 이 사건 점포 부분을 구획한 다음 이를 원고에게 임대하였으나 이 사건 임대차계약 종료 이후 그 구획을 철거함으로써 이 사건 점포가 있던 공간을 로비로 환원하여 사용하게 되었으므로, 피고가 이 사건 점포를 ’로비‘로 사용하는 것을 ’영리 목적의 사용‘에 해당한다고 보기는 어렵다) 등에 비추어 볼 때, 피고가 원고에 대하여 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 당시 이 사건 점포를 영리목적으로 사용하지 아니함을 사유로 들어 거절하고 이 사건 임대차계약이 종료된 이후 실제로도 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않고 있으므로, 피고에게는 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있다고 할 것이다.

수원지방법원 안산지원 2023. 4. 13. 선고 2022가단80537, 2023가단60806 판결[손해배상(기)건물인도]

  항소기각 후 대법원 심리불속행 확정

---1) 피고가 원고에게 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호를 명시하여 직접 사용 수익을 이유로 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 사실은 앞서 본 바와 같고, 아래 2) 내지 4)항과 같은 점에 비추어 보면, 이는 권리금 회수기회를 방해한 것이라고 볼 수 없다(대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 참조).

2) 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호의 입법연혁을 보면, 이 조항은 ‘임대인이 신규 임차인과 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유’의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 당초 법률안의 문언은 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우”로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1년 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여 ‘제공하지 않는 경우’를 ‘사용하지 아니한 경우’로 수정하였다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조).

이러한 입법연혁에 비추어 보면, 임대인인 피고가 직접 사용 수익하는 경우라도 그것이 영리목적이라면, 위 법 제10조의4 제2항 제3호에 정한 정당한 사유에 해당하지 않는다. 하지만, 피고는 새마을금고법 제2조에 정한 비영리법인에 해당하고, d조합가 d조합의 회원에게 대출을 하는 행위는 영리를 목적으로 하는 행위라고 볼 수 없다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다10793 판결 참조). 원고가 주장하는 바와 같이, d조합가 비회원에게 대출하는 행위는 상행위에 해당한다는 지적은 옳으나, d조합의 사업범위는 여신, 수신 등 신용사업에 국한되지 않고, 문화 복지 후생사업, 회원에 대한 교육사업, 지역사회 개발사업 등 비영리 목적의 사업을 포함하므로(새마을금고법 제28조 제1항 참조), d조합의 사업 중 일부가 상행위에 해당한다는 이유로 피고가 이 사건 건물을 직접 사용 수익하는 것을 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에 정한 ‘임대인이 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’라고 볼 수 없다.

3) 피고가 이 사건 건물을 직접 사용 수익한다는 의미는 타인을 매개하지 않는 직접 점유를 의미하고, 점유란 물건에 대한 사실상 지배를 뜻하는데, 피고가 수행하는 위와 같은 여러 비영리 목적의 사업과 일부 상행위는 기능적, 유기적으로 결합되어 있기 때문에, 물건에 대한 사실적 지배 그 자체만으로는 복합적 사업기능을 외관상으로 영리 목적과 비영리 목적으로 뚜렷이 구별하여 드러낼 수 없다. 결국 피고는 d조합라는 유기적 통일체로서 이 사건 건물을 사실상 지배하는 것이므로, 이는 새마을금고법 제2조에 따라 피고가 비영리법인으로서 이 사건 건물을 직접 사용 수익하는 경우라고 봄이 타당하다.

4) 상가건물 임대차보호법의 권리금 관련 조항은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 침해되는 것을 충분히 방지하지 못하였던 문제점을 해결하기 위함인 반면, 같은 법 제10조의4 제2항 제3호는 위와 같은 임차인의 이익 보호와 임대인의 재산권 보장 사이의 조화를 꾀하기 위하여, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용함으로써 임차인이 형성한 위와 같은 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안된 것이다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조). 이 사건에서 보건대, 원고는 이 사건 건물을 오랜 기간 탁구장으로 사용하였던 반면, 피고는 체육시설과 아무런 관련성 없는 d조합의 사무공간으로 직접 점유하는 것이므로, 피고는 원고가 형성한 경제적 이익을 활용할 우려가 없다. 이러한 점에서 보더라도 피고가 이 사건 건물을 직접 점유하며 사용 수익하는 것은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에 정한 정당한 사유로 간주된다.

따라서 원고의 주장은 이유 없다.

서울서부지방법원 2023. 11. 8. 선고 2022가단12735, 2023가단237180 판결[건물명도·손해배상(기)]

  항소기각 후 대법원 심리불속행 확정

위 인정사실 및 사정에 의하면, 원고들은 이 사건 임대차계약 종료 당시 신규임대차계약 체결을 거절하는 사유가 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 '임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우'임을 밝혔고, 원고들이 약 2년 전부터 이 사건 임대차계약 종료 후 이 사건 건물에서 공사를 할 예정이라고 밝혔던 점, 실제로 공사 준비를 하고 있고 향후 직원들의 휴게공간을 사용하면서 영리목적으로 사용하지 않겠다고 주장하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 원고들은 피고에게 고지한 바와 같이 이 사건 건물에 공사를 진행하여 1년 6개월 이상 이 사건 점포를 영리목적으로 사용하지 않을 것으로 판단되고, 달리 원고들이 1년 6개월 이내에 이 사건 점포를 영리 목적으로 사용할 것이라고 볼 만한 자료가 없으므로, 원고들에게는 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에 따라 피고가 주선한 사람과 신규 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유가 인정된다. 따라서 (원고들이 향후 1년 6개월 이내에 이 사건 건물을 영리목적으로 사용하는 경우 장래에 피고에 대한 손해배상의무가 발생할 수 있음은 별론으로 하고) 피고의 원고들에 대한 권리금 회수기회 박탈을 원인으로 하는 손해배상청구권은 인정될 수 없으므로, 피고의 반소 청구는 받아들일수 없다.

 대구지방법원 서부지원 2025. 1. 7. 선고 2023가단52199 판결[손해배상(기)]

---전후 맥락을 감안하면, 피고는 원고가 임차 희망자를 소개하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다고 볼 수 있다. 그로 인해 원고가 실제로 임차 희망자를 주선하였는지 여부는 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호 소정의 ‘임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 하였는지 여부를 판단함에 있어 별다른 지장을 초래하지 않는다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결, 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 등 참조). 다만, 앞서 인정한 사실에 을 제1 내지 3호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 영상 및 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, 피고가 임차 희망자와의 임대차계약 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 보는 것이 타당하다. 원고가 제출한 증거만으로는 이를 뒤집기에 부족하다. 따라서 피고가 원고를 상대로 권리금 회수기회 보호의무를 위반하였다고 평가할 수 없다. 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

① 피고는 개인적인 형편을 들어 임대차기간을 연장하지 않겠다는 뜻을 밝혔다가, 권리금 회수기회를 보장해 달라는 원고의 요청이 있자 ‘노령으로 인한 건강상의 사유로 더 이상 임대업을 진행할 수 없다.’고 하면서 임차 희망자와의 임대차계약 체결을 거절하였다. 이 말은 장래에 이 사건 호실을 영리목적으로 사용하지 않겠다는 의미이므로, 피고는 원고에게 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호 소정의 사항을 통보한 것으로 볼 수 있다.

② 이 사건 호실은 실제로 이 사건 계약이 종료된 2023. 3. 30.부터 1년 6개월이 지난 2024. 9. 말까지 공실로 있었다. 이 사건 호실이 속한 건물의 2층 역시 2024. 9. 말에는 비워져 있는 상태였던 것으로 보인다.

③ 원고는 피고가 처음에 이 사건 건물을 매각하려고 한다는 이유를 들어 이 사건 계약을 연장하지 않겠다고 하였는데, 권리금 회수기회의 보호를 요청받자 법적 조언을 받고 다른 이유를 들면서 거절행위를 한 것을 문제로 삼고 있다. 그러나 상가임대차법은 정당한 사유 있는 거절행위와 관련하여 명문의 기간(“임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지”) 외에는 따로 시적 범위를 제한하고 있지 않다. 피고가 이 사건 계약이 종료하기 전까지 임차 희망자와의 임대차계약 체결을 거절함에 있어 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호 소정의 정당한 사유를 제시하였다면, 그 행위를 권리금 회수기회를 방해한 것으로 취급할 수 없는 것이다.

 서울중앙지방법원 2023. 5. 26. 선고 2022가단5160672 판결[손해배상(기)]

  항소취하로 확정 

  위 법리 및 위에서 든 각 증거, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 피고가 위 법 조항에 기하여 원고가 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있다고 보기는 어렵다.

① 피고의 관리인 h은 이 사건 내용증명이 보내지기 전인 2021. 9.경 원고와 재계약에 관한 논의를 할 당시 이 사건 점포를 임대차기간 종료 후 피고가 직접 사용할 예정이라거나 공실로 비워 둘 예정이라는 언급을 하지 않은 것으로 보이는 점

② h은 2021. 10. 27. 원고에게 새로운 임차인을 데려오면 신규 임대차계약을 체결할 수 있다는 취지의 언급을 하기도 하였고(증인 h의 증언), 이 사건 내용증명이 보내진 이후인 2022. 2. 26.에도 원고에게 문자메시지로 2022. 4.까지 신규 임차인을 주선할 수 있도록 기다려 주겠다고 하였으므로, 피고가 이 사건 점포를 영리 목적으로 사용할 의사가 없었다고 보기 어려운 점

③ 피고가 i과 임대차계약 교섭을 할 당시에도 이 사건 점포를 피고가 직접 사용하거나 공실로 비워 두겠다는 의사표시를 한 것으로 보이지 않고, 오히려 i에게 피고가 원하는 차임 액수와 계약 조건을 제시한 것으로 보이는 점

 대구지방법원 2020. 11. 18. 선고 2019가단149372(본소) 건물인도, 2020가단128227(반소) 부당이득반환

  위 관련 법규정과 법리에 기초하여 이 사건을 되돌아본다. 본소에 관한 판단에서 인정한 기초사실 및 제1심이 든 증거들, 갑 제5, 6호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 을 제4, 5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정들에 의하면, 종전 임대인 c과 원고는 피고의 계약 갱신요구를 거절할 당시 이 사건 상가 부지에 주택건설사업이 시행될 예정임을 밝혔는바, 이는 임대차 종료 후 1년 6개월 이상 이 사건 상가를 영리목적으로 사용하지 아니함을 사유로 들어 갱신을 거절한 것으로 볼 수 있고, 원고는 이 사건 임대차계약이 종료된 이후 실제로도 1년 6개월 이상 이 사건 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않고 있다고 인정되므로, 원고에게는 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있다.

 서울중앙지방법원 2023. 2. 15. 선고 2021나59764  손해배상(기)

 권리금회수방해를 이유로 한 임차인 원고의 손해배상청구소송에서, “재건축공사”를 이유로 1년 6개월 이상 영리목적 사용이 아니라는 피고 항변을 인용하여 원고청구를 기각(상고심에서 심리불속행기각으로 확정)  

    1) 상가임대차법 제10조의4 제2항은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”(제3호)를 들고 있다(이하 ‘이 사건 조항’이라고 한다). 이 사건 조항에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결, 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 각 참조). 

    2) 위와 같은 법리에 위 인정사실, 을 제3, 4, 6, 7, 16~19호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정, 즉 ① 피고는 2018. 10. 15. 처음으로 원고들에게 재건축 예정이니 이 사건 임대차를 갱신할 의사가 없다고 통보하고, 2020. 1. 30. 다시 ‘2020. 4. 1.’부터 재건축 예정이라고 내용증명을 보낸 점, ② 원고들은 이 사건 임대차기간 만료일 이후인 2020. 5. 10. 이 사건 점포에서 퇴거하면서 출입문을 잠갔고 피고는 2020. 6.초경 점유를 확보한 점, ③ 피고는 2020. 6. 2. 이 사건 건물의 해체허가신청을 하고 2020. 6. 19.경 허가를 받아 이 사건 건물을 철거하고 2020. 6. 30.경부터 신축 공사를 진행한 점, ④ 당심 변론종결일에 가까운 2022. 6. 16.에 이 사건 건물의 신축 공사가 완료되어 건축법에 따른 사용승인이 이루어진 점 등에 비추어 보면, 피고는 이 사건 건물의 재건축을 사유로 들어 신규임차인이나 원고들과의 임대차계약 체결을 거절하는 뜻을 밝혔고, 이 사건 임대차 종료 후 원고들이 영업을 종료한 2020. 5. 10.경부터 1년 6개월 이상 원고들의 점유 및 이 사건 건물의 재건축 공사로 이 사건 건물을 영리목적으로 사용하지 아니하였는바, 이는 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다.

    3) 따라서 피고가 원고들의 권리금 회수기회 보호의무를 위반하였다고 보기 어렵고 이를 전제로 하는 원고들의 손해배상 청구는 받아들일 수 없다(상가임대차법 제10조의4 제2항의 정당한 사유가 인정되었으므로, 피고가 정당한 사유로 주장하는 다른 사유에 관하여는 판단하지 아니한다).

    4) 이에 대하여 원고들은, 피고는 재건축을 이유로 신규 임대차계약을 거절한 것이지 ‘1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한다’는 사유로 거절한 것이 아니므로 정당한 사유를 인정할 수 없다고 주장한다. 살피건대, 위에서 본 법리에서 “이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 ‘그러한 사유’를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절”하여야 한다는 부분의 취지는 임대인이 임대차 종료 시 반드시 이 사건 조항의 문언 그대로 ‘1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니’할 예정이라고 요식적으로 밝혀야만 한다는 것은 아니고, 신규 임대차계약 체결을 거절하면서 든 사유의 내용이 실질적으로 임대차 종료 후 임대차 목적인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한다고 여겨질 수 있는 경우를 포함하는 것이라고 할 것이다. 피고는 당초 재건축을 이유로 신규임차인과의 임대차계약 체결이나 원고들과의 임대차계약 갱신을 거절하였는바 이는 건물 내부 인테리어나 건물 일부분에 대한 수선과 달리 1년 6개월 이상이 소요되는 사정을 든 것이라고 할 수 있고, 실제로 그가 들었던 사유대로 재건축을 진행하여 1년 6개월 이상 이 사건 건물을 영리목적으로 사용하지 아니하였으므로, 피고에게는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 볼 수 있다.

    다시 원고들은, 이 사건 조항은 상가건물의 존속을 전제로 타인 또는 임대인이 상가건물을 사용하는 경우를 규정한 것이므로, 건물이 철거되어 멸실된 경우에는 정당한 사유가 인정될 수 없다고 주장한다. 살피건대, 상가임대차법의 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7)은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 방지하기 위한 것, 즉 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점을 해결하기 위한 것이고(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조), 이 사건 조항은 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안된 것인데(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조), 기존 건물이 철거되고 신축 공사가 진행되는 동안 건물을 1년 6개월 이상 사용하지 못한 경우 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어렵고, 건물의 멸실 및 장기간의 공사로 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치가 사라지게 되어 임대인이 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없다는 점에서 임대인이 건물을 비영리목적으로 사용하는 경우와 달리 취급할 이유가 없으므로, 피고와 같이 건물의 재건축으로 1년 6개월 이상 건물을 사용하지 아니하는 경우에도 이 사건 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다고 봄이 타당하다. 

    따라서 원고들의 주장은 받아들이지 아니한다.    

 대법원 2022. 1. 14. 선고, 2021다272346 판결 [손해배상(기)]

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 위 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.