지식산업센터 분양계약 해제, 취소 소송의 법적 쟁점과 문제점 

  뜨거웠던 지식산업센터 분양열기가 일순간 식어 이제 분양받은 호실은 대부분 찬밥신세로 전락해버렸다. 분양계약체결이 기회가 아닌 족쇄인 것이 현실인 것이다. 많은 수분양자들은 분양계약이라는 족쇄에서 벗어나기 위해 고통스럽게 몸부림치고 있다. 

이런 상황에서, 일부 변호사들은 수분양자들의 답답한 마음을 이용해 분양계약해제, 취소가 가능한 것처럼 소송을 부추기고 있다. 다른 분양물건들과 달리 지식산업센터는 관련 법령상 분양자격이 특정 업종에 종사하는 사람으로 제한되고 있고, 이 과정에서 관련업종 사업자등록이 무분별하게 이루어지고 있는 점을 크게 부각하면서 분양계약의 무효취소가 가능한 것처럼  홍보하고 있다. 하지만, 이들 변호사들이 지적하는 문제점을 감안하더라도 수분양자들의 승소는 쉽지 않다. 분양된 지식산업센터 물량이 천문학적이라 관련소송도 봇물을 이루고 있고 관련 하급심 판결선고도 잇따르고 있지만, 거의 대부분 수분양자들의 주장은 배척되고 있다. 

다음은, 지식산업센터 분양계약 무효취소 관련된 법적 쟁점이 잘 정리된 판결들이다.

서울중앙지방법원 2024. 10. 23. 선고 2023가단5283527 판결[납입금반환청구의소]

1. 기초사실

가. 피고는 서울 금천구 c에 있는 d건물(이하 ‘이 사건 지식산업센터’라 한다) 분양사업의 시행위탁자 겸 분양자이다.

나. 원고는 2021. 4. 28. 피고와 사이에 이 사건 지식산업센터의 기숙사 중 e호, f호, g호(이하 ‘이 사건 각 호실’이라 한다)를 각 분양받기로 하는 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하고, 피고에게 별지 표 ‘납입일’란 기재 각 날짜에 ‘납입금’란 기재 각 금액을 지급하여 총합계 256,406,500원을 지급하였다.

다. 이 사건 분양계약 중 이 사건과 관련된 내용은 다음과 같다. <중략>

라. 원고의 명의로 2021. 5. 6.경 이 사건 각 호실에 대하여 업태 ‘정보통신업’, 상호 ‘h’, 종목 ‘시스템 소프트웨어 개발 및 공급업’으로 하는 사업자등록이 이루어졌다(이하 ‘이 사건 사업자등록’이라 한다).

2. 이 사건 분양계약의 무효 주장에 대한 판단

가. 원고 주장의 요지

(1) 원고는 산업집적법 제28조의5<각주1>에서 정한 입주자격을 갖추지 못하였다. 따라서 이 사건 분양계약은 강행규정인 산업집적법 제28조의5에 위반하여 무효이다.

(2) 산업집적법 제28조의5를 효력규정이 아니라 단속규정으로 보더라도, 원고와 피고가 통정하여 허위의 사업자등록을 개설하는 방법으로 산업집적법 제28조의5에서 정한 지식산업센터 입주자격을 갖춘 듯한 외관을 창출하여 이 사건 분양계약을 체결한 것은 통정허위표시에 해당하여 민법 제108조에 따라 무효이거나, 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 행위로서 민법 제103조에 따라 무효이다.

나. 구체적 판단

(1) 강행법규 위반 무효 주장

다음과 같은 점을 종합하여 볼 때, 산업집적법 제28조의5는 단속규정에 불과할 뿐이고, 이를 법률행위의 사법상 효력을 부인하는 효력규정이라고 볼 것은 아니다. 따라서 이를 전제한 원고의 이 부분 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

  (가) 산업집적법 제28조의5는 산업의 집적을 활성화하고 산업입지 및 산업단지를 체계적으로 관리할 목적에서 같은 법 제2조 제13호 소정의 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설을 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업 등 일정한 업종에 종사하는 시설로 한정하고 있다. 이에 따라 지식산업센터의 입주자 또는 관리자가 산업집적법 제28조의5 제1항에 따른 입주대상시설이 아닌 용도로 지식산업센터를 활용하거나, 입주대상시설이 아닌 용도로 활용하는 자에게 지식산업센터의 전부 또는 일부를 양도․임대하는 행위는 금지된다(산업집적법 제28조의7 제1항 제3호). 그러나 산업집적법은 위 규정을 위반한 행위에 관하여 시정명령과 사용 제한 조치(산업집적법 제28조의8, 같은 법 시행령 제36조의6 제1항 제2호)를 규정하고 있을 뿐, 이를 위반하여 체결된 분양 및 임대 계약 등에 관한 효력에 관하여는 아무런 정함이 없다. 나아가 지방세특례제한법령은 지식산업센터를 신축한 자 등이 산업집적법에 따른 지식산업센터를 입주대상 사업시설용으로 직접 사용하지 않을 자에게 분양하거나 임대한 경우에는 지식산업센터에 부여되는 세제 혜택을 박탈하고 종전에 경감받은 취득세를 추징할 수 있도록 규정하고 있다(대법원 2018. 4. 10. 선고 2017두74085 판결 참조).

  (나) 이를 종합하여 보면, 산업집적법령 및 관련 세법 규정은 지식산업센터를 입주대상시설 업종과 다른 목적으로 분양, 임대하거나 입주자가 이를 용도 외로 전용하는 등으로 입주대상시설 제한 규정을 위반한 경우에도 그 입주의 원인이 된 분양계약, 임대차계약 등의 사법상 효력은 유지되는 것을 전제로 하여, 해당 입주자에게 용도 외활용에 대한 시정을 명하고 그 시정명령이 이행될 때까지 해당 시설에 관한 사용을 일시적으로 제한하거나 세제 혜택을 박탈하는 등의 제재적 행정조치를 통하여 지식산업센터의 산업집적법상 용도 외 활용을 방지하고 있는 것으로 보인다.

  (다) 이와 달리 산업집적법상 입주대상시설 제한 규정이 효력규정에 해당한다고 볼 경우, 입주자가 해당 시설을 향후 어떠한 용도로 활용하고자 하는지에 관한 내심의 의사나 입주 후 시설을 이용하는 양태의 변화와 같은 가변적인 사정에 의하여 입주의 원인이 된 계약의 효력이 유동적 무효 상태에 놓이게 되는바, 그로 인하여 입주자와 거래행위를 한 상대방으로서는 거래의 안전을 현저히 침해받는 불이익을 입게 된다. 입주자의 입주 원인이 된 계약의 사법상 효력을 무효로 하지 않더라도 시정명령과 사용 제한 조치 등의 제재적 행정처분을 통하여 산업집적법 제28조의5에서 정한 입주대상시설의 용도 외 사용을 방지할 수 있다는 점에서 위와 같은 불이익이 중대한 공익을 위하여 감수하여야 할 성질의 것이라고 보기도 어렵다.

(2) 통정허위표시 및 반사회질서 무효 주장

통정허위표시가 성립하기 위하여는 의사표시의 진의와 표시가 일치하지 아니하고, 그 불일치에 관하여 상대방과 사이에 합의가 있어야 한다(대법원 1998. 9. 4. 선고 98다17909 판결 등 참조). 그런데 원고가 주장하는 바와 같이 이 사건 분양계약의 체결을 위하여 허위의 사업자등록을 하였고 피고가 그러한 사정을 알고 있었다고 하더라도, 원고와 피고는 이 사건 분양계약에 따른 법률상의 효과를 원고에게 귀속시키려는 의사로 위 분양계약을 체결하였다고 할 것이고, 이 사건 분양계약의 체결에 관하여 원고와 피고 사이에 의사표시의 진의와 표시의 불일치가 있다고 보기는 어렵다. 또한 위와 같은 행위가 사법상 효력을 부인해야 할 정도의 반사회성을 지닌 것이라 보기도 어렵고, 달리 선량한 풍속 기타 사회질서에 반한다고 볼 행위가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3. 이 사건 분양계약의 취소 주장에 대한 판단

가. 원고 주장의 요지

산업집적법에 따라 특정 업종의 사업자가 아니면 지식산업센터의 분양 및 입주가 제한되는데, 피고는 이에 대해 고지하지 않은 채 원고가 이 사건 각 호실을 분양받아 임대수익을 올리거나 직접 입주가 가능하고, 전매를 통하여 시세차익을 볼 수도 있다는 등 허위 사실을 고지하여 원고를 기망하였다. 입주자격, 임대 가능 여부 등은 분양계약 체결에 있어 중요한 사항임에도 피고는 위 사항에 관하여 신의성실의무에 비추어 비난받을 만큼 허위로 고지하였고, 원고는 피고의 위와 같은 기망 또는 유발된 동기의 착오로 인하여 이 사건 분양계약을 체결한 것이므로, 2023. 7. 27.자 내용증명의 송달로써 이 사건 분양계약을 취소한다.

나. 구체적 판단

앞서 든 증거, 갑제12호증, 을제2, 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 원고가 제출한 증거만으로는 피고가 이 사건 지식산업센터의 분양 자격 등에 관하여 원고를 기망하였다거나 착오를 유발한 사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 기망 또는 착오를 이유로 한 이 사건 분양계약 취소 주장은 이유 없다.

  (가) 이 사건 지식산업센터의 분양계약 체결을 위한 입주자 모집공고에는 ‘산업집적법 제28조의5 및 동법 시행령 제6조 및 제36조의4 규정에 따른 입주자격을 갖추지 못한 업체’는 입주 제외 대상이라고 명시되어 있고, 이 사건 분양계약 제6조는 ‘원고는 이 사건 각 호실을 산업집적법령 규정에 따른 기숙사로 사용하여야 하며, 기숙사가 아닌 용도로 변경하여 입주하거나 임대하여서는 아니되고, 이를 준수하지 않아 발생하는 제반 불이익은 원고가 감수한다’는 취지로 규정하고 있다.

  (나) 또한 이 사건 분양계약서 제9조는 ‘원고는 피고의 사전승인을 받아 계약상의 권리의무를 양도, 이전할 수 있되, 양수인이 입주가능업체가 아닌 경우 권리의 양도가 제한될 수 있다’고 규정하고 있다.

  (다) 원고는 2021. 4. 28. 피고에게 계약자 확인서를 작성하여 교부하였는데 여기에는 ‘본인은 공급계약과 관련하여 공급계약서, 입주자모집공고, 본 확인서의 내용을 상담 사원을 통하여 숙지하였다’, ‘본인은 공급계약과 관련하여 상담사원으로부터 공급계약서에 명시되지 않은 사항(허위, 과장 및 수익률 보장 등 광고)에 관하여 약속을 받은 사실이 없으며, 분양홍보물(공급계약서, 분양안내문 등) 상에 기재되지 않은 기타 정보는 분양사업자(시행사, 시공사)와 무관함’, ‘기숙사는 입주업체 종업원의 복지증진을 목적으로 활용되어야 하며, 주거 등 기타 목적을 가진 제3자에게 양도 및 임대는 불가함을 확인하였음. 기숙사 임대시 세입자(사용자)의 제약(i 국가산업단지 내 또는 당지식산업센터 내 근무자 등)이 있을 수 있음을 인지하였음’의 내용이 포함되어 있고, 원고가 자필로 서명하고 날인하였다. 이에 비추어 보면, 원고는 이 사건 분양계약 체결 당시 피고로부터 이 사건 각 호실에 대하여 산업집적법 등 관련 법령에 따른 입주 제한이 있다는 설명을 들었다고 보아야 한다.

  (라) j이 원고와 통화로 상담하면서 이 사건 지식산업센터의 입주자격이나 입주제한 사항에 관하여 은폐하거나 누락하였다고 볼 정황이 없고, j이 원고에게 ‘부가세 환급을 위해서는 사업자등록이 필요하다’는 취지로 말한 사실은 인정되나 위 사실만으로 입주자격 등에 대한 기망이 있었다고 볼 것은 아니다.

  (마) 한편, 아래 제4항에서 살펴보는 바와 같이 원고가 이 사건 사업자등록을 갖춘 이상 이 사건 각 호실을 입주대상시설의 용도로 활용하려는 자에게 양도하거나 임대하는데 제한이 있는 것으로 보이지도 않는다.

  (바) 원고는 피고가 세금 환급을 위하여 필요하다고 기망하여 이 사건 사업자등록을 하였다고 주장하나, 통상적인 분양계약은 사업자등록을 수반하지 않는 점, 이 사건 분양계약서 등에 위와 같이 산업집적법 관련 규정이 명시되어 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 원고는 이 사건 각 호실의 산업집적법상 입주요건임을 인지하고 이 사건 사업자등록을 하였다고 봄이 타당하다.

4. 이행불능 해제 여부

가. 원고 주장의 요지

원고는 외형상 사업자등록을 하였을 뿐 산업집적법상 이 사건 지식산업센터에 입주할 자격을 갖추지 못하였으므로, 이 사건 각 호실을 적법하게 분양받을 수 없다. 이는 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 이 사건 분양계약에 따른 피고의 의무이행이 불가능한 경우이므로, 2023. 7. 27.자 내용증명의 송달로써 이 사건 분양계약을 해제한다.

나. 구체적 판단

원고가 이행불능을 사유로 이 사건 분양계약을 해제하기 위해서는 피고의 귀책으로 위 계약의 이행이 불능하게 되어야 한다(민법 제546조). 그런데 원고는 이 사건 사업자등록증을 발급받음으로써 지식산업센터에 입주할 수 있는 자격을 이미 갖추었다고 할 것이고, 산업집적법의 해석상 원고가 직접 입주하지 않고 이 사건 각 호실을 입주대상시설의 용도로 활용하려는 자에게 양도하거나 임대할 수도 있다(산업집적법 제28조의7 제1항 제3호). 따라서 원고가 이 사건 각 호실을 입주대상 사업시설로 사용하는 것은 전적으로 원고의 의사와 의지에 달린 문제라고 할 것이므로, 이 사건 분양계약이 피고의 귀책사유로 인하여 거래관념상 이행불능의 상태에 있다고 보기는 어렵다. 따라서 원고의 이 사건 분양계약 해제 주장도 이유 없다.

서울중앙지방법원 2025. 1. 9. 선고 2023가단5346848 판결[납입금반환청구의소]

1. 기초사실

가. 당사자의 지위

1) 피고 b 주식회사(이하 ‘피고 b’이라 한다)는 토지신탁을 수행하기 위한 건설사업, 개발업, 주택건설사업 등을 목적으로 하는 법인으로, 평택시 d 일원에 신축이 진행된 e 지식산업센터(이하 ‘이 사건 지식산업센터’라 한다)의 분양사업자이자 관리형 토지신탁계약의 수탁자이고, 피고 주식회사 c(이하 ‘피고 c’라 한다)는 이 사건 지식산업센터 분양사업의 실질적 주체이자 관리형 토지신탁계약의 위탁자이다.

2) 원고는 피고들과 이 사건 지식산업센터 f호, g호(이하 ‘이 사건 각 호실’이라 한다)에 관한 분양계약을 체결한 수분양자이다.

나. 각 분양계약의 체결 경과

1) 피고들 측 분양대행사 직원인 h은 2021. 11. 10.경 원고와 이 사건 지식산업센터 분양에 관한 상담을 진행하였고, 원고가 2021. 11. 11. h에게 “임대사업자에 어떤 종목 추가해야하나요?”라고 문자를 보내자 각종 업종이 표에 기재되어 있고 일부 업종에 노란색으로 표시가 된 이미지 파일을 보내며 “노란색 칠하여진 곳에서 고르시면 되셔요”, “하얀색도 가능하나 주로 노란색 칠하여진 업종을 사용해서요”라고 답변하였다.

2) 원고는 2021. 11. 16. 이 사건 각 호실에 관하여 매도인 피고 b, 시공사 i 주식회사, 시행위탁자 피고 c로 하여, 원고가 피고 b으로부터 위 각 호실을 분양받는 내용의 각 분양계약(이하 ‘이 사건 각 분양계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 각 분양계약의 주요 내용은 아래와 같다(이 사건 각 분양계약서는 층․호의 표시, 면적, 지분에 대한 대지의 비율, 공급금액, 납부기일 별 납부금액 등의 세부 내용을 제외한 다른 내용은 동일하며, 이 사건 지식산업센터 g호에 관한 내용 중 f호와 다른 부분은 괄호 안에 기재한다).

<중략>

3) 위 계약서 하단에는 “본인은 위 계약 내용에 대한 충분한 설명을 듣고 이해하였습니다.”, “본인은 위 계약 내용에 대하여 동의 후 자필기재한 것을 확인합니다.”라고 부동문자로 기재되어 있고, 위 각 문장 옆에 자필로 “이해하였습니다.”, “확인합니다.”라고 기재되어 있다.

4) 원고는 2021. 11. 16. 이 사건 각 분양계약의 각 계약금 합계 34,658,000원(16,633,000원 + 18,025,000원)을 피고 b 명의 계좌로 입금하였다.

5) 원고는 그 무렵 평택세무서장에 대하여 상호를 ‘j’, 개업연월일을 ‘2023. 6. 5.’, 사업장소재지를 ‘이 사건 지식산업센터 f, g호’, 업태를 ‘정보통신업’, 종목을 ‘응용 소프트웨어 개발 및 공급업’으로 하여 사업자등록을 신청하여 2021. 11. 19.경 그 사업자등록이 마쳐졌다. 위 사업자등록은 h 측에서 소개한 세무대행업체를 통하여 신청하였고 세무대행 수수료는 h 측에서 부담하였으며 원고는 사업자등록증을 등기로 수령하였다.

6) 원고는 이 사건 각 분양계약 체결 당시 주식회사 k과 사이에 이 사건 각 분양계약의 각 중도금에 관한 대출약정을 체결하였고, 피고 b은 위 대출약정에 따라 이 사건 각 분양계약 1 내지 5차 각 중도금 합계 1억 7,329만 원을 지급받았다.

2. 주장 및 판단

가. 원고의 주장

1) 이 사건 각 분양계약의 무효에 따른 부당이득반환청구

원고는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(이하 ‘산업집적법’이라 한다) 제28조의5 및 제28조의7에 따라 이 사건 각 분양계약 체결의 목적과 달리 부동산 임대업을 할 수 없는 자이고 이 사건 각 호실에서 응용 소프트웨어 개발 및 공급업을 운영하려는 의사가 없었다. 피고들은 원고가 이 사건 각 호실을 분양받더라도 부동산 임대업을 할 수 없는 법률상 제한이 존재한다는 사실을 알면서도 원고에게 ‘사업자등록증을 만드는 방식으로 임대목적 활용이 가능하다’는 취지로 설명한바, 이 사건 각 분양계약은 당사자 간에 통정하여 체결한 계약 또는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위에 해당하여 민법 제108조 제1항, 제103조에 따라 무효이다. 원고는 현재까지 계약금 및 중도금 합계 207,948,000원(계약금 34,658,000원 + 중도금 173,290,000원, 이하 ‘이 사건 납입금’이라 한다)을 피고 b에게 납입하였으므로, 피고 c는 이 사건 지식산업센터 분양사업의 실질적 주체로서 이 사건 각 분양계약 제20조 제7항에 따라, 피고 b은 매도인 또는 공급자로서, 피고들은 연대하여 원고에게 위 납입금 상당의 부당이득금 207,948,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2) 이 사건 각 분양계약의 취소 및 부당이득반환청구

  가) 산업집적법에 따른 지식산업센터 입주기업체는 실제로 그 대상 사업을 운영할 것이 요구되는데, 피고들은 원고로 하여금 오로지 입주기업체로서의 외관을 형성하도록 하기 위해 이 사건 각 호실에 대하여 사업자등록을 마치게 하였고, 원고에게 이 사건 각 호실을 합법적으로 임대할 수 없다는 점을 알릴 신의칙상 고지의무가 있었음에도 불구하고 위와 같이 사업자등록을 발급하게 하며 원고가 이 사건 각 호실을 적법하게 임대하거나 전매차익을 얻을 수 있을 것처럼 안내하였다. 위와 같은 기망행위로 인하여 원고는 이 사건 각 호실을 적법하게 임대하여 임대수익을 얻을 수 있다는 착오에 빠져 이 사건 각 분양계약을 체결한 바, 원고는 착오 또는 기망을 원인으로 한 위 법률행위를 이 사건 소장 부본의 송달로써 취소한다.

원고의 위 착오가 동기의 착오라고 하더라도, 이는 피고들이 유발한 착오이며 ‘중요부분에 관한 착오’로 원고가 이를 의사표시의 내용으로 삼아 법률행위의 내용이 되었으므로 원고는 위 착오를 원인으로 이 사건 각 분양계약을 취소할 수 있다.

따라서 피고들은 연대하여 위 납입금 상당액의 부당이득금 및 이에 대한 지연손해금을 원고에게 지급할 의무가 있다.

3) 이 사건 각 분양계약의 해제 및 원상회복청구

원고는 피고들에 의하여 외형상 사업자등록을 하였을 뿐이므로 이 사건 지식산업센터에 입주할 자격 및 이 사건 각 호실을 임대할 자격을 갖추지 못하였다. 이에 따라 원고가 이 사건 부동산을 분양받을 수 없는 법률상 제한이 존재하는바 이 사건 분양계약에 따른 피고들의 의무는 이행불능에 해당하므로, 원고는 이 사건 소장부본의 송달로써 이 사건 각 분양계약을 해제한다. 따라서 민법 제548조 제2항에 따라 피고들은 연대하여 위 납입금 상당액의 부당이득금 및 이에 대한 지연손해금을 원고에게 지급할 의무가 있다.

나. 판단

1) 이 사건 각 분양계약의 무효 주장에 관한 판단

가) 이 사건 각 분양계약이 반사회질서의 법률행위에 해당하여 무효인지 여부

  (1) 원고의 이 부분 주장은 산업집적법 제28조의5, 산업집적법 시행령 제36조의4가 강행법규인 효력규정에 해당한다는 점을 전제하고 있다. 그러나 위 인정사실 등에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들에 비추어 볼 때 산업집적법 제28조의5, 산업집적법 시행령 제36조의4는 지식산업센터에 입주할 수 있는 입주대상 시설의 업종 등 자격을 제한하면서 그 위반행위에 대하여 법적 불이익이나 제재를 예정한 단속규정에 불과하다고 봄이 타당하고, 이를 법률행위의 사법상 효력을 무효로 하는 효력규정이라고 보기는 어려우며, 이 사건 각 분양계약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위라고 볼 증거도 없다.

  ① 산업집적법 제28조의5는 산업의 집적을 활성화하고 산업입지 및 산업단지를 체계적으로 관리할 목적에서 산업집적법 제2조 제13호 소정의 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설을 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업 등 일정한 업종에 종사하는 시설로 한정하고 있다. 이에 따라 지식산업센터의 입주자 또는 관리자가 산업집적법 제28조의5 제1항에 따른 입주대상 시설이 아닌 용도로 지식산업센터를 활용하거나, 입주대상 시설이 아닌 용도로 활용하는 자에게 지식산업센터의 전부 또는 일부를 양도․임대하는 행위는 금지된다(산업집적법 제28조의7 제1항 제3호).

  ② 그런데 산업집적법령은 지식산업센터의 입주자 또는 관리자가 이를 위반하여 지식산업센터를 산업집적법 제28조의5 제1항에 따른 입주대상시설 외의 용도로 활용하거나 입주대상시설 외의 용도로 양도․임대하는 경우, 관할 행정청으로 하여금 그 의무위반에 대한 조치로서 상당한 기간을 정하여 그 시정을 명하고, 위 시정명령을 상당한 기간 내 이행하지 않은 입주자 등에 대해서는 해당 건축물의 사용을 제한하는 조치를 취하도록 정하고 있다(산업집적법 제28조의8, 산업집적법 시행령 제36조의6 제1항 제2호). 나아가 지방세특례제한법령은 지식산업센터를 신축한 자 등이 산업집적법에 따른 지식산업센터를 입주대상 사업시설용으로 직접 사용하지 않을 자에게 분양하거나 임대한 경우에는 지식산업센터에 부여되는 세제 혜택을 박탈하고 종전에 경감받은 취득세를 추징할 수 있도록 규정하고 있다(대법원 2018. 4. 10. 선고 2017두74085 판결 참조). 이를 종합하여 보면, 산업집적법령 및 관련 세법 규정은 지식산업센터를 입주대상시설 업종과 다른 목적으로 분양, 임대하거나 입주자가 이를 용도 외로 전용하는 등으로 입주대상 시설 제한규정을 위반한 경우에도 그 입주의 원인이 된 분양계약, 임대차계약 등의 사법상 효력은 유지되는 것을 전제로 하여, 해당 입주자에게 용도 외 활용에 대한 시정을 명하고 그 시정명령이 이행될 때까지 해당 시설에 관한 사용을 일시적으로 제한하거나 세제 혜택을 박탈하는 등의 제재적 행정조치를 통하여 지식산업센터의 산업집적법상 용도 외의 활용을 방지하고 있는 것으로 보인다.

  ③ 만일 이와 달리 산업집적법상 입주대상시설 제한 규정이 효력규정에 해당한다고 볼 경우, 입주자가 해당 시설을 향후 어떠한 용도로 활용하고자 하는지에 관한 내심의 의사나 입주 후 시설을 이용하는 양태의 변화와 같은 가변적인 사정에 의하여 입주의 원인이 된 계약의 효력이 유동적 무효 상태에 놓이게 되는바, 그로 인하여 입주자와 거래행위를 한 상대방으로서는 거래의 안전을 현저히 침해받는 불이익을 입게 된다.

  (2) 설령 산업집적법 제28조의5 등이 강행법규에 해당한다고 볼지라도, 위 인정사실 등에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 각 분양계약이 강행법규를 잠탈하기 위하여 체결되었다고 보기 어렵다.

  ① 산업집적법은 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설의 업종, 범위 및 규모에 관하여 정하면서 그 용도 외의 활용이나 양도․임대를 금지하고 있고(제28조의5, 제28조의7 제1항 제3호), 피고들은 이 사건 각 분양계약 체결에 있어 산업집적법에 따른 입주자격을 명시하였으며(제5조 제1항, 제7조, 제19조 가항 제53호, 제83조 등), 이 사건 각 분양계약서에는 굵은 선의 박스 안에 “지원시설을 계약한 자와 산업(공장)시설을 임대한 경우에는 취득세, 재산세, 세제감면 불가”, “산업집적법상의 입주업종을 위반하여 입주할 경우 고발“과 같은 내용이 강조되어 있다.

  ② 원고는 이 사건 각 분양계약 체결 무렵 ‘정보통신업, 응용 소프트웨어 개발 및 공급업’으로 사업자등록까지 마쳤는데, 원고의 사업자등록은 산업집적법 시행령 제6조 제3항에서 규정하고 있는 사업이므로, 원고는 산업집적법에 따른 입주자격을 갖추었다.

  ③ 산업집적법 제28조의7 제1항 제3호는 ‘제28조의5 제1항에 따른 입주대상 시설이 아닌 용도로 지식산업센터를 활용하거나 입주대상 시설이 아닌 용도로 활용하려는 자에게 지식산업센터의 전부 또는 일부를 양도․임대하는 행위’에 관하여만 이를 금지하고 있을 뿐이어서 ‘입주대상 시설의 용도로 활용하려는 자에게 지식산업센터의 전부 또는 일부를 양도․임대하는 행위’에 관하여는 이를 금지하고 있지 아니하다.

  (3) 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 이 사건 각 분양계약 무효 주장은 이를 받아들일 수 없다.

나) 이 사건 각 분양계약이 통정허위표시에 해당하는지 여부

  (1) 통정허위표시가 성립하기 위해서는 의사표시의 진의와 표시가 일치하지 아니하고 그 불일치에 관하여 상대방과 사이에 합의가 있어야 하고, 이는 통정허위표시여서 무효라고 주장하는 자가 이를 주장·증명하여야 한다(대법원 2017. 8. 18. 선고 2014다87595 판결 등 참조).

  (2) 위 인정사실 등에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고는 지식산업센터인 이 사건 각 호실의 분양내용을 알고 입주가능한 업종으로 사업자등록을 하여 입주하거나 입주가능한 업종으로 임대할 목적 또는 전매차익을 위해 피고들과 이 사건 각 분양계약을 체결한 것으로 보이는 점, ② 산업집적법 제28조의7 제1항 제3호의 규정 등에 의하면 지식산업센터에 입주가능한 업종으로의 임대는 가능한 것으로 해석되는 점, ③ 통정허위표시가 성립하기 위해서는 원고의 의사표시의 진의와 표시가 일치하지 않아야 하는데 앞서 본 바와 같이 이 사건 지식산업센터는 일정 요건을 갖추면 적법하게 임대할 수 있고, 이 사건 각 분양계약서에는 이 사건 지식산업센터의 입주자격이 명시되어 있었으므로, 이 사건 각 호실의 합법적 임대가능성 여부에 관하여 원고의 진의와 표시의 불일치가 있었다고 보기도 어려운 점, ④ 원고 의사표시의 진의와 표시가 일치하지 않았다고 하더라도 그 불일치에 관하여 원고와 피고들과 사이에 합의가 있어야 하는데 위와 같은 합의가 있었음을 인정할 아무런 증거가 없는 점 등에 비추어 볼 때, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 각 분양계약이 통정허위표시에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 원고의 이 부분 주장도 이를 받아들이기 어렵다.

2) 이 사건 각 분양계약의 취소 주장에 관한 판단

  가) 기망 또는 착오 존재 여부

위 인정사실 등에 의하면, 피고들 측 분양대행사 직원인 h이 2021. 11. 11. 원고에게 산업집적법상 지식산업센터에 입주할 수 있는 입주대상 시설의 업종을 제시, 추천하고, 원고가 그 중 ‘정보통신업, 응용 소프트웨어 개발 및 공급업’으로 사업자등록을 마쳤으며 위 사업자등록은 h 측에서 소개한 세무대행업체를 통하여 신청하였고 세무대행 수수료는 h 측에서 부담한 점을 인정할 수 있고, 분양대행사 직원인 h은 이 사건 각 분양계약 체결에 관하여 목적물과 계약 내용 등을 설명하며 계약 체결을 보조하는 역할을 수행하였던바, h은 이 사건 각 분양계약과 관련하여 제3자가 아니라 피고들의 이행보조자 지위에 있다고 보아야 한다.

그러나 위 인정사실 등에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 각 분양계약에는 이 사건 지식산업센터의 입주자격 및 업종에 관한 내용이 명시되어 있고 원고도 h에게 그 입주업종에 대해 확인한 후 세무대행업체를 통해 입주대상 업종으로 사업자등록을 하였던바, 위 입주자격 및 업종에 관한 설명을 듣고 이를 숙지하였던 것으로 보이는 점, ② 이 사건 각 분양계약서에는 굵은 선의 박스 안에 “지원시설을 계약한 자와 산업(공장)시설을 임대한 경우에는 취득세, 재산세, 세제감면 불가”, “산업집적법상의 입주업종을 위반하여 입주할 경우 고발“과 같은 내용이 강조되어 있고, 원고는 위 계약서에 기명․날인하였던 점, ③ 위 사업자등록은 원고가 그 업종을 선택하여 세무대행업체를 통해 진행한 것으로, 위 세무대행업체를 h이 소개해주었다거나 수수료를 h 측에서 부담하였다는 사정만으로는 기망행위나 착오의 존재를 인정하기 어려운 점, ④ 앞서 살펴본 바와 같이 이 사건 지식산업센터는 일정 요건을 갖추면 적법하게 임대할 수 있으므로 이 사건 각 호실의 임대가능성 등에 관하여 원고에게 어떠한 착오가 있었다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 원고가 제출한 증거들과 그 주장의 사정들만으로는 원고가 피고들의 기망에 의하여 이 사건 각 분양계약을 체결하였다거나 이 사건 각 분양계약의 중요부분에 관한 착오에 기하여 이 사건 각 분양계약을 체결하였다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없다.

따라서 원고의 이 부분 주장도 이를 받아들이기 어렵다.

3) 이 사건 각 분양계약의 이행불능 해제 주장에 관한 판단

원고는 스스로 이 사건 지식산업센터에 입주할 자격이 없고, 이를 제3자에게 임대할 수 없음을 전제로 이행불능에 기한 계약 해제를 주장하나, 원고가 이 사건 각 분양계약 체결 무렵 ‘정보통신업, 응용 소프트웨어 개발 및 공급업’으로 사업자등록을 마쳐 산업집적법에 따른 입주자격을 갖춘 점, 산업집적법 제28조의7 제1항 제3호의 반대해석상 원고가 이 사건 각 호실을 입주대상 시설의 용도로 활용하려는 자에게 양도․임대하는 행위는 허용되어 원고 스스로 입주대상 업종에 종사하지 않더라도 입주대상 시설 업종으로 사업자등록을 한 뒤 임대사업을 추가하는 방식으로 이 사건 지식산업센터를 입주대상 시설의 용도로 활용하려는 자에게 양도하거나 임대할 수 있는 점은 앞서 본 바와 같다. 그렇다면 원고가 주장하는 사정들이 그 자체로 존재하지 않으므로, 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이를 받아들일 수 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

거액의 분양대금채무와 금융권 대출금 미상환에 따른 신용불량문제 등 급한 마음에 소송을 시작하게 되지만, 특별한 케이스 아니면 패소가능성이 매우 높다는 점에서 수분양자들의 주의가 요망된다.

-이상-