임대차 대항력 발생 시기에 따른 수익자 또는 전득자의 반환 범위 (대법원 2018. 9. 13. 선고 2018다2157.. 판결)

판례 해설

부동산에 관한 법률행위가 사해행위에 해당하는 경우에는 채무자의 재산을 보전하기 위하여 사해행위를 취소하고 원상회복을 명하여야 한다. 수익자는 채무자로부터 받은 재산을 반환하는 것이 원칙이지만, 반환이 불가능할 경우에는 그 가액을 반환하여야 한다. 다만, 사해행위를 취소하여 부동산에 대한 회복이 이루어질 때, 채권자들의 공동담보로 되어 있지 않은 부분까지 반환해 줄 필요가 없기 때문에 부동산 가액에서 공동담보로 되어 있지 않던 부분의 가액을 공제한 나머지 금액의 범위에서 가액반환을 할 수 있다.

이러한 가액반환에 관하여 해당 부동산에 저당권 이외에 우선변제권 있는 임차인이 있는 경우, 임대차계약의 체결 시기가 사해행위 전후인지 여부에 따라 수익자 또는 전득자의 반환 범위가 달라질 수 있다.

대상판결은 만약 사해행위 이전에 임대차계약이 체결되었고 임차인에게 임차보증금에 대해 우선변제권이 있다면, 수익자가 반환한 부동산 가액에서 우선변제권 있는 임차보증금 반환채권액을 공제하여야 한다고 판시했다. 그러한 부동산 가액 중 임차보증금에 해당하는 부분이 일반 채권자의 공동담보에 제공되었다고 볼 수 없기 때문이다. 반면에, 사해행위 이후에 임대차계약이 체결되었다면 그 가액반환 금액에서 임차보증금을 공제하지 않아도 된다.

그러므로, 임대차 대항력의 발생 시기를 확실히 알고 가액반환 받을 수 있는 금액을 잘 따져봐야 할 것이다.

법원 판단

가. 부동산에 관한 법률행위가 사해행위에 해당하는 경우에는 채무자의 책임재산을 보전하기 위하여 사해행위를 취소하고 원상회복을 명하여야 한다. 수익자는 채무자로부터 받은 재산을 반환하는 것이 원칙이지만, 그 반환이 불가능하거나 곤란한 사정이 있는 때에는 그 가액을 반환하여야 한다. 사해행위를 취소하여 부동산 자체의 회복을 명하게 되면 당초 일반 채권자들의 공동담보로 되어 있지 않던 부분까지 회복을 명하는 것이 되어 공평에 반하는 결과가 되는 경우에는 그 부동산의 가액에서 공동담보로 되어 있지 않던 부분의 가액을 뺀 나머지 금액 한도에서 가액반환을 명할 수 있다(대법원 1998. 2. 13. 선고 97다6711 판결, 대법원 2010. 2. 25. 선고 2007다28819, 28826 판결 등 참조)

저당권이 설정되어 있는 부동산에 관하여 사해행위 후 변제 등으로 저당권설정등기가 말소되어 사해행위 취소와 함께 가액반환을 명하는 경우, 부동산 가액에서 저당권의 피담보채권액을 공제한 한도에서 가액반환을 하여야 한다. 그런데 그 부동산에 위와 같은 저당권 이외에 우선변제권 있는 임차인이 있는 경우에는 임대차계약의 체결시기 등에 따라 임차보증금 공제 여부가 달라질 수 있다. 가령 사해행위 이전에 임대차계약이 체결되었고 임차인에게 임차보증금에 대해 우선변제권이 있다면, 부동산 가액 중 임차보증금에 해당하는 부분이 일반 채권자의 공동담보에 제공되었다고 볼 수 없으므로 수익자가 반환할 부동산 가액에서 우선변제권 있는 임차보증금 반환채권액을 공제하여야 한다. 그러나 부동산에 관한 사해행위 이후에 비로소 채무자가 부동산을 임대한 경우에는 그 임차보증금을 가액반환의 범위에서 공제할 이유가 없다. 이러한 경우에는 부동산 가액 중 임차보증금에 해당하는 부분도 일반 채권자의 공동담보에 제공되어 있음이 분명하기 때문이다.

나. 원심은 다음과 같은 이유로 사해행위인 이 사건 매매계약이 9,200만 원의 한도에서 취소되어야 하고, 그에 따른 원상회복으로 피고는 원고에게 9,200만 원과 이에 대한 판결확정 다음날부터 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

(1) 이 사건 부동산에 관하여 2013. 2. 7. 광명00000 앞으로 채권최고액 1억 5,990만 원의 근저당권이 설정되어 있었는데, 소외 1이 이 사건 매매계약 이후인 2013. 4. 30. 위 근저당권의 피담보채무액 1억 2,300만 원을 변제하고 근저당권설정등기를 말소하였다. 가액배상의 한도액으로서 공동담보 가액은 이 사건 부동산 시가 2억 1,500만 원에서 피담보채무액 1억 2,300만 원을 뺀 나머지 9,200만 원이다.

(2) 소외 1이 2013. 3. 9. 소외 2에게 이 사건 부동산에 관하여 임대기간을 2년, 임차보증금 1억 6,000만 원으로 정해서 임대하였지만 위 임대차계약은 사해행위에 해당하는 이 사건 매매계약 다음날 체결되었으므로, 위 임차보증금채무 1억 6,000만 원은 공동담보의 가액에서 공제될 수 없다.

다. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 사해행위취소에 따른 원상회복의 방법, 가액반환의 범위 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.