판례 해설

이 사안에서는 배당요구 종기 이후에, 앞에서 한 갱신한 확정일자에 의한 배당요구를 정정하고 최초 임대차 계약에 의한 확정일자를 주장할 수 있는지를 다루고 있다.

이에 대해 원심에서는 배당요구 종기 이후에 이를 정정 가능하다는 입장을 보였다. 원고들이 배당요구를 하면서 제출한 최후 임대차 계약서는 단지 그 임대차 기간이 다를 뿐 임대차 목적물 등 임대차 계약의 핵심이 되는 사항은 실질적으로 동일하다고 하였다. 따라서 최초 임대차 계약서에 의한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되고 있고, 배당요구의 종기 후에 원고들이 최초 임대차 계약에 의한 확정일자를 주장하는 것은 이미 배당 요구한 채권에 관한 주장을 보완하는 것에 불과하여 허용된다고 본 것이다.

그러나 대법원의 입장은 달랐다. 최후 임대차 계약서는 최초 임대차 계약서와 비교하여 그 임대차 기간뿐만 아니라 임대차 계약의 당사자인 임대인 및 임대차 보증금의 액수 등을 모두 달리한다고 보았다. 또한 기록에 의하면, 원고 1은 배당요구 신청서에 건물인도일을 기재하지 아니하고 공란으로 남겨두었고, 원고 2는 배당요구 신청서에 건물인도일을 최후 임대차계약 체결일인 2009. 8. 1.로 기재한 사실도 알 수 있다. 이에 따라, 원심과 같이 원고들의 배당요구가 최초 임대차 계약에 의한 임대차 보증금에 관하여 우선변제를 주장한 것이라고 보기는 어렵다고 할 것이고, 이미 배당 요구한 채권에 관한 주장을 단순히 보완한 것이라고 볼 수도 없다고 보았다. 즉, 원고들의 주장은 배당요구의 종기 이후 배당순위의 변동을 초래하고 이로 인하여 경매에서의 절차의 안정성이 무너질 수 있기 때문에 허용되지 않는다는 것이다. 따라서, 절차의 안정성을 위해 다시 정정이 어렵다는 것을 유념해서 절차를 지키는 것이 중요하다.

법원 판단

원고들이 배당요구를 하면서 제출한 최후 임대차 계약서는 원고들이 임차한 각 점포에 관한 최초 임대차 계약이 수차에 걸쳐 갱신되는 과정에서 작성된 것으로서 단지 그 임대차 기간이 다를 뿐 임대차 목적물 등 임대차 계약의 핵심이 되는 사항은 실질적으로 동일하다. 따라서 최초 임대차 계약서에 의한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되고 있다고 할 것이고, 비록 원고들이 배당 요구시 최후 임대차 계약서를 제출하였으나 이후 집행법원에 제출한 의견서를 통하여 최초 임대차 계약서에 의한 확정일자를 주장하였던 점 등에 비추어 보면 원고들은 최초 임대차 계약에 의한 임대차 보증금에 관하여 우선변제를 주장하며 배당요구를 한 것으로 볼 수 있으므로, 배당요구의 종기 후에 원고들이 최초 임대차 계약에 의한 확정일자를 주장하는 것은 이미 배당 요구한 채권에 관한 주장을 보완하는 것에 불과하여 허용된다고 봄이 상당하다. 따라서 원고들은 최초 임대차 계약에 의한 임대차 보증금에 관하여 피고보다 선순위 채권자로서 배당에서 우선한다는 것이다.

[ 대법원 판단 ]

기록에 의하면, 이 사건 경매절차에서 원고들의 배당요구에 앞서 2011. 2. 10. 집행관이 작성ㆍ제출한 부동산 현황조사서에 원고들의 임대차 기간ㆍ임대차 보증금 및 확정일자가 모두 최후 임대차 계약서의 내용 그대로 기재된 사실, 원고들도 배당요구를 하면서 앞서 본 바와 같이 배당요구 신청서에 임대차 계약일ㆍ임대차 보증금 및 확정일자를 모두 최후 임대차 계약서에 기하여 기재하였고 그에 대한 증빙으로 최후 임대차 계약서를 첨부한 사실을 알 수 있다. 그런데 최후 임대차 계약서는 최초 임대차 계약서와 비교하여 그 임대차 기간뿐만 아니라 임대차 계약의 당사자인 임대인 및 임대차 보증금의 액수 등을 모두 달리하는 것이다. 또한 기록에 의하면, 원고 1은 배당요구 신청서에 건물인도일을 기재하지 아니하고 공란으로 남겨두었고, 원고 2는 배당요구 신청서에 건물인도일을 최후 임대차계약 체결일인 2009. 8. 1.로 기재한 사실도 알 수 있다. 사정이 이와 같다면, 원심과 같이 원고들의 배당요구가 최초 임대차 계약에 의한 임대차 보증금에 관하여 우선변제를 주장한 것이라고 보기는 어렵다고 할 것이고, 또 배당요구의 종기 후 원고들이 의견서를 제출하여 최초 임대차 계약서에 기한 확정일자를 주장한 것을 가지고 이미 배당 요구한 채권에 관한 주장을 단순히 보완한 것이라고 볼 수도 없다고 할 것이다.

나아가 기록에 의하면, 배당요구의 종기 후인 2012. 4. 20. 집행법원이 작성ㆍ비치한 매각물건 명세서에도 원고들의 임대차 기간ㆍ임대차 보증금 및 확정일자가 모두 최후 임대차 계약서의 내용 그대로 기재된 사실, 그 뒤 2012. 6. 18. 매각기일에서 이 사건 각 부동산이 매각되었고 2012. 6. 25. 매각허가결정이 내려진 사실, 그런데 매각허가결정까지 있은 후인 2012년 7월경 비로소 원고들이 최초 임대차 계약서에 의한 임대차 보증금 및 확정일자를 주장하는 내용의 위 의견서를 제출한 사실 등을 알 수 있다.

위 사실관계에 의하면, 이 사건 경매절차에서 이 사건 건물을 매수한 매수인은 매각물건 명세서에 기재된 대로 원고들의 확정일자에 기한 배당순위가 근저당권자인 피고보다 후순위인 것으로 알고 원고들이 ‘상가건물 임대차보호법’ 소정의 대항력을 갖춘 임차인이라면 배당절차에서 지급받지 못하는 임대차보증금 반환채무를 자신이 인수할 수도 있음을 예상하여 매수대금을 결정하였을 것이다.

그런데 만일 원심의 판단과 같이 배당요구의 종기 후 원고들의 확정일자 변경 주장을 받아들여 원고들의 임대차 보증금을 피고의 근저당권보다 선순위로 배당한다면 이는 그러한 배당순위의 변동을 통하여 매수인이 인수할 부담을 경감시킴으로써 매수인에게 매수 당시 예상하지 못한 이익을 주는 것이 된다. 그렇다면 원고들의 위와 같은 주장은 배당요구의 종기 후 배당순위의 변동을 초래하고 이로 인하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다고 할 것이다.