[ 판례 해설 ]

주택임대차보호법상의 임차인은 배당절차에서 배당요구를 하여야만 비로소 배당을 받을 수 있는 배당요구권자이다.

이 사안에서는 해당 임차인이 배당절차에서 배당요구를 하지 않아서 문제가 발생하였다. 원심에서는 이 문제를 평면적으로만 받아들여 형식적 배당요구를 하지 않은 임차인에게 배당을 인정하지 않고 배당법원의 손을 들어주었다.

그러나 위의 임차인은 스스로 확정판결을 받아 자신이 직접 경매신청을 하였는데, 직접 경매를 신청한 자는 민사집행법상의 배당요구를 할 필요가 없다. 대법원은 임차인의 열악한 지위를 고려하여 경매신청 자체를 배당 요구라고 의제하였다. 이렇게 의제하였던 이유는 임차인은 배당요구보다 더 강력한 경매신청을 하였고, 원고가 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 현황조사보고서와 매각물건명세서에 기재되어 있어 다른 배당채권자들이 해당 임차인의 지위에 관하여 이미 인지하고 있었음을 전제하였기 때문이다.

즉 이와 같은 임차인에 대하여 경매신청자체를 배당요구로 의제한다고 하더라도 다른 채권자들에게 손해를 주는 것은 아니라는 것이다. 이는 현실을 고려한 타당한 판결로 볼 수 있다.

[ 법원 판단 ]

가. 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 할 것이다.

나. 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고는 보증금반환청구 소송의 승소확정판결을 집행권원으로 하여 이 사건 주택에 대한 강제경매를 신청함으로써 주택임대차보호법상의 우선변제권을 선택하여 행사하였고, 원고가 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 현황조사보고서와 매각물건명세서에 기재된 상태에서 이 사건 경매절차가 진행되어 이 사건 주택이 매각되었으므로, 경매법원으로서는 원고에게 일반채권자인 피고들보다 우선하여 배당을 실시하였어야 할 것이다.

다. 그럼에도 원심은 이와 달리, 원고가 배당요구의 종기까지 우선변제권 있는 임차인임을 소명하는 서류를 경매법원에 제출하지 아니하였다는 등의 이유만으로 배당과 관련하여 원고에게 일반채권자로서의 지위를 넘어 우선변제권이 있는 임차인의 지위를 인정할 수 없다고 잘못 판단하였으니, 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법상 우선변제권에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.