대항력의 요건을 갖춘 임차인이 저당권이 설정된 후 임대차계약을 갱신하고 보증금을 증액했다면 그 증액부분에 한해서는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없다.(대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카113.. 판결)

판례 해설

주택임대차보호법상 임차인의 정당한 대항력 및 우선변제권을 갖추기 위해서는 ① 주민등록과 ② 건물의 인도 그리고 ③ 확정일자를 받아야 한다. 정당한 대항력을 갖춘 임차인은 후순위자인 근저당권자에 앞서 보증금을 배당받을 수 있고, 낙찰자의 경우에는 말소기준권리보다 대항력 있는 임차권이 선순위일 경우, 해당 임차권을 함께 인수해야 한다.

 
 다만, 대항력을 모두 갖춘 임차인이라고 하더라도 임대차계약을 갱신하면서 임대인과 합의를 통해 보증금을 증액한 경우 기존의 대항력 등이 그대로 유지되는가에 대한 논의의 여지가 있을 수 있다. 중요한 것은 담보물권자인 근저당권자의 이익을 침해하지 않는 선에서, 즉 근저당권의 성립 이전의 임대차계약 당시의 보증금만 선순위로 보호받을 수 있고 근저당권이 설정된 이후 임대차계약의 갱신을 통해 증액된 보증금 부분에 있어서는 보호받지 못한다.

이는 담보물권의 기본 취지인 ‘先 발생한 권리가 先 변제를 받는다’는 원칙을 고려한 것으로 보인다.

법원 판단

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 이 사건 건물을 경락 취득한 기본이 된 저당권은 1985.10.25.에 등기된 것이고 그 당시 피고들은 건물소유자와 주택임대차계약을 체결하고 입주 중이었는데 임차보증금 2,100만원을 건물주에게 예치하고 있었고 임대차기간은 7개월 정도 남아 있는 상태였는데 피고들은 위 저당권등기일 이후인 1986.6.21.에 건물주와의 사이에 임차보증금을 2,400만원으로 증액하기로 합의하고 그 무렵에 300만원을 더 예치하여 임차보증금이 금 2,400만원이 되었다는 사실을 인정하고 피고들의 주택임차권은 위 저당권보다 선순위이므로 피고들은 원고로부터 보증금 2,400만원을 상환받을 때까지 건물명도 청구를 거절할 수 있다고 판시하였다.

그러나 원심인정과 같이 피고들이 저당권설정등기이전에 취득하고 있던 임차권을 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나 저당권이 설정 등기된 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수밖에 없다.

그러므로 피고들은 원고의 이 사건 건물명도 청구에 대하여 임차보증금 2,100만원을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금에 대하여는 이를 원고에게 대항할 수 없는 것이다.

원심판결은 저당권설정등기가 된 후에 임차보증금을 증액하기로 합의한 경우 그 효력이 저당권자에게 미치는 점에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다