판례 해설

오늘 소개할 사건에서는 등기부상 표시와 주민등록상 표시가 다른 경우 주택임대차보호법상 대항력이 인정될 수 있는지에 대해 살펴보려고 한다.

이 사건 건물은 등기부 상에는 ‘a동’이라고 표시되어 있었지만, 주민등록 당시에는 ‘가동’으로 기재되어 있었다. 사실 기존 대법원의 판례를 그대로 적용하자면 대항력이 인정되기는 어려운 상황이었다.

그러나 법원은 일단 건물의 지번이 같은 상황에서 두 개의 연립건물이 존재하고, 해당 건물이 a, b동, 또는 가, 나동으로 불려질 경우에는 일반적인 사회통념에 비추어 볼 때 이 둘을 각각 같은 건물로 볼 수 있다고 판단하여 대항력이 인정된다고 판단하였다.

다만, 대상판결의 경우에는 함부로 원용하기에는 다소 무리가 있다고 생각되는바, 처음부터 전입신고를 할 때 등기부에 따른 주소를 정확하게 기재해야 할 것이다.

 원심 판단

원심은 제1심판결 이유를 인용하여, 피고 이×동은, 1996. 10. 22. 제1심판결 별지 목록 기재 연립주택(에00동 00호, 이하 이 사건 부동산 이라 한다)의 소유자인 오0춘과 사이에, 서울 00구 00동515의 3 00동 00호를 보증금 4,000만 원, 임대차기간 1996. 11. 22.부터 24개월로 정하여 위 오0춘으로부터 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 처인 피고 김0임, 어머니인 피고 유0화와 함께 이 사건 부동산에 입주하여 1996. 12. 17. 서울 00구 00동515의 3 (12/7) 동신 가 203호로 주민등록 전입신고를 한 사실, 그 후 이 사건 부동산에 관하여 1999. 3. 16.자 채권최고액 2,600만 원, 근저당권자 소외 주식회사 한국주택은행, 채무자 오0춘인 근저당권설정등기가 경료되었고 위 근저당권에 기한 임의경매절차에서 원고가 2001. 9. 3. 이 사건 부동산을 낙찰하여 그 대금을 완납한 사실, 이 사건 부동산은 2개의 독립된 동(棟)이 하나의 단지를 이루고 있는 동신연립주택의 한 동 중 한 세대인데, 위 연립주택은 등기부상으로는 에이동, 비동으로 각 등재되어 있으나 실제 건물 외벽에는 가동, 나동으로 각 표시되고 사회생활상으로도 그렇게 호칭되고 있는 사실 등 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 등기부상의 기재와 일치하지 아니하는 위 피고들의 주민등록만으로는 이 사건 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 수 없으므로 경락인인 원고에 대하여 주택임대차보호법상의 대항력을 갖지 못한다는 이유로, 이 사건 부동산에 대한 대항력 있는 임차인이라는 피고들의 항변을 배척하고 원고의 이 사건 명도 청구를 인용하였다.

대법원 판단

그러나 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 없다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결 등 참조).